گزارش بازار پیش‌فروش دبی ۲۰۲۶: اعداد چه می‌گویند

بازار پیش‌فروش دبی در سال ۲۰۲۶ همچنان به روند رکوردشکن خود ادامه می‌دهد و ارقام گزارش‌شده به حدی بزرگ هستند که بدون درک کامل از آن‌ها ذکر می‌شوند. عددی مانند ۲۵۲ میلیارد درهم به یاد ماندنی است. اما این عدد تقریباً بی‌معناست مگر اینکه بدانید چه چیزی را شامل می‌شود، چه چیزی را نادیده می‌گیرد و چه اطلاعاتی را درباره واحد خاصی که در نظر دارید خریداری کنید، می‌تواند و نمی‌تواند ارائه دهد.

این گزارش ارقام گزارش شده عمومی از اداره زمین دبی، Property Finder، Bayut و Cavendish Maxwell را برای دوره‌های ذکر شده جمع‌آوری می‌کند و سپس بخشی را انجام می‌دهد که اکثر خلاصه‌های بازار از آن صرف‌نظر می‌کنند: توضیح مکانیزم پشت هر عدد. جایی که یک عدد از یک نتیجه حمایت می‌کند، این موضوع ذکر می‌شود. جایی که یک عدد به طور معمول به نتیجه‌ای کشیده می‌شود که نمی‌تواند آن را تحمل کند، این موضوع نیز بیان می‌شود. اگر می‌خواهید داده‌ها را در مقابل موجودی زنده بخوانید، می‌توانید پروژه‌های دبی را به صورت آفلاین بر اساس جامعه، توسعه‌دهنده و برنامه پرداخت مرور کنید در حالی که با آن کار می‌کنید.

اعداد کلیدی برای سه‌ماهه اول ۲۰۲۶

سه شاخص، این ربع را تثبیت می‌کنند. این شاخص‌ها اندازه‌های متفاوتی دارند و اشتباه در هم‌پوشانی آن‌ها، رایج‌ترین خطا در تحلیل بازار دبی است.

۲۵۲ میلیارد درهم در مجموع معاملات املاک و مستغلات

دبی در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۶، ۲۵۲ میلیارد AED در مجموع معاملات املاک ثبت شده را ثبت کرد که نسبت به سال گذشته ۳۱% افزایش داشته است، طبق گزارش اداره زمین دبی. کلمه کلیدی "مجموع" است. این شامل تمام بازار ثبت شده است: مسکونی، تجاری، زمین، پیش‌فروش، آماده، هدایا، کمک‌ها و هر انتقال ثبت‌پذیر دیگری که از طریق این اداره عبور کرده است. این یک معیار از فعالیت در یک ثبت‌نام زمین است، نه معیاری از خانه‌های فروخته شده.

یک قطعه زمین بزرگ که بین دو نهاد جابجا می‌شود می‌تواند به صورت ماهانه میلیاردها درهم جابجا کند بدون اینکه یک خانواده آپارتمانی خریداری کند. این موضوع به معنای نادرست بودن این رقم نیست. بلکه این رقم ابزار مناسبی برای سوالی نیست که اکثر خریداران در واقع می‌پرسند، که این است که آیا نوع واحد آنها در جامعه‌شان گران‌تر یا ارزان‌تر می‌شود.

۴۴,۱۰۰ معامله مسکونی

معاملات مسکونی در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۶ به ۴۴,۱۰۰ رسید، با افزایش ۱۰.۳% در فروش‌های پیش‌فروش نسبت به سال گذشته، طبق گزارش Cavendish Maxwell که توسط Arabian Business منتشر شده است. این عدد مفیدتر است، زیرا تعداد خانه‌ها را شمارش می‌کند. همچنین این یک شمارش است، نه یک ارزش، که به این معنی است که درباره حجم و نقدینگی صحبت می‌کند نه درباره قیمت.

حجم بیشتر از آنچه اکثر خریداران درک می‌کنند اهمیت دارد. بازاری با تعداد معاملات بالا، بازاری است که شما می‌توانید در آن فروش داشته باشید. نقدینگی چیزی است که یک سود کاغذی را به پول تبدیل می‌کند و اولین چیزی است که زمانی که احساسات تغییر می‌کند، ناپدید می‌شود. یک فصل با ۴۴,۱۰۰ معامله مسکونی، فصلی است که خروج‌ها وجود داشته است.

۱۷۶.۷ میلیارد درهم در فروش

فروش در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۶ به ۱۷۶.۷ میلیارد درهم رسید، طبق گزارش Gulf News. این عدد را در کنار رقم ۲۵۲ میلیارد درهم بخوانید نه به جای آن. عدد فروش زیرمجموعه‌ای است که نمایانگر خریدهای واقعی است و فاصله بین این دو، باقی‌مانده فعالیت‌های ثبت‌نام است. وقتی یک تیتر یک عدد را به شما می‌دهد و یک مقایسه عدد دیگری را، شما در حال مشاهده یک مقایسه نامناسب هستید و نرخ رشد که از آن نتیجه‌گیری می‌شود، خیالی است.

پروژه‌های در حال ساخت در مقابل پروژه‌های آماده: فاصله قیمت‌ها

این بخشی از داده‌هاست که تأثیر مستقیم بر تصمیم خرید دارد و همچنین بخشی است که بیشتر اوقات به اشتباه خوانده می‌شود.

اعداد به ازای هر فوت مربع

بر اساس گزارش Cavendish Maxwell، میانگین قیمت‌های معامله شده در سطح شهر دبی در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۶ تقریباً ۲,۰۳۰ درهم به ازای هر فوت مربع برای پروژه‌های پیش‌فروش بوده که نسبت به سال گذشته ۱۲.۲۲% افزایش داشته است، در حالی که قیمت موجودی آماده ۱,۶۹۱ درهم به ازای هر فوت مربع بوده که ۵.۶۲% افزایش را نشان می‌دهد. بنابراین، پروژه‌های پیش‌فروش نه تنها به ازای هر فوت مربع گران‌تر از املاک آماده هستند، بلکه با نرخ بیش از دو برابر در حال افزایش ارزش هستند.

هر دو نیمه این جمله مردم را شگفت‌زده می‌کند. باور عمومی این است که خرید ملک در حالت پیش‌فروش، راه ارزان‌تری برای ورود به دبی است. اما داده‌های معاملاتی در سطح میانگین شهری خلاف این را نشان می‌دهد و ارزش دارد که قبل از نتیجه‌گیری نادرست، دلیل این موضوع را درک کنیم.

چرا معاملات پیش فروش با قیمت بالاتری به ازای هر فوت مربع انجام می‌شوند؟

سه مکانیزم باعث ایجاد این فاصله می‌شوند و هیچ‌کدام از آن‌ها "پروژه‌های در حال ساخت دارایی بهتری هستند" نیستند.

نتیجه عملی: از میانگین‌های شهری برای قضاوت در مورد یک معامله خاص استفاده نکنید. یک پروژه را با پروژه‌های آماده در همان جامعه، با اندازه و مشخصات مشابه مقایسه کنید. مقایسه ما بین پروژه‌های در حال ساخت و آماده به درستی این تمرین را انجام می‌دهد.

نرخ رشد چه چیزی را ثابت می‌کند و چه چیزی را ثابت نمی‌کند

افزایش قیمت‌های پیش‌فروش به میزان ۱۲.۲۲٪ در مقابل ۵.۶۲٪ آماده، نشانه واقعی از جایی است که تقاضا متمرکز شده است. این یک پیش‌بینی از بازگشت سرمایه شما نیست، به دلیل یک دلیل ساده: شما میانگین را نمی‌خرید. شما یک واحد در یک ساختمان از یک توسعه‌دهنده می‌خرید و پراکندگی در اطراف میانگین شهری در بازاری به این اندازه بسیار زیاد است. راه‌اندازی‌ها در زیر بازارهای اشباع شده در سال‌هایی که میانگین به طور هوشمندانه‌ای افزایش یافته، به حالت رکود رفته‌اند.

این همچنین وعده‌ای نیست که فاصله ادامه یابد. نرخ رشد که دو برابر نرخ قابل مقایسه است، به طور ساختاری فاصله‌ای است که یا کاهش می‌یابد یا به یک گسترش که به طور فزاینده‌ای دشوار است توجیه شود، تبدیل می‌شود. هر دو مورد قبلاً در دبی اتفاق افتاده است. تفاوت را به عنوان شواهدی از شدت تقاضای فعلی در نظر بگیرید، نه به عنوان یک برآورد. اگر می‌خواهید این را به یک عدد واقعی برای خرید خود تبدیل کنید، راهنمای محاسبه بازگشت سرمایه ما نشان می‌دهد که چه مواردی را باید فراتر از قیمت اصلی در نظر بگیرید.

سهم پروژه‌های پیش‌فروش از بازار

از حدود شش نفر از ده نفر به حدود سه نفر از چهار نفر

در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۶، معاملات پیش‌فروش تقریباً ۷۲% از معاملات مسکونی را تشکیل دادند و بازار آماده حدود ۲۸% را به خود اختصاص داد. وب‌سایت Bayut سهم پیش‌فروش در سال ۲۰۲۵ را حدود ۶۲.۶% گزارش کرد و Arabian Business سهم سه‌ماهه اول ۲۰۲۶ را در محدوده ۷۲ تا ۷۴% قرار داد. در یک بازه زمانی کوتاه، این روند به‌طور قابل توجهی تنگ‌تر شده است.

این تغییر، تنها عدد ساختاری جالب در این گزارش است. زمانی که سه از هر چهار معامله مسکونی در یک شهر مربوط به خانه‌هایی است که هنوز وجود ندارند، کشف قیمت در بازار از بازار فروش مجدد به میز قیمت‌گذاری راه‌اندازی توسعه‌دهندگان منتقل شده است. توسعه‌دهندگان، نه خریداران و فروشندگانی که بر روی موجودی کامل مذاکره می‌کنند، قیمت مرجع را برای اکثریت فعالیت‌ها تعیین می‌کنند.

یک سهم در حال افزایش چه معنایی برای قدرت قیمت‌گذاری دارد

یک سهم غالب در پروژه‌های پیش‌فروش ابتدا یک پدیده از سمت عرضه است تا از سمت تقاضا. توسعه‌دهندگان زمانی پروژه‌ها را راه‌اندازی می‌کنند که بتوانند آن‌ها را بفروشند و خریداران زمانی پروژه‌های جدید را خریداری می‌کنند که این پروژه‌ها در دسترس و به‌طور مالی قابل تأمین باشند. این سهم به شما می‌گوید که موجودی کجا است. اما به شما نمی‌گوید که پروژه‌های پیش‌فروش برای هر خریدار خاص تصمیم بهتری است یا نه.

یک ریسک واقعی وجود دارد که باید به وضوح بیان شود. هر چیزی که امروز به صورت پیش‌فروش فروخته می‌شود، در نهایت در زمانی مشخص به اتمام می‌رسد. بازاری که در آن اکثریت معاملات فروش‌های پیش‌فروش است، بازاری است که در حال ساخت یک برنامه تحویل است و برنامه‌های تحویل به هم نزدیک می‌شوند. جوامعی که چندین اتمام در یک فصل را جذب می‌کنند، می‌توانند شاهد ثابت ماندن اجاره‌ها در حالی که واحدها اجاره می‌روند، باشند. این یک ریسک زمانی است که می‌توانید برای آن برنامه‌ریزی کنید و در هر عدد بالا نامرئی است.

حرکت ماهانه

رکورد ژانویه

ژانویه ۲۰۲۶ بالاترین ارزش تراکنش ماهانه در تاریخ دبی را با حدود ۷۲.۴ میلیارد درهم ثبت کرد که نسبت به سال گذشته حدود ۶۳٪ افزایش داشته است، با سهمی حدود ۷۰٪ از ارزش مربوط به پروژه‌های پیش‌فروش، طبق گزارش Property Finder. توجه داشته باشید که این یک سهم ارزش است، در حالی که رقم ۷۲٪ بالا سهم تعداد تراکنش‌ها است. در این مورد، این دو نزدیک به هم هستند که خود اطلاعاتی را ارائه می‌دهد: این به این معناست که میانگین قیمت پروژه‌های پیش‌فروش به طور قابل توجهی از بازار فاصله ندارد.

حجم پروژه‌های پیش‌فروش ماه مه

در ماه مه ۲۰۲۶، پروژه‌های در حال ساخت ۷,۰۷۹ معامله به ارزش ۱۴.۱۸ میلیارد AED ایجاد کردند و همچنان بزرگ‌ترین عامل در فعالیت‌های مسکونی باقی ماندند. این به میانگین قابل توجهی منجر می‌شود و تأیید می‌کند که سهم پروژه‌های در حال ساخت تنها به تعداد کمی از استودیوهای ارزان محدود نمی‌شود. این فعالیت در تمام سطوح قیمتی گسترده است.

چرا پروژه‌های پیش‌فروش همچنان برنده هستند

چهار عامل ساختاری، به ترتیب تقریبی قدرت.

کمبود عرضه در برابر رشد جمعیت

جمعیت ساکن دبی برای مدت طولانی سریع‌تر از موجودی مسکن تکمیل‌شده رشد کرده است. موجودی آماده در جوامعی که مردم می‌خواهند در آن زندگی کنند واقعاً محدود است. پروژه‌های در حال ساخت جایی است که حجم معاملات بالا است زیرا در اینجا خانه‌ها در حال ساخته شدن هستند.

برنامه‌های پرداخت به عنوان تأمین مالی عمل می‌کنند.

این مکانیزم بیشترین کار را انجام می‌دهد و کمترین تحلیل را دریافت می‌کند. یک طرح پرداخت مرتبط با ساخت و ساز، یک مبلغ کلان را به یک برنامه پرداختی تبدیل می‌کند که از درآمد تأمین می‌شود، بدون بانک، بدون بررسی اعتبار و بدون ردیف هزینه بهره. برای خریدارانی که به وام مسکن در امارات متحده عربی دسترسی ندارند، طرح پرداخت توسعه‌دهنده یک ویژگی راحتی نیست. این تنها تأمین مالی موجود است. این واقعیت به تنهایی سهم بزرگی از تسلط پروژه‌های پیش‌فروش را در میان خریداران بین‌المللی توضیح می‌دهد.

در مورد معامله با دیدی روشن باشید. پرداخت معوقه در قیمت واحد لحاظ شده است، همان‌طور که در بالا بحث شد، و برنامه زمان‌بندی یک تعهد است. خریدارانی که به خرید واحد‌های بیشتری نسبت به توان مالی خود متعهد می‌شوند، در لحظه‌ای که کمترین قدرت چانه‌زنی را دارند، به فروشندگان اجباری تبدیل می‌شوند. برنامه یک ابزار است، نه یک تخفیف.

مسیر تحویل

خرید قبل از تکمیل به شما این امکان را می‌دهد که زمان تغییر قیمت به نفع شما کار کند در حالی که سرمایه شما تنها به‌طور جزئی استفاده شده است. این واقعیت دارد و به همین دلیل است که این استراتژی وجود دارد. همچنین این موضوع متقارن است: همان اهرم در صورتی که بازار به سمت دیگر حرکت کند، علیه شما عمل می‌کند و خروج شما قبل از تحویل به قوانین واگذاری توسعه‌دهنده بستگی دارد نه به زمان‌بندی خودتان.

اسکرو و مکانیزم اعتماد

پول خریداران در پروژه‌های پیش‌فروش دبی به یک حساب امانت‌گذاری تنظیم‌شده واریز می‌شود و نه به‌طور مستقیم به توسعه‌دهنده، و بر اساس پیشرفت تأییدشده ساخت، آزاد می‌شود. به همین دلیل، بازار می‌تواند سه چهارم معاملات را بر روی محصولات ناتمام حفظ کند بدون اینکه اعتماد از بین برود. این یک محافظت در برابر سوءاستفاده از اقساط شماست. این تضمینی نیست که پروژه به‌موقع تحویل داده شود یا اینکه ارزش آن برابر با مبلغی باشد که پرداخت کرده‌اید. قبل از اینکه فرض کنید حساب‌های امانت‌گذاری بیشتر از آنچه که هست پوشش می‌دهند، بخوانید که چگونه این حساب‌ها واقعاً از سپرده‌ها محافظت می‌کنند.

این چه معنایی برای خریداران و سرمایه‌گذاران دارد

با افزایش سریع قیمت‌های پروژه‌های پیش‌فروش نسبت به پروژه‌های آماده، ورود زودهنگام به راه‌اندازی‌های به‌خوبی انتخاب‌شده همچنان استراتژی اصلی باقی می‌ماند — اما "به‌خوبی انتخاب‌شده" اکنون بار بیشتری را در این جمله به دوش می‌کشد. در بازاری که سهم پروژه‌های پیش‌فروش از حدود ۶۲.۶% به اوایل هفتاد درصد رسیده است، راه‌اندازی حاشیه‌ای دیگر به‌وضوح گزینه خوبی نیست. انتخاب‌گری تمام بازی است زیرا بازار به بلوغ می‌رسد.

سه فیلتر عملی به طور مستقیم از داده‌های بالا ناشی می‌شود. اول، میانگین‌های شهری را نادیده بگیرید و مقایسه را در داخل جامعه و نوع واحد خود انجام دهید. دوم، برنامه پرداخت را به عنوان بخشی از قیمت در نظر بگیرید، نه به عنوان یک مزیت جداگانه. سوم، بررسی کنید که چه چیز دیگری در جامعه شما در اطراف تاریخ تحویل شما تکمیل می‌شود، زیرا داده‌های سهم تضمین می‌کند که یک موج تحویل در جایی در حال آمدن است. مقایسه راه‌اندازی‌های زنده بر اساس منطقه، توسعه‌دهنده و برنامه پرداخت را در صفحه پروژه‌های در حال ساخت ما انجام دهید، روند را از طریق راه‌اندازی‌های جدید مشاهده کنید و به نحوه تحویل نام‌های معتبر مانند Emaar در یک طرح کلی مانند Dubai Creek Harbour قبل از تعهد خود توجه کنید.

منابع و روش‌شناسی

این گزارش ارقام عمومی گزارش شده از اداره زمین دبی، Property Finder، Bayut و Cavendish Maxwell را برای دوره‌های ذکر شده تجمیع می‌کند. ارقام منعکس‌کننده گزارش‌دهی و روش‌های مربوطه خود هستند و ممکن است بسته به منبع و بازه زمانی متفاوت باشند، به همین دلیل دو منبع معتبر می‌توانند سهم‌های کمی متفاوتی برای یک فصل مشابه ارائه دهند. در مواردی که تفاوت وجود دارد، هر دو دامنه نشان داده می‌شود تا یکی انتخاب نشود. فقط برای اطلاعات ارائه شده است؛ نه مشاوره مالی. تهیه شده توسط TRPE Real Estate (RERA ۹۹۹۳۱۴).

سوالات متداول

در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۶، چه سهمی از معاملات مسکونی دبی مربوط به پروژه‌های در حال ساخت بود؟ تقریباً ۷۲% از معاملات مسکونی، با گزارش Arabian Business که دامنه‌ای بین ۷۲ تا ۷۴% را اعلام کرده است، در حالی که بازار آماده حدود ۲۸% را به خود اختصاص داده است. Bayut سهم کل سال ۲۰۲۵ را حدود ۶۲.۶% برآورد کرده است، بنابراین سهم فعالیت پروژه‌های در حال ساخت در این بازه زمانی به طور قابل توجهی کاهش یافته است.

چرا قیمت هر فوت مربع در پروژه‌های پیش‌فروش بیشتر از املاک آماده است؟ عمدتاً به ترکیب و نه کیفیت مربوط می‌شود. پروژه‌های پیش‌فروش جدیدترین موجودی در جدیدترین مکان‌ها هستند، در حالی که موجودی آماده به طور متوسط شامل ساختمان‌های دو دهه‌ای است. پرداخت معوق نیز دارای ارزش زمانی است که توسعه‌دهنده آن را در قیمت واحد لحاظ می‌کند، بنابراین بخشی از حق بیمه هزینه مالی است که در برنامه پرداخت شما گنجانده شده است.

آیا رشد قیمت ۱۲.۲۲% در پروژه‌های ناتمام به این معنی است که واحد من ۱۲.۲۲% افزایش خواهد یافت؟ نه. این یک میانگین در سطح شهر در یک بازار بزرگ و پراکنده است. شما یک واحد در یک ساختمان از یک توسعه‌دهنده خریداری می‌کنید و نتایج فردی به طور گسترده‌ای حول میانگین متفاوت است. از این عدد به عنوان شواهدی از جایی که تقاضا متمرکز می‌شود استفاده کنید، نه به عنوان پیش‌بینی برای خرید شما.

رقم ۲۵۲ میلیارد AED در سه‌ماهه اول ۲۰۲۶ واقعاً چه چیزی را شامل می‌شود؟ تمام معاملات ثبت‌شده املاک در دبی برای این سه‌ماهه، طبق گزارش اداره زمین دبی، که نسبت به سال گذشته ۳۱% افزایش یافته است. این شامل انتقالات تجاری و زمین به همراه فروش‌های مسکونی است، بنابراین این یک معیار از کل فعالیت‌های ثبت‌نامی است و نه تعداد خانه‌های فروخته‌شده. زیرمجموعه فروش‌های مسکونی گزارش‌شده برای این سه‌ماهه ۱۷۶.۷ میلیارد AED بود.

آیا سهم بالای بازار پیش‌فروش یک ریسک است؟ این موضوع یک ریسک خاص دارد که ارزش برنامه‌ریزی برای آن را دارد. همه چیزهایی که به فروش می‌رسند در نهایت تکمیل می‌شوند و تکمیل‌ها تجمع می‌یابند. جوامعی که چندین تحویل را در یک فصل جذب می‌کنند، می‌توانند به طور موقت شاهد ثابت ماندن اجاره‌ها باشند در حالی که واحدها اجاره داده می‌شوند، که این می‌تواند بر درآمد سال اول سرمایه‌گذار تأثیر بگذارد. بررسی کنید که چه چیز دیگری نزدیک به تاریخ تحویل شما ارائه می‌شود.

آیا این ارقام رسمی هستند؟ این ارقام به صورت عمومی از دبی لند دپارتمان، پراپرتی فایندر، بیوت و کاوندیش مکسول گزارش شده‌اند و در اینجا برای دوره‌های ذکر شده تجمیع شده‌اند. هر منبع روش‌شناسی و تقویم گزارش‌دهی خاص خود را دارد، بنابراین اعداد ممکن است بین آن‌ها متفاوت باشد. قبل از اتکا به هر رقم واحد برای تصمیم‌گیری، با انتشار اصلی تأیید کنید.