جزایر دبی: معنی تغییر برند جزایر دیره توسط نخیلی
توسعهدهنده اصلی Nakheel پروژه بزرگ خود را در سواحل دیره به نام Dubai Islands تغییر برند داده است و برنامههایی برای تبدیل این توسعه پنج جزیرهای به یک مقصد شامل خانههای نوآورانه، مراکز فرهنگی، سواحل ورزشی و باشگاههای ساحلی دارد. تغییر نام تیتر اصلی است. سوال مفیدتر برای هر کسی که به خرید فکر میکند این است که چنین تغییر موقعیتی واقعاً چه چیزی را در مورد دارایی تغییر میدهد و چه چیزی را دقیقاً در جایی که بود باقی میگذارد.
این قطعه از هر دو طرف کار میکند. تغییر برند یک سیگنال واقعی است و وانمود کردن به غیر از این، سادهلوحی خواهد بود. همچنین این نه ساخت و ساز است، نه زیرساخت و نه ارزیابی. دانستن اینکه کدام یک از اینها را خریداری میکنید، تفاوت بین ورود زودهنگام و انتظار پرهزینه است. شما میتوانید پروژههای پیشفروش دبی را در کنار این مطلب در جوامع ساحلی شهر مرور کنید.
چه چیزی واقعاً تغییر کرد؟
این پروژه در سواحل دیره واقع شده و نزدیک به مرکز دبی است و شامل پنج جزیره میباشد. تحت نام Dubai Islands، نخل این پروژه را به عنوان یک مقصد ساحلی معرفی کرده است نه یک توسعه از دیره، با یک طرح کلی که شامل اجزای مسکونی، فرهنگی، ساحلی و تفریحی است.
یک نام یک سیگنال بازار است، نه یک ساختمان
تغییر نام یک طرح کلی یک تمرین بازپوزیشنینگ است و بازپوزیشنینگ یک تعهد به سرمایهگذاری در بازاریابی و اعتبار شهرت است. این ارزشمند است. یک توسعهدهنده اصلی نام یک دارایی پرچمدار را تغییر نمیدهد مگر اینکه قصد داشته باشد برای هویت جدید هزینه کند. این یک بیانیه از نیت است که منطقه باید در برابر مقاصد ساحلی دبی خوانده شود نه در برابر منطقه همسایهاش.
اما یک نام بتن نمیریزد. هیچ چیزی در مورد یک تغییر برند، زمان تحویل را تسریع نمیکند، جادهای را تأمین مالی نمیکند یا یک باشگاه ساحلی را به جلو نمیآورد. وقتی که ارزیابی میکنید تغییر چه معنایی برای خرید دارد، این دو را به وضوح از هم جدا کنید: تغییر برند به شما میگوید که توسعهدهنده به کجا هدفگذاری کرده است و تنها برنامه ساخت به شما میگوید که چه زمانی میتوانید در آنجا زندگی کنید.
یک repositioning معمولاً چه تأثیری بر قیمت دارد
تغییر موقعیت معمولاً بر اساس ارزش از طریق تقاضا به جای عرضه عمل میکند. یک هویت با پروفایل بالاتر، دامنه خریداران را گسترش میدهد و دامنه وسیعتر خریداران از قیمتگذاری و بهویژه، نقدشوندگی مجدد حمایت میکند. این اثر واقعی است و معمولاً تدریجی به جای فوری است.
هشدار صادقانه این است که یک تغییر موقعیت میتواند قبل از ارائه نیز قیمتگذاری شود. اگر قیمتگذاری اولیه قبلاً بازتابدهنده مقصدی باشد که طرح کلی توصیف میکند، نه منطقهای که امروز وجود دارد، خریدار برای آینده پرداخت میکند و ریسک آن را به دوش میکشد. این مهمترین نکتهای است که باید در هر طرح کلی تغییر یافته بررسی شود و قابل بررسی است: قیمت درخواست شده را با آنچه که در سایر مناطق تکمیل شده در کنار آب واقعاً معامله میشود مقایسه کنید.
چرا این برای خریداران پروژههای در حال ساخت مهم است
یک طرح کلی با پروفایل بالاتر که به مرکز دبی نزدیک است، گزینههای پیشفروش در نوار ساحلی را فراتر از The Palms گسترش میدهد، اغلب در مراحل اولیه با نقاط ورود قابل دسترستر. این جمله کل استدلال سرمایهگذاری را در بر میگیرد و هر بخش از آن شایسته بررسی دقیق است.
نزدیکی به مرکز دبی یک مزیت پایدار است
موقعیت نسبت به شهر موجود تنها متغیری است که نمیتوان آن را بعداً طراحی مجدد کرد. یک پروژه توسعه در کنار آب که نزدیک به هسته اصلی شهر قرار دارد، از یک شهر فعال بهرهمند میشود: ارتباطات جادهای موجود، بازار کار موجود و تقاضای موجود از افرادی که قبلاً در نزدیکی کار میکنند. یک پروژه توسعه در کنار آب که دور از هسته اصلی قرار دارد، باید همه این موارد را وارد کند که سالها طول میکشد و به عوامل فراتر از توسعهدهنده بستگی دارد.
این یک نکته ساختاری واقعی به نفع پروژه است و به برندینگ وابسته نیست. این موضوع زمانی که توسعه نام دیگری داشت صحیح بود و هر نامی که در آینده به آن داده شود، همچنان صحیح خواهد بود.
ورود به مراحل اولیه هم مزایا و هم معایب خاص خود را دارد.
قیمتهای قابل دسترستر در مراحل اولیه دقیقاً همانطور که به نظر میرسد: یک تخفیف است. تخفیفها به دلیلی وجود دارند و دلیل آن این است که خریداران اولیه ریسکهایی را متقبل میشوند که خریداران بعدی متحمل نمیشوند. شما قبل از فروش خردهفروشی، قبل از اجزای تفریحی، و قبل از اینکه پروفایل تقاضای جامعه توسط کسی که واقعاً در آنجا زندگی میکند، نشان داده شود، خرید میکنید.
اگر زمینهای طرح کلی به دست آید، آن تخفیف به بزرگترین منبع سود موجود در بازار تبدیل میشود، زیرا شما منطقه را قبل از اینکه وجود داشته باشد خریداری کردهاید. اگر تحویل به تأخیر بیفتد، شما یک واحد تکمیلشده در یک جامعه دارید که هنوز به آن نرسیده است، با اجارههای ضعیفتر از آنچه بروشور نشان میدهد، در حال انتظار. هر دو نتیجه در دبی رایج است. مکانیزمهای چگونگی بازگشت آن تخفیف در راهنمای ما برای محاسبه ROI پروژههای ناتمام پوشش داده شده است.
عرضه Waterfront یک بازار نیست.
وسوسهانگیز است که هر جامعه ساحلی را بهعنوان یک گزینه قابل تعویض در نظر بگیریم. اما اینطور نیست. Palm Jumeirah جغرافیای تکمیلشدهای است با جبههای ثابت و بازاری برای فروش مجدد تثبیتشده، به همین دلیل است که قیمت آن به این شکل است. یک توسعه جزیرهای جدید جغرافیای ناتمام با بازاری برای فروش مجدد اثباتنشده است. اولی یک کمیت شناختهشده با قیمتی شناختهشده است. دومی یک شرطبندی با قیمتی پایینتر است. هیچکدام پاسخ صحیح نیستند؛ آنها پاسخهایی به سوالات متفاوت هستند و خریدارانی که هنوز تصمیم نگرفتهاند کدام سوال را میپرسند، در نهایت از انتخاب خود ناامید خواهند شد.
قبل از خرید در یک طرح کلی بازطراحی شده، چه مواردی را بررسی کنید
انضباط در اینجا همانند هر جای دیگری در بازار پیشفروش است، اما با دقت بیشتری اعمال میشود زیرا یک هویت تازه خرید داستان را به جای دارایی آسانتر میکند.
سوال توسعهدهنده
در یک طرح کلی به این مقیاس، توسعهدهنده اصلی تنها در حال ساخت برج شما نیست؛ بلکه در حال ساخت ناحیهای است که برج شما به آن وابسته است. این موضوع ماهیت دقت و بررسی را تغییر میدهد. ارزش واحد شما به تحویل اجزایی وابسته است که شما خریداری نمیکنید و نمیتوانید بر آنها تأثیر بگذارید: ساحل، خردهفروشی، مکانهای فرهنگی و شبکه جادهها.
مدرکی که اهمیت دارد، کار انجام شده است، نه کار اعلام شده. به پروژههایی که همان توسعهدهنده چند سال پیش تکمیل کرده است نگاه کنید و ببینید چگونه آن جوامع به بلوغ رسیدند: آیا امکانات موجود در طرح اصلی قدیمی امروز وجود دارند، چه مدت طول کشید تا منطقه پس از اولین تحویل قابل سکونت شود، آیا خردهفروشیها همزمان با ساکنان آمدند یا سالها بعد. آن تاریخچه بهترین پیشبینیکننده موجود برای رفتار پروژه بعدی است. شما میتوانید موجودی فعلی و سوابق توسعهدهندگان را بهطور مستقیم بررسی کنید.
چگونه این موضوع با بازار گسترده پروژههای ناتمام همخوانی دارد
تغییر موقعیت تنها مختص این پروژه نیست و ارزش دارد که به عنوان یک الگو به جای یک رویداد درک شود. توسعهدهندگان اصلی دبی به طور فعال هویت زمینهای بزرگ را مدیریت میکنند و نام یک منطقه، موقعیتیابی و خریدار هدف میتواند قبل از اینکه آخرین قطعه ساخته شود، تغییر کند. برای خریدار خارج از طرح، این وضعیت مکرر را ایجاد میکند: شما به طور مکرر خواسته میشوید که امروز برای منطقهای که توصیف شده است، اما هنوز تحویل داده نشده، پرداخت کنید.
راه حل این موضوع بدبینی نیست. بسیاری از جوامع حال حاضر دبی دقیقاً همین پیشنهاد را یک دهه پیش داشتند و خریدارانی که از تخفیفهای اولیه بهرهبرداری کردند، موفق شدند. راه حل این موضوع افق زمانی است. ورود زودهنگام به یک منطقه ناتمام یک استراتژی بلندمدت است و تقریباً بهطور انحصاری زمانی شکست میخورد که کسی آن را بهعنوان یک استراتژی کوتاهمدت در نظر بگیرد. اگر سرمایه شما نیاز دارد که در عرض چند سال بازگردد، یک فاز اولیه از یک جزیره جدید نزدیک به بدترین ابزار موجود برای شماست، صرفنظر از اینکه چقدر طرح کلی قوی باشد. اگر بتوانید در طول بلوغ منطقه صبر کنید، این یکی از معدود مکانهایی است که تخفیف واقعاً بزرگ است.
همین منطق در نحوهی چارچوببندی تصمیمات مربوط به نوار ساحلی نیز صدق میکند، که مقایسهی ما از بهترین مناطق برای خرید پروژههای در حال ساخت در دبی به صورت جامعه به جامعه انجام میشود. زمانی که میخواهید ببینید چه پروژههایی در حال حاضر عرضه میشوند، فهرست پروژههای جدید ما این اطلاعات را پیگیری میکند.
خوانش متعادل
دبی آیلندز یک دارایی جدی با مزیت ساختاری واقعی است: پنج جزیره در کنار آب نزدیک به مرکز معتبر شهر، تحت مدیریت یک توسعهدهنده اصلی با ترازنامهای که توانایی ارائه در مقیاس بزرگ را دارد. تغییر موقعیت نشاندهنده نیت و گسترش مخاطب است و قیمتگذاری در مراحل اولیه پروژههای این نوع، انتقال ریسک واقعی و قابل اندازهگیری به خریدار اولیه را منعکس میکند.
هیچیک از این موارد خرید خوبی را بهطور کلی نمیسازد، زیرا هیچ منطقهای اینگونه نیست. این خرید برای خریدارانی با افق بلندمدت مناسب است، که بهطور صادقانه مرحلهای که در آن قرار دارند را درک کنند و جریان نقدی کافی برای پرداخت اقساط تا تاریخ تحویل که ممکن است تغییر کند، داشته باشند. این خرید برای خریدارانی که طرح کلی را بهعنوان گواهی تکمیل خواندهاند، خرید ضعیفی است. نام تغییر کرد. اما انضباط تغییر نکرد.
سوالات متداول
دبی آیلندز قبلاً چه نامیده میشد؟ این پروژه قبلاً به نام دیره آیلندز شناخته میشد. نخل پنج جزیره این پروژه بزرگ را در سواحل دیره به دبی آیلندز تغییر نام داده است و آن را به عنوان یک مقصد ساحلی شامل اجزای مسکونی، فرهنگی، ساحلی و تفریحی معرفی کرده است، نه به عنوان یک گسترش از منطقه همجوار.
آیا تغییر برند ارزش یک ملک را در آنجا افزایش میدهد؟ به طور غیرمستقیم و به تدریج، اگر اصلاً. یک هویت با پروفایل بالاتر معمولاً دامنه خریداران را گسترش میدهد که از قیمتگذاری و نقدینگی مجدد در طول زمان حمایت میکند. اما تغییر نام هیچ چیزی نمیسازد و هیچ چیزی ارائه نمیدهد. اگر قیمتگذاری اولیه قبلاً نشاندهنده مقصدی باشد که طرح کلی وعده میدهد نه منطقهای که وجود دارد، افزایش قیمت به طور پیشپرداخت از شما دریافت شده است.
آیا خرید در مرحله اولیه یک توسعه جزیره جدید ریسک دارد؟ بله، و قیمتگذاری این موضوع را تأیید میکند. شما قبل از اینکه تقاضای خردهفروشی، تفریحی و اجتماعی ثابت شود، متعهد میشوید و ممکن است تحویل را در منطقهای دریافت کنید که هنوز در حال ساخت است. این ریسک با قیمت ورودی پایینتر جبران میشود. این یک موقعیت بلندمدت است و هر کسی که به سرعت به سرمایه خود نیاز دارد را مجازات میکند.
چگونه پول من در خرید پیشفروش در آنجا محافظت میشود؟ در یک پروژه ثبتشده، اقساط در یک حساب امانت تحت نظارت RERA نگهداری میشود و به توسعهدهنده بر اساس مراحل ساخت که توسط یک مهندس تأیید شده است، آزاد میشود و منافع شما از طریق ثبت موقت Oqood ثبت میشود. این امر پرداخت و حق شما نسبت به واحد را محافظت میکند. اما تاریخ تحویل یا ارزش را تضمین نمیکند.
دبی آیلندز چگونه با پالم جمیرا برای خریداران پروژههای ناتمام مقایسه میشود؟ این دو پیشنهاد متفاوتی هستند. پالم جمیرا یک منطقه تکمیلشده با جبهه ثابت و بازار فروش مجدد تثبیتشده و مایع است که قیمت آن نیز بر این اساس تعیین شده است. توسعه جزیرهای جدیدتر نقطه ورود کمتری را در ازای تقاضای اثباتنشده و منطقهای ناتمام ارائه میدهد. یکی یک مقدار شناختهشده است، در حالی که دیگری شرطی بر رسیدن به بلوغ است.