در نیمه اول سال ۲۰۲۶، ۲۹۶ خانه در دبی با قیمت بالای ۱۰ میلیون دلار فروخته شد.
دبی در نیمه اول سال ۲۰۲۶، ۲۹۶ فروش خانه بالای ۱۰ میلیون دلار را ثبت کرد که بالاترین تعداد ثبت شده در یک دوره شش ماهه در تاریخ این شهر است، طبق گزارش Knight Frank. ارزش کل این معاملات به ۵.۱ میلیارد دلار رسید که نسبت به سال گذشته ۱۴% افزایش داشته است. حجم معاملات نیز ۱۶% نسبت به نیمه اول سال ۲۰۲۵ و ۴۹% نسبت به نیمه اول سال ۲۰۲۴ افزایش یافته است.
این عدد به خاطر زمانبندیاش بیشتر از اندازهاش جالب است. این عدد در حالی منتشر شد که بازار گسترده دبی در حال تعدیل از سرعت سال ۲۰۲۵ بود. دو بخش از یک شهر در همان شش ماه به سمتهای مخالف حرکت کردند و درک دلیل این موضوع از خود خبر مفیدتر است. این مقاله اعداد گزارش شده را تجزیه و تحلیل میکند، مکانیزمهای پشت آنها را توضیح میدهد و به طور صادقانه درباره اینکه چقدر از این داستان به خریدارانی که در یک نقطه قیمتی عادی خرید میکنند منتقل میشود، صحبت میکند. اگر شما در حال کار در پایینتر از نردبان هستید، میتوانید پروژههای دبی را بر اساس جامعه و طرح پرداخت مرور کنید در حالی که مطالعه میکنید.
اعداد واقعاً چه میگویند
چهار عدد کل گزارش را به دوش میکشند و هر یک از آنها چیزی را کمی متفاوت اندازهگیری میکند.
۲۹۶ معامله، ۵.۱ میلیارد دلار و محاسبات سال به سال
حجم ۱۶٪ افزایش یافت در حالی که ارزش ۱۴٪ افزایش پیدا کرد. این دو عدد که تقریباً به طور همزمان حرکت میکنند، چیزی خاص را به شما میگوید: اندازه متوسط بلیط به سختی تغییر کرده است. این نیمهای نبود که چند معامله بزرگ، کل را به سمت بالا کشیده باشند. این نیمهای بود که افراد بیشتری با قیمت تقریباً یکسان خرید کردند. این تمایز مهم است، زیرا رکورد ارزش که بر اساس دو یا سه مورد استثنایی ساخته شده، شکننده است، در حالی که رکورد ارزش که بر اساس تعداد معاملات ساخته شده، بازتابدهنده یک گروه وسیعتر از خریداران است و معکوس کردن آن دشوارتر است.
افزایش ۴۹٪ نسبت به نیمه اول سال ۲۰۲۴ مقایسهای است که بیشتر نمایانگر وضعیت بازار است. دو سال زمان کافی است تا یک فصل قوی را از تحلیل خارج کنیم و به اندازهای کوتاه است که همان چرخه بازار هنوز در حال اجراست. یک بخشی که نیمه بیشتر از دو سال پیش مشغول است، در حال تجربه یک جهش نیست. این بخش در سطح متفاوتی فعالیت میکند.
تقسیم سهماهه نشانهای از کند شدن نیست.
در سه ماهه اول ۱۶۵ معامله بالای ۱۰ میلیون دلار و در سه ماهه دوم ۱۳۱ معامله انجام شد. برداشت واضح این است که شتاب کاهش یافته است. برداشت دقیقتر این است که در این اندازه، تعداد معاملات سه ماهه به طور طبیعی نوسانی است. معاملات نمادین طبق برنامهای مشخص انجام نمیشوند. یک امضای تأخیری، یک انتشار برند که در آوریل به جای مارس بسته میشود، میتواند یک درصد از سه ماهه را جابجا کند که در بازاری با هزاران فروش نامرئی است. با نمونههای این کوچک، رقم نیمساله واحد معنادار است و تقسیم سه ماهه تا زمانی که تکرار نشود، نویز محسوب میشود.
سطح جوایز در حال افزایش است، نه کاهش.
۲۶ معامله بالای ۲۵ میلیون دلار
خریداران در نیمه سال رکورد ۲۶ معامله بالای ۲۵ میلیون دلار را ثبت کردند. این عدد نشاندهنده شکل بازار است نه اندازه آن. در اکثر شهرها، با بالا رفتن از نردبان قیمت، تعداد معاملات به سرعت به سمت صفر کاهش مییابد، زیرا تعداد افرادی که میتوانند چک بکشند به پایان میرسد. سطح ۲۵ میلیون دلاری دبی در حال ثبت رکورد خود در همان زمان با سطح ۱۰ میلیون دلاری به این معنی است که هرم در نزدیکی قله ضخیمتر میشود و نه فقط در پایه باند لوکس وسیعتر.
عملاً، این موضوع کشف قیمت را تغییر میدهد. زمانی که تنها دو یا سه خانه در سال بالای یک آستانه معامله میشوند، بازار وجود ندارد، فقط مذاکرات است. وقتی ۲۶ خانه در شش ماه معامله میشوند، شواهد قابل مقایسه وجود دارد، ارزیابان چیزی برای کار کردن دارند و فروشنده بعدی یک نقطه مرجع دارد. یک سطح با مقایسههای واقعی بیشتر شبیه یک بازار عمل میکند و کمتر شبیه یک حراج.
معیارهای آپارتمانهای آمان
گرانترین معامله نیمهسال، یک آپارتمان ششخوابه در Aman Residences، که توسط H&H توسعه یافته است، در Jumeirah Second بود. این آپارتمان به قیمت ۱۱۴.۹ میلیون دلار، معادل ۴۲۲ میلیون درهم، فروخته شد که یکی از بزرگترین معاملات آپارتمانی ثبتشده در شهر است.
جزئیات قابل توجه این است که این یک آپارتمان بود. به طور تاریخی، بالاترین سطح بازار مسکونی متعلق به ویلاها است، زیرا زمین در نهایت به معنای کمبود است. فروش یک آپارتمان با رقم نهرقمی نشان میدهد که دسته اقامتگاههای برند شده ثابت کرده است که یک طبقه در ساختمان مناسب، با اپراتور مناسب، به عنوان یک منبع ارزش قابل مقایسه با یک قطعه زمین در نظر گرفته میشود. این یک تغییر ساختاری در آنچه بازار حاضر است قیمتگذاری کند، است و تنها دلیلی است که تقاضای فوقالعاده بالا اکنون از طریق ساخت و ساز جدید به جای فروش مجدد جریان دارد.
جایی که پول رفت
سه جامعه در جدول لیگ با ارزش بیش از ۱۰ میلیون دلار تسلط داشتند و این رتبهبندی اطلاعات بیشتری نسبت به مجموعها ارائه میدهد.
دبی هیلز استیت و پام جمیرا
دبی هیلز استیت با ۵۱ فروش بالای ۱۰ میلیون دلار پیشتاز است و بهطور نزدیک از پام جمیرا با ۵۰ فروش جلوتر است. نکته جالب این است که این دو در سطح یکسانی قرار دارند، زیرا هر کدام چیزهای کاملاً متفاوتی میفروشند. پام آب، آدرسی که کل جهان آن را میشناسد و نمای محدود را میفروشد. دبی هیلز فضای سبز، مدارس و یک زمین گلف در سرزمین اصلی را میفروشد. اینکه هر دو در این قیمت بیش از پنجاه معامله انجام میدهند به شما میگوید که خریدار فوقالعاده لوکس یک نوع خاص از افراد نیست. تقریباً نیمی از این پول برای خرید یک سبک زندگی برای یک خانواده است و تقریباً نیمی دیگر برای خرید یک دارایی با نام شناختهشده. راهنمای اختصاصی ما در مورد املاک پیشفروش در پام جمیرا به بررسی بیشتر نحوه کار محدودیت عرضه این جزیره میپردازد.
پالم جبل علی: ۴۰ معامله در یک جامعه که هنوز در حال ساخت است
پالم جبل علی با ۴۰ فروش بالای ۱۰ میلیون دلار دنبال شد. این عددی است که باید شما را به فکر وادارد. چهل خریدار هر کدام بیش از ۱۰ میلیون دلار به منطقهای که هنوز عمدتاً یک سایت ساخت و ساز است، متعهد شدند، بر اساس یک طرح کلی، سابقه توسعهدهنده و یک نقشه. هیچ چیز دیگری در مجموعه دادهها به این وضوح اعتماد این گروه خریداران را نشان نمیدهد.
این همچنین جایی است که ریسک وجود دارد. خرید یک خانه لوکس ناتمام به معنای ارزیابی تحویل است و تحویل یک پروژه به این مقیاس به زیرساختها، پیمانکاران و بازارهای مصالحی بستگی دارد که هیچ خریدار کنترلی بر آنها ندارد. خریدارانی که این کار را انجام میدهند، تقریباً به طور تعریف، افرادی هستند که برای آنها تأخیر در تحویل یک ناراحتی است نه یک رویداد مالی. این موضوع برای اکثر افرادی که این متن را میخوانند صدق نمیکند و به همین دلیل رفتار این دسته نباید در مقیاس کوچکتر بدون تنظیمات لازم کپی شود.
چرا بخش بالای بازار از بازار کلی جدا شده است؟
مهاجرت ثروت یک جریان است، نه یک فصل
افراد با داراییهای بالا همچنان به دبی مهاجرت میکنند به خاطر مزایای مالیاتی، ایمنی و سبک زندگی، و بسیاری از آنها این حرکت را با خرید یک ملک تثبیت میکنند. این مکانیزم است که باعث میشود بخش بالای بازار به طور مستقل عمل کند. یک خریدار که یک خانواده و یک کسبوکار را جابجا میکند، محاسبه بازدهی را در برابر نرخهای بهره محلی انجام نمیدهد. آنها یک تصمیم زندگی میگیرند که در آن خانه هزینه ورود است. تقاضای این نوع هرگز زمانی که بازار اصلی سرد میشود، کاهش نمییابد، زیرا هرگز به همان ورودیها پاسخ نمیدهد.
برنامه ویزای طلایی الگوی جدیدی را تقویت میکند و اقامت بلندمدت را به نتیجهای ساده از یک خرید واجد شرایط تبدیل میکند، نه یک مانع جداگانه. در این سطح قیمت، ویزا انگیزه نیست، اما از تصمیمگیری آسانتر میکند. راهنمای ما درباره ویزای طلایی از طریق املاک توضیح میدهد که مسیر املاک در عمل چگونه کار میکند.
اقامتگاههای برند شده تأمین میکنند که خریدار شکل مورد نظر خود را داشته باشد.
عرضه به این تقاضا عمدتاً از طریق اقامتگاههای برند شده تأمین میشود، جایی که نامهای مهماننوازی و مد استانداردهای خود را به برجها و جوامع ویلایی جدید متصل میکنند. مکانیزم این موضوع را به وضوح باید بیان کرد: یک برند جایگزینی برای دانش محلی است. یک خریدار که از خارج میآید نمیتواند به راحتی کیفیت نهایی یک پیمانکار دبی یا مدیریت آینده یک ساختمان را ارزیابی کند. یک اپراتور با شهرت جهانی یک نمای قابل بررسی و قابل حمل برای هر دو ارائه میدهد. این همان چیزی است که هزینه بالاتر خریداری میکند و به همین دلیل است که این طرحها قبل از اینکه وجود داشته باشند، فروش میروند.
کمیابی در بالاترین سطح واقعی است به گونهای که در سطوح پایینتر اینگونه نیست.
بازار اصلی دبی پاسخی به افزایش قیمتها دارد: ساخت بیشتر. زمین وجود دارد، مجوزها وجود دارند و عرضه جدید وارد بازار میشود. در بخش بالایی اینگونه نیست. مقدار ثابتی از نمای ساحل پالم وجود دارد، تعداد ثابتی از طبقات با نمای بدون مانع از آسمان وجود دارد و تعداد محدودی از مکانها وجود دارد که یک اپراتور جهانی نام خود را به آنها میچسباند. وقتی تقاضا در برابر عرضه غیرقابل انعطاف افزایش مییابد، قیمت تغییر میکند. این تمام تفاوت در یک جمله است و به همین دلیل است که کاهش بازار اصلی و ثبت رکوردها در بخش لوکس تناقضی ندارند.
چرا اینقدر از این پروژهها در حالت پیشفروش قرار دارند؟
بیشتر فعالیتهای فوق لوکس از طریق پروژههای پیشفروش انجام میشود تا فروش مجدد، و دو دلیل برای این موضوع وجود دارد.
اولین مورد در دسترس بودن است. محصول خاصی که این خریدار میخواهد — یک خانه برنددار، با تمام طبقات و با مشخصات فعلی — عمدتاً در بازار resale وجود ندارد، زیرا این خانهها به تازگی ساخته شدهاند و افرادی که آنها را دارند، در حال فروش نیستند. اگر شما آن را میخواهید، باید قبل از اتمام آن خریداری کنید. این یک ترجیح برای خرید در مرحله پیشفروش نیست؛ بلکه تنها راه دسترسی به این دارایی است.
دومین مورد ساختار پرداخت است. خریدهای پیشفروش به صورت اقساطی پرداخت میشوند که به مراحل ساخت مرتبط هستند، با این حال، وجوه خریدار در یک حساب امانت پروژه نگهداری میشود و بر اساس پیشرفت تأیید شده آزاد میگردد. برای خریدار در این سطح، برنامه اقساط یک راحتی جزئی است، اما مکانیزم امانت اینگونه نیست: این دلیل است که اختصاص دادن هشت رقم به یک ساختمان ناتمام یک تصمیم قابل دفاع به جای یک جهش در ایمان است. اگر شما در حال بررسی دو مسیر برای خود هستید، مقایسه ما بین املاک پیشفروش و آماده، تعادل را بدون زرق و برق فروش نشان میدهد.
این به چه معناست اگر شما در حال خرید به قیمت ۱۰ میلیون دلار نیستید؟
تطابق به نظر ضعیفتر از آنچه که به نظر میرسد است.
وسوسهانگیز است که یک رکورد در بالای جدول را به عنوان سیگنالی برای کل بازار بخوانید. در برابر این وسوسه مقاومت کنید. سطح ۱۰ میلیون دلار و سطح آپارتمان ۱.۵ میلیون AED یک شهر را به اشتراک میگذارند و تقریباً هیچ چیز دیگری. آنها خریداران متفاوت، انگیزههای متفاوت، حساسیتهای متفاوت به نرخهای وام مسکن و دینامیکهای عرضه متفاوتی دارند. سطح تروفی بازار را هدایت نمیکند؛ بلکه در یک مسیر جداگانه حرکت میکند. یک رکورد نیمه در قله هیچ اطلاعات قابل اعتمادی درباره اجاره یک آپارتمان یکخوابه در یک جامعه با ارزش برای سال آینده به شما نمیدهد.
انتقال: سیگنال موقعیت
یک نکته وجود دارد که قابل توجه است و آن رتبهبندی است. خریداران بسیار ثروتمند و با مشاوره خوب، پول خود را در سه جامعه متمرکز کردهاند. این یک قضاوت گرانقیمت و آگاهانه درباره اینکه کیفیت آدرس درازمدت دبی کجا قرار دارد، است و خواندن آن رایگان است. این بدان معنا نیست که شما باید در آن جوامع خرید کنید — قیمتهای ورودی همانطور که هستند، هستند — اما به شما میگوید که کدام بخشهای نقشه به عنوان نقاط دائمی در بازار شناخته میشوند نه چرخهای. شما میتوانید آنچه در سراسر شهر در حال عرضه است را در صفحه راهاندازیهای جدید ما ببینید و جوامع را در فهرست کامل پروژههای پیشفروش مقایسه کنید.
خواندن یک رکورد به طور صادقانه
دو هشدار باید در این صفحه ذکر شود.
اولاً، نیمه اول یک رکورد، یک رکورد است. این یک پیشبینی نیست. اینکه آیا این روند در نیمه دوم ادامه خواهد داشت یا نه، به خط لوله راهاندازیهای برند و ادامه روند مهاجرت ثروت به امارت بستگی دارد و هیچکدام تضمین شده نیستند. اعداد بالا آنچه را که اتفاق افتاده توصیف میکنند، نه آنچه که خواهد شد.
دوم، تمرکز دو طرفه است. سطحی که سه جامعه و یک دسته محصول بیشتر فعالیت را تشکیل میدهند، سطحی با ریسک همبسته است. اگر تمایل به اقامتگاههای برند کاهش یابد یا اگر مشکلی در تحویل اعتماد به یک منطقه پرچمدار را تحت تأثیر قرار دهد، اثر به طور یکنواخت در سراسر بخش پخش نخواهد شد. این اثر دقیقاً بر روی داراییهایی که رکورد را تولید کردهاند، فرود خواهد آمد. خریداران در هر سطح قیمتی باید هر دو واقعیت را همزمان در نظر داشته باشند: قدرت واقعی است و در عین حال محدود است.
سوالات متداول
در نیمه اول سال ۲۰۲۶، چند خانه در دبی بالای ۱۰ میلیون دلار فروخته شد؟ طبق گزارش Knight Frank، ۲۹۶ فروش بالای ۱۰ میلیون دلار در نیمه اول سال ۲۰۲۶ ثبت شده است که بالاترین تعداد ثبت شده برای هر دوره شش ماهه است. ارزش کل آنها ۵.۱ میلیارد دلار بود که نسبت به سال گذشته ۱۴% افزایش داشته است.
گرانترین فروش خانه در دبی در نیمه سال چه بود؟ یک آپارتمان ششخوابه در Aman Residences در جمیرا دوم، که توسط H&H توسعه یافته است، به قیمت ۱۱۴.۹ میلیون دلار، معادل ۴۲۲ میلیون درهم، فروخته شد. این معامله در میان بزرگترین معاملات آپارتمانی است که شهر ثبت کرده است.
کدام جوامع بیشترین فروشهای بالای ۱۰ میلیون دلار را ثبت کردند؟ Dubai Hills Estate با ۵۱ فروش بالای ۱۰ میلیون دلار در صدر قرار دارد، Palm Jumeirah با ۵۰ فروش در رتبه بعدی است و Palm Jebel Ali با ۴۰ فروش، با وجود اینکه هنوز عمدتاً در حال ساخت است، ثبت شده است.
چرا بازار فوق لوکس در حال رشد است در حالی که بازار گستردهتر دبی در حال سرد شدن است؟ این دو سطح به ورودیهای متفاوتی پاسخ میدهند. تقاضای فوقالعاده لوکس عمدتاً از ثروتهای جابجا شده ناشی میشود که محاسبه بازدهی نمیکنند و با عرضهای واقعاً غیرقابل انعطاف مواجه است — سواحل محدود، طبقات برتر محدود، و تعداد محدودی از مکانها که اپراتورهای جهانی برند خواهند کرد. بازار اصلی میتواند با ساخت و ساز بیشتر به قیمتهای بالاتر پاسخ دهد؛ اما بخش بالایی نمیتواند.
آیا رکورد در بالای جدول به این معنی است که باید اکنون با قیمت پایینتری خرید پیشفروش انجام دهم؟ خیر. سطح تروفی بازار اصلی را هدایت نمیکند و این دو بخش خریداران، زنجیرههای تأمین و حساسیت به نرخ متفاوتی دارند. از دادهها به گونهای استفاده کنید که به طور قابل اعتمادی نشان میدهند — کدام جوامع سرمایهگذاریهای دائمی را به عنوان معیار در نظر میگیرند — و خرید خود را بر اساس برنامه پرداخت، تاریخ تحویل و بازده خالص خود ارزیابی کنید.
چرا خریداران فوق لوکس به خرید پروژههای در حال ساخت به جای واحدهای آماده تمایل دارند؟ عمدتاً به این دلیل که محصول آماده وجود ندارد. خانههای برند و با مشخصات روز تنها به تازگی ساخته شدهاند و مالکان فعلی آنها را نمیفروشند، بنابراین تنها راه دسترسی به این دارایی، خرید قبل از تکمیل است. حفاظت از حساب امانت در پرداختهای مرحلهای است که این تعهد را قابل دفاع میسازد.