خط لوله راهاندازی پروژههای پیشفروش دبی دوباره باز میشود — نگاهی به مراحل جدید آگوست ۲۰۲۶
بیشترین عدد ذکر شده در بازار املاک دبی در تابستان امسال، کاهش بود: راهاندازیهای خارج از طرح تقریباً ۹۰% بین سهماهه اول و دوم سال ۲۰۲۶ کاهش یافته است، که شدیدترین انقباض در چرخه کنونی است. برای بازاری که هنوز حدود ۷۳-۷۴% از تمام معاملات را خارج از طرح تشکیل میدهد، یخزدگی به این اندازه یک حاشیه نیست — این خود داستان است. آنچه اکنون ارزش توجه دارد این است که یخزدگی در حال ذوب شدن است. در اواخر ژوئیه و اوایل اوت، بزرگترین توسعهدهندگان شروع به عرضه مراحل جدید به بازار کردهاند و شکل آنچه که آنها راهاندازی میکنند به اندازه این واقعیت که آنها در حال راهاندازی هستند، اهمیت دارد. اگر میخواهید در حین خواندن به موجودی زنده نگاه کنید، میتوانید پروژههای خارج از طرح دبی را بر اساس جامعه، توسعهدهنده و طرح پرداخت مرور کنید.
چرا یخزدگی Q۲ اتفاق افتاد — و چرا همیشه موقتی بود
این توقف یک تصمیم از سمت عرضه بود، نه یک سقوط در تقاضا. دبی نیمه اول سال ۲۰۲۶ را با ۸۶,۰۰۵ فروش ملک به ارزش ۲۸۶.۴۳ میلیارد درهم بسته است — که نسبت به ۳۲۶.۶ میلیارد درهم نیمه اول سال ۲۰۲۵ حدود ۱۲% کاهش داشته، اما هنوز هم دومین نیمه اول قوی در تاریخ ثبت شده است. در همین حال، بیش از ۸۰,۰۰۰ واحد در سال ۲۰۲۶ آماده تحویل است، که تقریباً ۲۷,۰۰۰ واحد تنها در نیمه دوم سال به اتمام میرسد، که بالاترین رقم فصلی در پنج سال گذشته است. با توجه به این حجم از موجودی آماده که به یکباره وارد بازار میشود، توسعهدهندگان تصمیم منطقی گرفتند و راهاندازیهای جدید را کند کردند تا موجودی را بر روی موجودی انباشته نکنند. تجزیه و تحلیل بازار خریدار ما به بررسی آنچه که این تغییر در اختیار خریداران قرار داد میپردازد — بازگشت به تأمین مالی وام ۸۰:۲۰، معافیتهای هزینه DLD و برنامههای پرداخت طولانیتر.
یک توقف بر اساس آن منطق هرگز پایدار نخواهد بود، زیرا تقاضای زیر آن جایی نرفته است. قیمتها به ازای هر فوت مربع در همان سهماههای که حجمها کاهش یافت، ۶.۵% افزایش یافت — بازار در حاشیههای سفتهبازانه نازک میشود در حالی که تقاضای مصرفکننده نهایی و بلندمدت حفظ میشود. به محض اینکه اولین موج تکمیلها به پایان برسد، انگیزه به سمت راهاندازی دوباره برمیگردد و این همان چرخشی است که هماکنون در حال وقوع است.
افتتاح دوباره بزرگ: DAMAC Islands ۲، فاز ۲
واضحترین سیگنال متعلق به DAMAC است. DAMAC Islands ۲ — مرحله دنبالهای از طرح کلی Islands در Dubailand، یک جامعه ۲۰ میلیون فوت مربعی که به هشت خوشه با تم جزیرهای تقسیم شده است — به یک انتشار فعال، خوشه به خوشه، منتقل شده است. در نیمه اول آگوست، خوشههای فردی به عنوان انتشارهای مستقل خود شروع به ظهور کردند: Mauritius، Bermuda، Barbados، Tahiti، Maui، Cuba، Bahamas و Antigua، هر کدام با طرحها و قیمتهای خاص خود.
DAMAC این راهاندازی را با یک مشوق زمانبندی شده که بهطور خاص به شرکا و کاربران نهایی هدفگذاری شده است، همراه کرد: عرضه محدود خانههای شهری ۳ خوابه از ۳.۵۵ میلیون AED با پیشپرداخت ۱۶٪، که به عنوان "پرداخت مانند ۴، زندگی در پنج" تبلیغ شده است. خانههای شهری در فاز وسیعتر از حدود ۲.۷۵ میلیون AED شروع میشوند و تحویل آنها برای سال ۲۰۲۹ برنامهریزی شده است. ساختار این پروژه نشاندهنده استراتژی است. به جای کاهش قیمتهای اصلی — که باعث تغییر قیمت هر واحد فروخته نشده در جامعه میشود — DAMAC بر هزینه ورودی و شرایط پرداخت رقابت میکند، دقیقاً همان استراتژی که شرکتهای بزرگ در طول کاهش فروش در سهماهه دوم به آن تکیه کردند. این پروژه در کنار دیگر جوامع اصلی فعال DAMAC مانند Portofino در DAMAC Lagoons و Violet در DAMAC Hills ۲ قرار دارد. تا سال ۲۰۲۵، ارزش فروش DAMAC دومین توسعهدهنده بزرگ دبی با حدود ۳۵.۹ میلیارد AED بود و تنها از Emaar عقبتر بود.
ایمار، مرس و صبها نیز دوباره در حال فعالیت هستند.
DAMAC بلندترین صداست، اما تنها نیست. Emaar — توسعهدهنده معتبر دبی که در سال ۲۰۲۵ با فروش حدود ۶۵.۸ میلیارد AED پیشتاز تمام سازندگان بود و پروژههایش معمولاً در عرض چند ساعت به فروش میرسند — موجودی جدیدی در Dubai Creek Harbour دارد، از جمله Valia Tower، آپارتمانهای یکخوابه و بالاتر از حدود ۱.۹۲ میلیون AED که تحویل آن به سمت سال ۲۰۳۰ خواهد بود. Creek Harbour دقیقاً نوعی منطقه تثبیتشده و با امکانات است که قیمتگذاری در مرحله راهاندازی معمولاً پایدار میماند، زیرا تقاضا بیشتر از سوی مصرفکنندگان نهایی است تا سرمایهگذاران.
مراسا با ویلاها و خانههای شهری چریوود دوباره وارد بازار شده است، یک جامعه با چگالی پایین از سوی توسعهدهنده که بالاترین میانگین قیمت فروش را در بین هر سازندهای در دبی در سهماهه اول ۲۰۲۶ به خود اختصاص داده است — فرضیه آن کمبود سبک زندگی به جای بازده است و قیمتگذاری نیز بر این اساس انجام میشود. در همین حال، سوبها به انتشار پروژههای خود در برجهایی مانند سوبها وان ادامه میدهد؛ سوبها در بین بزرگترینها، پیشرو در قابلیت اطمینان تحویل است و برآورد میشود که نرخ تکمیل به موقع آن در سالهای ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴ حدود ۸۵ تا ۹۰ درصد باشد — مهمترین متغیر زمانی که شما چیزی را خریداری میکنید که هنوز وجود ندارد. میتوانید مجموعه کامل سازندگان فعال را در صفحه توسعهدهندگان ما مشاهده کنید.
یک نیمه دوم مبتنی بر راهاندازی چه معنایی دارد اگر شما اکنون خرید میکنید
یک خط لوله بازگشایی شده محاسبات را به سه روش مشخص تغییر میدهد.
انتخاب در حال بازگشت است، اما به صورت انتخابی. یخزدگی در Q۲ به این معنی بود که خریدارانی که منتظر عرضه جدید و ایدهآل بودند، عمدتاً بینتیجه منتظر ماندند. این وضعیت در حال بهبود است — اما عرضههایی که در حال بازگشت هستند، در جوامع اصلی متمرکز شدهاند که توسعهدهندگان بزرگ بیشتر به آنها اطمینان دارند و به طور یکنواخت در سراسر شهر پخش نشدهاند. اگر لیست کوتاه شما یک جامعه خاص است، احتمال اینکه در سهماهه آینده یک فاز جدید را مشاهده کند به طور قابل توجهی بهتر از بهار است.
مشوقها، نه تخفیفها، جایی هستند که ارزش واقعی قرار دارد. ساختار DAMAC الگوی بازار فعلی است: توسعهدهندگان به اندازه پیشپرداخت، نحوه برخورد با هزینه DLD و طول برنامه پرداخت بیشتر از قیمت اصلی توجه میکنند. معافیت هزینه DLD معادل ۴٪ از قیمت به صورت نقدی است که نیازی به تأمین آن در زمان ثبتنام ندارید — برای واحدی به ارزش ۳.۵ میلیون درهم، تقریباً ۱۴۰,۰۰۰ درهم — و برخلاف کاهش قیمت، بلافاصله تأثیر میگذارد نه در زمان فروش مجدد. راهنمای ما برای هزینههای DLD و هزینههای معاملاتی توضیح میدهد که چه موارد دیگری بر روی آن انباشته میشود.
موج تحویل هنوز هم ریسکی است که باید در نظر گرفته شود. راهاندازیهای جدید هیجانانگیز هستند، اما به همان بازاری وارد میشوند که امسال بیش از ۸۰,۰۰۰ واحد تکمیل شده را جذب میکند. اگر شما برای اجاره خرید میکنید، اجاره خود را بر اساس مجموعهای که در زمان تحویل در سالهای ۲۰۲۹–۲۰۳۰ وجود خواهد داشت، مدلسازی کنید، نه بر اساس امروز. اگر ممکن است قبل از تکمیل بفروشید، به یاد داشته باشید که به سمت عرضه سنگین خارج میشوید. و هر چیزی که خریداری میکنید، ابتدا وضعیت حساب امانی توسعهدهنده را بررسی کنید — بازارهای نرم و با عرضه سنگین دقیقاً زمانی هستند که ترازنامهها آزمایش میشوند و حفاظت ساختاری است. توضیحات ما در مورد حسابهای امانی و حفاظت از سپرده شامل مواردی است که محافظت شده و مواردی که محافظت نشدهاند.
خط پایانی
بازگشایی را آنطور که هست ببینید: شرکتهای بزرگ قضاوت میکنند که موج اول تکمیل به اندازه کافی فضا را برای فروش دوباره باز کرده و در حال رقابت بر اساس شرایط به جای قیمت هستند. این نشانهای سالمتر از یک دوره راهاندازی با هر هزینهای است — به این معنی است که موجودی جدید با انضباطی که وقفه Q۲ تحمیل کرده هنوز به بازار میآید. برای خریدار، پنجرهای که اهمیت دارد، زمانی است که راهاندازیها دوباره آغاز شده اما مشوقهای ایجاد شده در دوران رکود هنوز حذف نشدهاند. در حال حاضر، هر دو مورد به طور همزمان صحیح است. آخرین راهاندازیهای خارج از طرح را بر اساس توسعهدهنده و طرح پرداخت مرور کنید و شرایط را به دقت به اندازه آدرس بسنجید.