اشتباهات سرمایهگذاری در پروژههای ناتمام در دبی و نحوه جلوگیری از آنها
سریعترین راه برای از دست دادن پول در بازار پروژههای پیشفروش دبی، سقوط بازار نیست. بلکه یک سری از تصمیمات کوچک و قابل اجتناب است که در دو هفته قبل از امضا گرفته میشود، هر کدام از این تصمیمات در آن زمان معقول به نظر میرسند. خود بازار تحت نظارت، مایع و بهخوبی مستند شده است. ضررهایی که در آن اتفاق میافتد عمدتاً ناشی از خود فرد است و این همان چند خطای تکراری است که در میان هزاران خریدار در سال تکرار میشود.
این راهنما خطاها را فهرست میکند و بهطور مفیدتری، مکانیزم پشت هر یک را توضیح میدهد، زیرا اشتباهی که درک میکنید، اشتباهی است که میتوانید قیمتگذاری کنید. هیچیک از موارد زیر نیاز به دسترسی ویژه یا دانش داخلی ندارد. این فقط به یک صفحهگسترده، چند سوال ناراحتکننده از شخصی که واحد را به شما میفروشد و تمایل به کنار گذاشتن معاملهای که قبلاً بهطور احساسی خریداری کردهاید، نیاز دارد. اگر میخواهید موجودی زندهای برای آزمایش این ایدهها داشته باشید، میتوانید در حین مطالعه، پروژههای دبی را بر اساس جامعه، توسعهدهنده و طرح پرداخت مرور کنید.
اشتباه اول: ارزیابی بر اساس بازده ناخالص
این بزرگترین اشتباه هزینهبر در بازار است که هر روز توسط افراد باهوش مرتکب میشود. بازده ناخالص، اجاره سالانه تقسیم بر قیمت خرید است. این عدد در بروشور، عددی که مشاور املاک ذکر میکند و عددی که تقریباً هیچ ارتباطی با آنچه به حساب شما واریز میشود ندارد.
هزینههای خدمات واقعاً چه تاثیری بر عدد دارند؟
هزینههای خدمات به ازای هر فوت مربع واحد شما، به صورت سالانه و برای همیشه دریافت میشود. این هزینهها برای استخر مورد علاقهتان، میز پذیرش، آسانسورها، سیستم خنککننده، فضای سبز و بیمه ساختمان و صندوق ذخیره هزینه میشود. هرچه امکانات یک پروژه بیشتر باشد، نرخ بالاتر خواهد بود و این نرخ بر اساس اقتصاد ساختمان تعیین میشود، نه بر اساس اجاره شما. این موضوع یک تله خاص ایجاد میکند: برجهایی که در بازدید بهترین نمایش را دارند، معمولاً برجهایی هستند که هزینههای جاری بالاتری دارند و اجاره اضافی که یک ساختمان با امکانات زیاد دریافت میکند به ندرت هزینه اضافی را به طور کامل پوشش میدهد.
نتیجه این است که دو واحد با اجاره و قیمت یکسان میتوانند بازدهی کاملاً متفاوتی داشته باشند. یک پروژه که بر اساس یک عدد کلی بازاریابی میشود، میتواند پس از کسر هزینه به شکل کاملاً متفاوتی درآید. این شکاف یک خطای گرد کردن نیست. اغلب این شکاف تمام تفاوت بین یک سرمایهگذاری خوب و یک سرمایهگذاری متوسط است و قبل از امضا قابل شناسایی است. از نرخ هزینه خدمات برای برج خاص به صورت کتبی درخواست کنید و آن را با جوامع مشابه مقایسه کنید، به جای اینکه یک برآورد را بپذیرید. تجزیه و تحلیل ما از هزینههای خدمات املاک دبی توضیح میدهد که چگونه این نرخ تعیین میشود و چرا تغییر میکند.
باقیمانده نشت را هیچکس مدلسازی نمیکند.
هزینههای خدمات بزرگترین کسر هستند اما تنها کسر نیستند. یک واحد که به مدت دو ماه خالی میماند، تقریباً یک ششم از درآمد سالانهاش را از دست داده است و دورههای خالی تابع عمق مستأجر هستند، نه اینکه چقدر از آشپزخانه خوشتان میآید. کمیسیون آژانس اجاره، تمدید قراردادهای اجاره، نگهداری ساختمان پس از دوره ضمانت و ثبتنامهای DEWA و خنککنندهها همه هزینههایی هستند که باید در نظر گرفته شوند. آنها را مدلسازی کنید. اگر یک معامله تنها زمانی کار میکند که هر فرضی به نفع شما شکسته شود، این معامله کار نمیکند.
اشتباه دوم: خرید ارزانترین واحد در ساختمان
یک قیمت پایین در عنوان وسوسهانگیز است و قیمت به ازای هر فوت مربع به تنهایی تقریباً هیچ چیز به شما نمیگوید. ارزانترین واحد در یک پروژه معمولاً به دلیلی ارزان است که نقشه طبقه آن را اعلام نمیکند: به یک جاده خدماتی رو بهرو است، به دیوار برج همسایه نگاه میکند، مستقیماً بالای اتاق تاسیسات قرار دارد، یا طراحی آن ده درصد از مساحت خود را به یک راهرو اختصاص میدهد.
چه چیزی واقعاً باعث میشود یک واحد سخت به اجاره برود؟
مستأجران واحد شما را به صورت انتزاعی با بازار مقایسه نمیکنند. آنها در واحد شما و سه واحد دیگر در همان روز ایستادهاند. کارایی چیدمان، نور طبیعی، بالکن قابل استفاده و اتاق خوابی که یک تخت واقعی را جا دهد، این مقایسه را تعیین میکند. خریدارانی که صرفاً به دنبال پایینترین قیمت ورودی هستند، معمولاً به واحدی میرسند که سختترین واحد در ساختمان برای اجاره و کندترین برای فروش مجدد است، که به این معنی است که آنها دو بار برای تخفیف هزینه میپردازند: یک بار در اجاره ضعیفتر و بار دیگر در خروج طولانیتر.
سوال بهتر این نیست که "کدام گزینه ارزانتر است؟" بلکه "خریدار بعدی چه چیزی خواهد خواست؟" نقدینگی است که یک سود کاغذی را به پول تبدیل میکند و نقدینگی در طرحهایی متمرکز میشود که عمیقترین گروه از مردم به آنها علاقه دارند. یک واحد کمی گرانتر با یک طرح خوب و یک نمای واقعی معمولاً در هر دوره نگهداری معقول، بیشتر از یک واحد ارزانتر درآمد خواهد داشت.
اشتباه سوم: خواندن حساب امانت به عنوان یک تضمین
خریداران وقتی میشنوند "پول شما در یک حساب امانی تحت نظارت RERA است" دیگر سوالی نمیپرسند. این اعتماد تا حدی به دست آمده است. این مکانیزم واقعی است و اهمیت دارد: اقساط شما به یک حساب مخصوص پروژه واریز میشود و توسعهدهنده تنها زمانی میتواند از آن برداشت کند که پیشرفت ساخت و ساز تأیید شده باشد. توسعهدهنده نمیتواند پول شما را بگیرد و آن را برای پروژهای دیگر یا برای بازاریابی هزینه کند.
آنچه که حساب امانت پوشش نمیدهد
اسکرو از پول شما در برابر سوءاستفاده محافظت میکند. اما از زمانبندی شما، کیفیت نهایی یا قیمت بازار در روز خروج شما محافظت نمیکند. یک توسعهدهنده میتواند بهطور کامل با قوانین اسکرو مطابقت داشته باشد و همچنان پروژه را با تأخیر تحویل دهد، مشخصات کاهشیافتهای ارائه کند یا ساختمانی را در یک بازار اجارهای ضعیف به شما تحویل دهد. اسکرو تنها یک کف برای بدترین نتیجه است، نه ضمانتی برای نتیجه مورد انتظار. مکانیزم را بهدرستی در راهنمای ما درباره حسابهای اسکرو و حفاظت از سپرده مطالعه کنید و تصویر کلی ریسک را در مقاله آیا املاک پیشفروش در دبی ایمن است، بررسی کنید.
انجام درست تحقیقات درباره توسعهدهنده
در خرید پروژههای پیشفروش، شما در واقع یک وعده تحویل آینده را خریداری میکنید که این موضوع، ترازنامه توسعهدهنده را بخشی از داراییای که خریداری میکنید، میسازد. تحقیق در این زمینه پیچیده نیست. به دنبال پروژههای تکمیل شده و تحویل داده شدهای باشید که میتوانید بهطور فیزیکی از آنها بازدید کنید. به ساختمانهایی که توسعهدهنده پنج سال پیش تحویل داده است نگاه کنید و ببینید چگونه پس از زندگی مستأجران واقعی در آنها، به چه شکلی درآمدهاند. بپرسید سوابق تحویل چگونه با تاریخهای اعلام شده اولیه، نه تاریخهای اصلاح شده، مطابقت دارد. نامهای معتبر با ترازنامههای قوی، ریسک تحویل کمتری دارند و معمولاً قیمتگذاری آنها نیز به همین ترتیب است؛ Emaar نقطه مرجع واضحی است و فاصله بین یک توسعهدهنده با این پروفایل و یک نهاد با پروژه اول، ریسکی است که شما برای پذیرش آن، هزینه میپردازید.
اشتباه چهارم: نادیده گرفتن SPA
قرارداد فروش و خرید جایی است که حقوق شما واقعاً وجود دارد و این سندی است که خریداران به طور معمول به سرعت از روی آن عبور میکنند. بروشور بازاریابی است. قرارداد SPA قابل اجرا است. هر چیزی که در صورت بروز مشکل اهمیت داشته باشد، در آن تعریف شده و در هیچ جای دیگری نیست.
بندهایی که نتیجه شما را تعیین میکنند
هر بند را بخوانید یا از شخصی واجد شرایط بخواهید که آن را برای شما بخواند. هزینه یک بعدازظهر وکیل در مقایسه با مبلغی که متعهد میشوید، بسیار ناچیز است و ارزانترین بیمهای است که در کل معامله در دسترس است.
اشتباه پنجم: پرداخت اقساطی که نمیتوانید تحمل کنید
یک برنامه پرداخت، یک مبلغ کلان را به یک جدول زمانی تبدیل میکند که ویژگی ساختاری است که خرید ملک در حال ساخت در دبی را قابل دسترس میسازد. این همچنین باعث میشود که تعهد بیش از حد آسان شود. زیرا هزینه اولیه در روز اول نسبت به دارایی کوچک است، خریداران یک واحد دوم و سوم را بر روی واحد اول اضافه میکنند، با این فرض که درآمد با سرعت پیش میرود یا اینکه میتوانند یکی را قبل از رسیدن اقساط سنگین بفروشند.
اگر هر دو فرض در یک زمان شکست بخورند و در یک بازار نرم تمایل به شکست همزمان دارند، شما در بدترین زمان ممکن به فروشندهای اجباری تبدیل میشوید. فروشندگان اجباری قیمت بازار را دریافت نمیکنند. یک ذخیره نگهدارید که اقساط باقیمانده شما را در دورهای که نمیتوانید بفروشید و درآمد شما رشد نمیکند، پوشش دهد. اگر آن ذخیره باعث شود معامله ضعیف به نظر برسد، معامله همیشه ضعیف بوده و اهرم آن را پنهان کرده است.
اشتباه ششم: نادیده گرفتن زنجیره تأمین
یک ساختمان خوب در یک جامعه که هزاران واحد را به طور همزمان جذب میکند، میتواند هنوز هم در سال اول disappointing باشد. عرضه و تقاضا به مشخصات شما اهمیتی نمیدهند. زمانی که چندین برج در یک فصل به اتمام میرسند، آنها برای همان مستاجران در همان هفتهها رقابت میکنند و اجارهها ثابت میمانند در حالی که نمایندگان اجاره به رقابت میپردازند. این یک ریسک زمانی است نه یک ریسک دائمی، اما به طور کامل بر درآمد سال اول شما تأثیر میگذارد، که همان سالی است که شما کمتر قادر به جذب آن هستید.
جامعههای متراکم و با بازده بالا مانند Jumeirah Village Circle الگوی واضحی را نشان میدهند: عمق عالی مستاجران در طولانیمدت و تجمع دورهای تکمیلها. خط لوله اعلام شده را در برابر تقاضای واقعی بسنجید و به سمت مکانهایی با زیرساخت یا کمبود در طرف خود متمایل شوید. مشاهده آنچه که در حال راهاندازی است و کجا، ارزانترین شکل این تحقیق است — فید راهاندازیهای جدید به شما میگوید چه چیزی در حال آمدن است.
اشتباه هفتم: فرض کردن اینکه یک خروجی وجود دارد
هر استراتژی پیشفروش یک خروجی در خود دارد و خریداران اغلب بررسی نکردهاند که آیا این خروج واقعی است یا خیر. فروش قبل از تحویل نیاز به تأیید توسعهدهنده دارد و معمولاً نیاز است که شما ابتدا حداقل سهمی از قیمت را پرداخت کرده باشید. فروش پس از تحویل نیاز به خریدار دارد که بخواهد واحد خاص شما را در ساختمان خاص شما در آن لحظه خاص خریداری کند. هیچیک از این موارد با این واقعیت که شما میخواهید بفروشید تضمین نمیشود.
قبل از خرید، تصمیم بگیرید که کدام خروجی را ارزیابی میکنید، سپس محدودیت خاص آن را بررسی کنید: آستانه واگذاری در قرارداد خرید شما یا عمق فروش مجدد در جامعه. اگر نتوانید مشخص کنید که چه کسی این را از شما میخرد و تقریباً چه زمانی، شما یک سرمایهگذاری ندارید. شما یک موقعیت دارید.
چک لیست پیش خرید
هیچکدام از اینها عجیب و غریب نیست. این تفاوت بین یک تصمیم و یک خرید است. هر فهرست کوتاهی را از طریق همان شش سوال بررسی کنید و معاملات ضعیف قبل از اینکه سپرده شما این کار را برایتان انجام دهد، خود را رد میکنند. زمانی که اعداد سوال هستند، مرور ما از پروژههای فعلی خارج از طرح، مکان مناسبی برای شروع آزمایش آنهاست.
سوالات متداول
آیا خرید ملک در حال ساخت در دبی ایمن است؟ این بازار به خوبی تنظیم شده است. پرداختهای خریدار در حساب امانی تحت نظارت RERA قرار دارد و تنها در برابر مراحل تأیید شده ساخت و ساز آزاد میشود و ثبتنام موقت علاقه شما را قبل از تحویل ثبت میکند. ریسکهای باقیمانده شامل تأخیر در تحویل، تغییرات مشخصات و زمانبندی بازار است که هیچکدام توسط حساب امانی پوشش داده نمیشود، به همین دلیل سابقه کاری توسعهدهنده به اندازه واحد اهمیت دارد.
گرانترین اشتباهی که باید از آن پرهیز کرد چیست؟ ارزیابی بر اساس بازده ناخالص در حالی که هزینههای خدمات را نادیده میگیرید. این اشتباه اغلب یک بازده به ظاهر قوی را به یک بازده معمولی تبدیل میکند و بهطور کامل قابل اجتناب است با درخواست نرخ هزینه برای برج خاص خود قبل از امضا.
چگونه میتوانم از خرید در یک منطقه با عرضه بیش از حد جلوگیری کنم؟ به پروژههایی که در همان جامعه در همان بازه زمانی واحد شما در حال تکمیل هستند نگاه کنید، نه فقط به آنچه که امروز وجود دارد. جوامعی که به طور مداوم عرضه جدید دارند میتوانند آن را در طول زمان جذب کنند، اما تجمع تکمیلها میتواند اجارهها را در همان سالی که شما در تلاش برای اجاره دادن هستید، کاهش دهد.
آیا باید ارزانترین واحد را بخرم تا بازده را حداکثر کنم؟ به ندرت. ارزانترین واحد معمولاً به دلایلی ارزان است که یک مستأجر در بازدید متوجه آن خواهد شد، که منجر به اجاره ضعیفتر، دورههای خالی طولانیتر و فروش مجدد کندتر میشود. واحدی را خریداری کنید که خریدار بعدی به آن تمایل خواهد داشت، نه پایینترین قیمت در فهرست قیمتها.
آیا به وکیل نیاز دارم تا قرارداد خرید و فروش (SPA) را بررسی کند؟ از نظر قانونی نه، اما هزینه یک بررسی معتبر در مقایسه با مبلغ متعهد شده ناچیز است. تعریف اتمام، جریمههای تأخیر، شرایط پیشفرض و حقوق انتقال جایی هستند که نتیجه شما تعیین میشود و این موارد به طور دقیق در هیچ بروشوری خلاصه نشدهاند.
پس از خرید پروژههای پیشفروش، باید چه مقدار ذخیره نقدی نگهدارم؟ به اندازهای که بتوانید اقساط باقیمانده خود را در دورهای که نمیتوانید ملک را بفروشید و درآمد شما افزایش نمییابد، پوشش دهید. برنامههای پرداخت به راحتی باعث تعهد بیش از حد میشوند، بهخصوص به این دلیل که هزینه اولیه در روز اول کم است و فروشندگان مجبور هرگز به قیمت بازار نمیرسند.