بازار املاک پیشفروش دبی در حال حاضر بازار خریداران است — چه چیزهایی را میتوانید واقعاً مذاکره کنید
برای بیشتر سه سال گذشته، خرید از طرح در دبی به معنای رقابت بود. پروژهها در عرض چند روز به فروش میرسیدند، واحدهای خوب به کسانی میرسید که میتوانستند سریعتر انتقال دهند و درخواست تخفیف راهی سریع برای از دست دادن واحد بود. این بازار نیست که شما در جولای ۲۰۲۶ به آن وارد میشوید و تغییر به اندازهای بزرگ است که باید نحوه خرید شما را تغییر دهد.
اعداد و ارقام اصلی منفی به نظر میرسند و بسیاری از پوششها در همین جا متوقف میشوند. اما خواندن مفیدتر این است که توازن قدرت به سمت خریدار تغییر کرده است بدون اینکه بازار واقعاً شکسته شود. این مقاله توضیح میدهد که چه تغییر کرده، چه چیزهایی واقعاً قابل مذاکره هستند، دلایل عدم برخورد با این وضعیت به عنوان یک فرصت خرید و خطراتی که این فرصت به همراه دارد. اگر میخواهید در حین خواندن به سهام زنده نگاه کنید، میتوانید پروژههای دبی را بر اساس جامعه، توسعهدهنده و طرح پرداخت مرور کنید.
اعداد نیمه اول واقعاً چه میگویند
دبی نیمه اول سال ۲۰۲۶ را با ۸۶,۰۰۵ فروش ملک به ارزش ۲۸۶.۴۳ میلیارد درهم بسته است. در مقایسه با همین دوره در سال ۲۰۲۵ که ۳۲۶.۶ میلیارد درهم ثبت شده بود، این کاهش تقریباً ۱۲% را نشان میدهد. در مقایسه با هر سال دیگری که ثبت شده، این دومین نیمه اول قویترین عملکردی است که امارت تا به حال به ثبت رسانده است.
هر دو بیانیه درست هستند و اینکه کدام یک را اول مطرح کنید معمولاً نشاندهنده چیزی است که شما میفروشید. کاهش واقعی است و در سهماهه دوم تسریع شده است: معاملات مسکونی به بیش از ۳۸,۰۰۰ مورد رسید که تقریباً یک سوم نسبت به سال گذشته کاهش یافته است، با ارزش فروش ۱۱۰.۴ میلیارد AED که نزدیک به ۴۰% کاهش داشته است. Jones Lang LaSalle کاهش ۱۱% سال به سال در معاملات ماه مارس و کاهش بسیار شدید ۳۵% در معاملات بازار ثانویه در همین دوره را ثبت کرده است.
جزئیاتی که خوانش ساده نزولی را پیچیده میکند این است که قیمت به ازای هر فوت مربع در سهماهه مشابه ۶.۵٪ افزایش یافته است. حجمها به شدت کاهش یافتهاند. قیمتها کاهش نیافتهاند. این ترکیب، بازاری را توصیف نمیکند که در حال عقبنشینی است — بلکه بازاری را توصیف میکند که افراد کمتری در حال معامله هستند، اما کسانی که معامله میکنند تخفیفی بر ارزش پایه دریافت نمیکنند. گزارش بازار نیمه اول ۲۰۲۶ ما به طور کامل این موضوع را بررسی میکند.
چهار عاملی که به نفع خریدار پیش رفتند
این تغییرات در زمان خرید اهمیت دارند، نه تغییراتی که برای یک گزارش بازار مهم هستند.
بانکها نسبت وام به ارزش را به ۸۰:۲۰ بازگرداندند.
وامدهندگان نسبت به نسبت ۷۰:۳۰ سختگیر شده بودند، به این معنی که خریدار به ۳۰% از ارزش ملک به صورت نقد نیاز داشت. این نسبت به ۸۰:۲۰ بازنگری شده است، که اجازه میدهد تا ۸۰% از ارزش یک ملک تأمین مالی شود، طبق گفته مت گرگوری، مدیر ارشد استراتژی در Bayut و Dubizzle. در خرید به ارزش ۲ میلیون درهم، این به طور تقریبی ۲۰۰,۰۰۰ درهم کمتر نقدی را در ابتدای کار نیاز دارد. برای هر کسی که محدودیتش اندازه سپرده بود نه قابلیت پرداخت ماهانه، این بزرگترین تغییر در دو سال گذشته است و ارزش آن بیشتر از اکثر تخفیفهای سرخطی است. راهنمای ما برای تأمین مالی وام مسکن در پروژههای در حال ساخت، نحوه ارزیابی وامدهندگان در خریدهای مرتبط با ساخت و ساز را پوشش میدهد.
توسعهدهندگان هزینههای DLD را معاف کرده و برنامههای پرداخت را گسترش میدهند.
با ورود عرضه، توسعهدهندگان به جای کاهش قیمت، به مشوقها روی آوردهاند. برنامههای پرداخت انعطافپذیر و معافیتهای هزینه دپارتمان زمین دبی در حال حاضر در دسترس هستند، همانطور که هارنییت سینگ، مدیرعامل Aarna Real Estate اشاره کرده است. هزینه DLD معادل ۴٪ از قیمت خرید است، بنابراین معافیت برای واحدی به ارزش ۲ میلیون درهم معادل ۸۰,۰۰۰ درهم نقدی است که نیازی به تأمین آن در زمان ثبتنام ندارید — و برخلاف تخفیف در قیمت اصلی، این مبلغ بلافاصله در دسترس قرار میگیرد و نه در زمان فروش مجدد. تجزیه و تحلیل ما از هزینههای DLD و هزینههای معاملاتی توضیح میدهد که چه موارد دیگری بر روی آن قرار دارد.
عرضه در یک فصل تقریباً ۹۰% کاهش یافته است.
آغاز پروژههای پیشفروش در بین سهماهه اول و دوم سال ۲۰۲۶ تقریباً ۹۰% کاهش یافته است. این رقم در کل مجموعه دادهها بسیار چشمگیر است و دو جنبه دارد. کاهش تعداد راهاندازیها به معنای انتخابهای به مراتب کمتر در سطح قیمتهای راهاندازی است، بنابراین خریدارانی که منتظر عرضه جدید و ایدهآل هستند ممکن است مدتی منتظر بمانند. همچنین به معنای رقابت بسیار کمتر برای واحدهایی است که به بازار میآیند و یک توسعهدهنده با خط لوله راهاندازی کوچکتر دلایل بیشتری برای مذاکره بر روی موجودی فعلی دارد.
قیمتهای درخواست شده کاهش یافتهاند — به طور نامنظم و کمتر از آنچه که داستانها نشان میدهند.
برخی از املاک در مناطق خاص تا ۲۰٪ کمتر از قیمت درخواست شده معامله شدهاند و نیتین چوهان، شریک در Pride and Property، اصلاحات ۱۵ تا ۲۰٪ را در دستههای خاص توصیف کرده است. اما دادههای سطح پلتفرم بسیار ملایمتر هستند: قیمتهای درخواست شده در Bayut و Dubizzle به طور متوسط حدود ۵٪ کاهش یافته است. فاصله بین این دو عدد، داستان کامل این بازار است و اشتباه در هر یک از این دو سمت، هزینهبر خواهد بود.
موردی که علیه نامیدن این به عنوان یک فرصت خرید ارزان وجود دارد
صفحهای که تنها یک طرف را مورد بحث قرار دهد، قبل از اینکه شما به سرمایهگذاری هفت رقمی متعهد شوید، ارزش خواندن ندارد و در اینجا یک ضد استدلال جدی وجود دارد.
ارزیابی Savills نشان میدهد که "شواهد کنونی نشان میدهد که بازار در حال نرمال شدن است و نه اینکه در حال تجربه یک اصلاح گسترده باشد." ریچارد واند، مدیرعامل Betterhomes، گزارش میدهد که "ما هیچ فروش وحشتزدهای را مشاهده نمیکنیم" و فعالیتها توسط ساکنینی که دیدگاه بلندمدت دارند، هدایت میشود. توصیف مت گريگوری از داستان تخفیف مستقیم است: "ما کاهش قیمتهای قابل توجهی [در پلتفرمها] نمیبینیم."
روهیت باچانی، یکی از بنیانگذاران Merlin Real Estate، تقسیمبندی را بهخوبی بیان میکند: "این داستانی از دو بازار است: بخشهایی که بر اساس حدس و گمان ساخته شدهاند، این احساس را دارند؛ بخشهایی که بر اساس زندگی واقعی مردم در اینجا ساخته شدهاند، ثابت ماندهاند." این یک فیلتر عملی است. اصلاحات ۱۵ تا ۲۰ درصدی در سهامهای حدس و گمان متمرکز شدهاند — واحدهایی که برای فروش مجدد خریداری شدهاند، در برجهایی با تقاضای کم از سوی کاربران نهایی، که توسط فروشندگانی که قبل از تحویل نیاز به خروج دارند، نگهداری میشوند. جوامعی که مردم واقعاً در آنجا زندگی میکنند، بهسختی تغییر کردهاند. اگر به دنبال تخفیف ۲۰ درصدی در یک جامعه با مستاجران خوب باشید، آن را نخواهید یافت و اگر کسی در آنجا به شما تخفیفی ارائه دهد، این تخفیف چیزی درباره واحد خاص به شما میگوید.
چرا قیمتها افزایش یافت در حالی که حجمها کاهش یافتند؟
این به نظر متناقض میرسد اما اینگونه نیست. حجم معاملات نشاندهنده این است که چند نفر آمادهاند اقدام کنند. قیمت به ازای هر فوت مربع نشان میدهد که کسانی که اقدام کردند، چه مقدار حاضر به پرداخت بودند. وقتی عدم قطعیت افزایش مییابد، خریدار حاشیهای — خریدار سفتهباز، کسی که نیاز داشت معامله به سرعت انجام شود — ابتدا عقبنشینی میکند. خریدارانی که باقی میمانند، به طور نامتناسبی کاربران نهایی و سرمایهگذاران بلندمدت هستند که نسبت به قیمت حساسیت کمتری دارند و نسبت به کیفیت حساسترند.
نتیجه یک بازار باریکتر است که با قیمتهای ثابت یا رو به افزایش بر روی موجودی بهتر معامله میکند. این همچنین به این معنی است که ترکیب آنچه فروخته شده تغییر کرده است، که به طور مستقل از افزایش ارزش هر ملک فردی، رقم قیمت به ازای هر فوت مربع را تا حدی افزایش میدهد. ۶.۵% را به عنوان شواهدی در نظر بگیرید که ارزشها حفظ شدهاند، نه به عنوان بازگشتی که شما کسب کردهاید.
موج عرضه خطر واقعی است
بیش از ۸۰,۰۰۰ واحد در سال ۲۰۲۶ آماده تحویل خواهد بود. تنها در سهماهه دوم، حدود ۲۷,۰۰۰ واحد تکمیل شده است که بالاترین رقم در پنج سال گذشته است، در مقایسه با تقریباً ۷,۰۰۰ واحد در سهماهه اول. این یک تغییر اساسی در عرضه فیزیکی است که به بازاری با خریداران فعال کمتر وارد میشود.
برای خریداران پیشفروش، این موضوع به دو شکل خاص اهمیت دارد. اول، اگر شما برای اجاره خرید میکنید، واحد شما در زمان تحویل با رقابت بیشتری از سوی مستاجران مواجه خواهد شد، زیرا تعداد مستاجران در زمان تحویل بسیار بیشتر از زمانی است که پروژه راهاندازی شد — که این موضوع فشار بر اجاره قابل دستیابی را افزایش میدهد و دورههای خالی را طولانیتر میکند. دوم، اگر قصد دارید قبل از تحویل بفروشید، شما وارد دورهای از تکمیلهای سنگین خواهید شد، که کمترین زمان مناسب برای نیاز به خریدار است. Savills انتظار دارد که فعالیتهای معاملاتی کاهش یابد و حجم تحویلها در نیمه دوم سال افزایش یابد، با این حال قیمتها به طور کلی احتمالاً به طور گستردهای مقاوم خواهند ماند.
اگر اکنون در حال خرید هستید، چه باید کرد؟
به جای درخواست تخفیف، درخواست مشوق کنید. توسعهدهندگان تمایل بیشتری به تغییر در هزینههای DLD و برنامههای پرداخت دارند تا قیمت اصلی، زیرا کاهش قیمت باعث تغییر قیمت هر واحد فروخته نشده در برج میشود در حالی که معافیت هزینه اینگونه نیست. همچنین، معافیت هزینه امروز از نظر نقدی برای شما ارزش بیشتری دارد تا درصد معادل کاهشی از قیمتی که تا زمان خروج به آن دست نخواهید یافت.
اجاره واحد را بر اساس درآمد اجارهای ارزیابی کنید، نه بر اساس افزایش ارزش. با این میزان عرضه که به بازار میآید، فرضی که باید برقرار باشد این است که کسی در آن زندگی خواهد کرد. بررسی کنید که واحدهای مشابه در همان مجتمع واقعاً چه درآمدی دارند، نه اینکه بروشور چه پیشبینی کرده است، و قبل از اینکه آن را به عنوان بازده در نظر بگیرید، هزینههای خدمات را کسر کنید.
یک تخفیف بزرگ را به عنوان اطلاعات در نظر بگیرید. در بازاری که قیمتهای درخواست شده در سطح پلتفرم حدود ۵٪ تغییر میکند، یک پیشنهاد ۲۰٪ تخفیف نشانهای از سخاوت نیست. این معمولاً به این معناست که فروشنده در وضعیت دشواری قرار دارد، واحد به خوبی طراحی نشده است، چشمانداز compromised است، یا تحویل آن از آنچه که تبلیغ شده دورتر است. قبل از اینکه اقدام کنید، این موارد را بررسی کنید. راهنمای ما برای اشتباهات سرمایهگذاری در پروژههای ناتمام که باید از آنها اجتناب کنید، حالتهای شکست را به تفصیل پوشش میدهد.
قبل از هر چیز، وضعیت حساب امانت را بررسی کنید. بازارهای نرم زمانی هستند که ترازنامههای توسعهدهندگان مورد آزمایش قرار میگیرند و حمایتی که دارید بیشتر ساختاری است تا شهرتی. توضیحات ما در مورد حسابهای امانت و حفاظت از سپرده، آنچه که تحت پوشش است و آنچه که تحت پوشش نیست را مشخص میکند.
در نهایت، در مورد دوره نگهداری خود صادق باشید. این بازار خریدارانی را پاداش میدهد که میتوانند از موج تحویل عبور کنند و به دوره بعدی وارد شوند. این بازار به هر کسی که به نقدینگی در عرض هجده ماه نیاز دارد، مجازات میکند، زیرا دقیقاً در همین زمان است که عرضه به اوج خود میرسد و بازار فروش مجدد در نازکترین حالت خود قرار دارد.
سوالات متداول
آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید پروژههای پیشفروش در دبی است؟ این زمان بهتر از هر زمان دیگری در دو سال گذشته برای مذاکره است، زیرا تأمین مالی به نسبت ۸۰:۲۰ بازگشته، توسعهدهندگان هزینههای DLD را معاف کردهاند و رقابت در راهاندازی کاهش یافته است. اینکه آیا زمان مناسبی برای خرید است بستگی به دوره نگهداری شما دارد — موج تحویل در سال ۲۰۲۶ به این معنی است که هر کسی که نیاز به خروج در عرض هجده ماه دارد، در بدترین زمان برای فروش مجدد خرید میکند.
در حال حاضر، چقدر تخفیف میتوانم در خرید ملک در حال ساخت در دبی دریافت کنم؟ قیمتهای درخواست شده در پلتفرمهای Bayut و Dubizzle به طور متوسط حدود ۵٪ کاهش یافته است. تخفیفهای ۱۵ تا ۲۰٪ وجود دارد، اما بیشتر در املاک سفتهبازی و فروشندگان تحت فشار متمرکز است و نه به صورت عمومی در بازار. انتظار داشته باشید که تخفیفها بیشتر به صورت معافیتهای هزینه و شرایط پرداخت ارائه شوند تا کاهش قیمت.
آیا قیمتهای املاک دبی در سال ۲۰۲۶ کاهش یافت؟ حجم معاملات به شدت کاهش یافت — فروشهای مسکونی در سهماهه دوم تقریباً یک سوم نسبت به سال گذشته کاهش داشت — اما قیمت به ازای هر فوت مربع در همین دوره ۶.۵% افزایش یافت. تعداد کمتری از افراد معامله کردند؛ کسانی که معامله کردند، قیمتهای ثابت پرداخت کردند.
نسبت وام به ارزش برای املاک در دبی اکنون چه مقدار است؟ بانکها نسبتهای وام به ارزش را از ۷۰:۳۰ به ۸۰:۲۰ بازنگری کردهاند و به خریداران اجازه میدهند تا تا ۸۰% از ارزش یک ملک را تأمین مالی کنند، طبق گزارشهای Bayut و Dubizzle. این امر نیاز به نقدینگی در زمان خرید را به طور تقریبی ۱۰% از ارزش ملک نسبت به شرایط سختگیرانه قبلی کاهش میدهد.
آیا قیمتهای املاک دبی در نیمه دوم سال ۲۰۲۶ کاهش خواهد یافت؟ Savills انتظار دارد که فعالیتهای معاملاتی کاهش یابد و حجم تحویلها بالا بماند، با این حال قیمتها به طور کلی احتمالاً به طور گستردهای مقاوم خواهند ماند. فشار بیشتر در جوامع با عرضه زیاد و سهام سفتهبازی متمرکز است تا در کل بازار.