حسابهای امانی پیشفروش دبی: چگونه پول شما محافظت میشود
زمانی که شما در دبی از روی طرح خرید میکنید، در واقع پولی را به یک توسعهدهنده میپردازید برای ساختمانی که هنوز وجود ندارد. این جمله ممکن است ناخوشایند باشد، و حساب امانت مکانیزمی است که برای معقول کردن این کار طراحی شده است. این مهمترین ابزار حفاظت از خریدار در بازار است و همچنین تنها بخشی است که اغلب به گونهای توصیف میشود که احساس نادرستی از آنچه که تحت پوشش قرار میگیرد، به خریداران میدهد.
این راهنما توضیح میدهد که حساب امانت املاک دبی چیست، چه کسی آن را کنترل میکند، چه عواملی بهطور خاص باعث خروج پول از آن میشود و به همان اندازه مهم، چه چیزهایی شما را در برابر آن محافظت نمیکند. اگر در حین مطالعه در حال مقایسه پروژهها هستید، میتوانید پروژههای دبی را که هنوز در حال ساخت هستند مرور کنید و وضعیت حساب امانت هر پروژه را قبل از رزرو بررسی کنید.
حساب امانت در زمینه پروژههای پیشفروش در دبی چیست؟
حساب امانت یک حساب بیطرف در یک بانک است که برای یک توسعه خاص باز میشود و هر قسط خریدار به آن واریز میشود. این حساب، حساب عملیاتی توسعهدهنده نیست. توسعهدهنده نمیتواند موجودی آن را به عنوان پول نقد شرکت در نظر بگیرد، نمیتواند آن را به عنوان وثیقه برای وام شرکتی عمومی استفاده کند و نمیتواند آن را به پروژه دیگری منتقل کند. این حساب به ساختمان مربوطه محدود شده است.
دبی این موضوع را از طریق یک قانون ویژه حساب امانی برای توسعه املاک، قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷، که پس از آنکه بازار فهمید بدون آن چه اتفاقی میافتد، رسمی کرد. نهاد نظارتی، RERA، زیر نظر اداره زمین دبی قرار دارد و چارچوب را نظارت میکند. یک توسعهدهنده که میخواهد واحدها را قبل از تکمیل بفروشد، باید پروژه را ثبت کرده و یک حساب امانی با یک بانک حساب امانی تأیید شده باز کند. فروش پیشفروش بدون آن یک منطقه خاکستری نیست. این همان چیزی است که قانون برای جلوگیری از آن وجود دارد.
چرا "خنثی" کلمه کلیدی است
حفاظت این نیست که پول شما در یک بانک است. پول شما زمانی در یک بانک است که در حساب جاری توسعهدهنده نیز قرار دارد. حفاظت این است که یک طرف سوم کنترل آزادسازی را بر عهده دارد و آن طرف هیچ انگیزهای برای آزادسازی زودهنگام ندارد. بانک حساب امانی به نهاد نظارتی پاسخگو است، نه به فشارهای نقدینگی توسعهدهنده. هر تضمین واقعی در این سیستم از این جدایی کنترل ناشی میشود.
برای یک خریدار در عمل چگونه به نظر میرسد
زمانی که شما یک قرارداد خرید و فروش امضا میکنید، دستورالعملهای پرداخت باید اقساط شما را به حساب امانی پروژه، به نام پروژه، در بانک مشخص شده هدایت کند. نه به حساب شرکتی. نه به حساب فردی. نه به یک "حساب رزرو" در یک کارگزاری. اگر نام حساب با نام ثبت شده پروژه مطابقت ندارد، قبل از انتقال هر چیزی توقف کنید و بپرسید چرا. این یک بررسی بیشتر مشکلاتی را که این سیستم برای جلوگیری از آنها طراحی شده است، شناسایی میکند.
چگونه پول واقعاً از حساب خارج میشود
این بخشی است که اهمیت دارد و بیشتر مقالات از آن عبور میکنند. حساب امانت یک خزانه نیست که تا زمان تحویل بسته بماند. اگر چنین بود، هیچ ساختمانی هرگز ساخته نمیشد، زیرا توسعهدهنده باید در طول ساخت و ساز به پیمانکاران پرداخت کند. حساب امانت یک شیر کنترلشده است.
انتشار به پیشرفت تأسیسات تأیید شده مرتبط است.
توسعهدهنده بر اساس پیشرفت تأیید شده در محل برداشت میکند. یک مهندس یا مشاور تأیید میکند که یک مرحله مشخص از ساخت و ساز به پایان رسیده است و این تأیید است که یک بخش مربوطه از وجوه را آزاد میکند. این مکانیزم به عمد به گذشته نگاه میکند: پول به دنبال کاری است که قبلاً انجام شده است، نه تأمین مالی کاری که وعده داده شده است. به همین دلیل است که حساب امانت یک حفاظت واقعی است و نه یک تشریفات. این بدان معناست که اگر توسعهدهنده ساخت و ساز را متوقف کند، پول جریان نخواهد داشت و آنچه که برداشت نشده هنوز در حساب باقی میماند و از بین نمیرود.
این همچنین توضیح میدهد که خریداران چیزی را که ممکن است غیرمنطقی به نظر برسد، درک کنند. مراحل برنامه پرداخت شما و مراحل برداشت توسعهدهنده مرتبط هستند اما یکسان نیستند. شما طبق یک برنامه قراردادی به یک استخر پرداخت میکنید؛ در حالی که توسعهدهنده از آن استخر بر اساس پیشرفت سایت برداشت میکند. یک برنامه پرداخت مرتبط با ساخت و ساز این دو را به هم نزدیکتر میکند، که یکی از دلایل ترجیح آن است.
بخشی پس از اتمام نگهداری میشود.
چارچوب یک بخش نگهداری از موجودی امانت را برای یک دوره مشخص پس از تکمیل ساختمان و ثبت واحدها نگه میدارد، به جای اینکه همه چیز را در روز تحویل آخرین واحد آزاد کند. هدف این است که یک اهرم مالی در دسترس باشد در حالی که توسعهدهنده هنوز مسئول رفع نقصهایی است که پس از ورود مردم به واحدها بروز میکند. این دلیل است که یک توسعهدهنده دلیل قانعکنندهای برای رسیدگی به لیست نقصهای شما در زمان تحویل دارد و نمیتواند آن را نادیده بگیرد.
اسکرو شما را از چه چیزهایی به طور دقیق محافظت میکند؟
در اینجا مشخص بودن بیشتر از اطمینان دادن مفید است.
آنچه که امانتگذاری شما را محافظت نمیکند
اینجا جایی است که مشاوره صادقانه از بازاریابی جدا میشود. حساب امانت یک حفاظت قوی با محدودیتهای مشخص است و خریدارانی که از این محدودیتها آگاهی ندارند، با خطراتی که باقی مانده است، شگفتزده خواهند شد.
این تضمینی نیست که ساختمان به موقع تحویل داده شود.
محدودیتهای حساب امانی تعیین میکند که پول کجا میرود. این موضوع باعث نمیشود که پیمانکار سریعتر کار کند، کمبود نیروی کار را حل کند یا از برآورد نادرست یک برنامه توسط توسعهدهنده جلوگیری کند. تأخیر رایجترین نتیجه منفی در پروژههای پیشفروش است و حساب امانی اساساً هیچ کاری در این زمینه انجام نمیدهد. این حساب از ارزش پول محافظت میکند، نه از زمانبندی.
این قیمت پرداختی شما را تضمین نمیکند.
اگر شما در اوج یک چرخه خرید کنید و بازار در زمان تحویل نرم شود، واحد شما ارزش کمتری خواهد داشت. حساب امانت هیچ نظری در این مورد ندارد. این یک مکانیزم نگهداری است، نه یک کف ارزیابی، و هیچ بخشی از چارچوب به شما سودی را وعده نمیدهد.
این کیفیت را تضمین نمیکند.
گواهی مربوط به برداشت تأیید میکند که یک مرحله از ساخت و ساز به پایان رسیده است. این یک قضاوت نیست که پایان کارها همان چیزی است که در گالری فروش به شما نشان داده شده است. کیفیت ساخت تابعی از توسعهدهندهای است که انتخاب کردهاید، به همین دلیل سابقه تکمیل شده توسعهدهنده هنوز هم در یک سیستم امانت کاملاً تنظیم شده اهمیت دارد. مقایسه سوابق تحویل، به عنوان مثال در پروفایل توسعهدهنده Emaar، همچنان بخشی از کار است.
این به طور خودکار بازپرداخت نمیکند.
اگر یک پروژه لغو شود، مسیر قانونی برای خریداران وجود دارد، اما این یک فرآیند با زمانبندی مشخص است و از طریق DLD انجام میشود و به طور خودکار در هفتهای که خبر منتشر میشود حل نمیشود. پول در حساب امانت پولی محافظتشده است. این پول به طور فوری قابل نقد شدن نیست.
برای بررسی کاملتر ریسکهای باقیمانده در بازار، راهنمای ما در مورد اینکه آیا خرید ملک پیشفروش در دبی ایمن است، به تفکیک هر یک از آنها میپردازد.
اسکرو، عقود و DLD: سه چیز متفاوت
خریداران به طور معمول اینها را با هم اشتباه میگیرند، در حالی که هر کدام وظایف متفاوتی دارند.
شما میخواهید هر سه مورد به درستی کار کنند. یک حساب امانت بدون ورود Oqood به این معنی است که پول شما ایمن است و ادعای شما بر واحد ثبت نشده است. ورود Oqood با اقساط پرداخت شده به حساب شرکتی به این معنی است که ادعای شما ثبت شده و پول شما در معرض خطر است. هیچیک از این دو حالت به تنهایی کافی نیست.
چگونه قبل از پرداخت یک درهم، حساب امانت را تأیید کنیم؟
این شش چک یک بعدازظهر زمان میبرد و بیشتر مشکلاتی که پیش میآید را پوشش میدهد. خریدارانی که از این چکها صرفنظر میکنند معمولاً تحت فشار زمانی از گفتوگوهای "آخرین واحد با این قیمت" قرار دارند که به عنوان یک الگو قابل توجه است.
چرا ساختار برنامه پرداخت با حساب امانت تعامل دارد
دو طرح با قیمت کل یکسان میتوانند شما را به شیوههای متفاوتی در معرض خطر قرار دهند. یک طرح پیشبارگذاری شده بخش بزرگی از پول شما را در اوایل به حساب واریز میکند، جایی که محافظت شده اما متعهد است. یک طرح مرتبط با ساخت و ساز به این معنی است که شما به محض بالا رفتن ساختمان پرداخت میکنید، بنابراین پول شما با چیزی که در حال ساخت است همراستا میشود. یک طرح پس از تحویل بخشی از قیمت را به بعد از اتمام پروژه منتقل میکند، به این معنی که شما برای چیزی که میتوانید از قبل ببینید و اغلب اجاره کنید، پرداخت میکنید. هیچکدام از اینها از نظر حساب امانی ایمنتر نیستند، زیرا همه آنها از طریق یک حساب واحد انجام میشوند. آنها در این که چه مقدار از سرمایه شما در یک پروژه متوقف شده در صورت بروز بدترین شرایط قرار دارد، متفاوت هستند. این تمایز ارزش بیشتری از یک تخفیف کوچک دارد و مرکز برنامههای پرداخت ما نحوه مقایسه ساختارها را مشخص میکند.
اگر در مرحله مقایسه پروژههای خاص و ساختارهای پرداخت آنها هستید، فهرست کامل پروژهها طرح را به همراه جزئیات ثبت شده در حساب امانت نشان میدهد.
سوالات متداول
آیا حساب امانت برای املاک پیشفروش در دبی الزامی است؟ بله. یک توسعهدهنده که واحدهایی را قبل از تکمیل میفروشد، باید پروژه را ثبت کرده و وجوه خریداران را در یک حساب امانت مخصوص پروژه با یک بانک تأیید شده نگهداری کند، تحت چارچوبی که توسط قانون امانت دبی برای توسعه املاک تعیین شده است. اگر یک توسعهدهنده از شما بخواهد که در جای دیگری پرداخت کنید، از شما میخواهد که کاملاً از این حفاظت خارج شوید.
چه کسی حساب امانت را کنترل میکند، توسعهدهنده یا بانک؟ هیچکدام به روشی که خریداران تصور میکنند. این حساب در یک بانک حساب امانت تأیید شده قرار دارد و برداشتها بر اساس پیشرفت تأیید شده ساخت و ساز تحت چارچوب نهاد نظارتی کنترل میشود. توسعهدهنده ذینفع است اما نمیتواند به دلخواه برداشت کند و این محدودیت کل حفاظت را تشکیل میدهد.
آیا میتوانم پولم را پس بگیرم اگر توسعهدهنده هرگز ساخت و ساز نکند؟ وجوهی که هنوز در برابر پیشرفت تأیید شده برداشت نشدهاند، در حساب باقی میمانند و یک فرآیند تنظیمشده از طریق اداره زمین دبی برای پروژههای لغو شده وجود دارد. این یک مسیر واقعی است، نه یک بازپرداخت فوری، و زمان میبرد تا مراحل آن طی شود.
آیا حساب امانی از من در برابر تأخیر پروژه محافظت میکند؟ خیر. حساب امانی تعیین میکند که پول کجا قرار دارد و چه زمانی آزاد میشود. این موضوع تأثیری بر برنامه ساخت و ساز ندارد. تأخیر یک ریسک جداگانه است که شما از طریق سوابق توسعهدهنده و شرایط قرارداد خود مدیریت میکنید، نه از طریق حساب امانی.
آیا باید به نماینده یک ودیعه رزرو پرداخت کنم؟ خیر. پرداختها باید به حساب امانی پروژه که در توافقنامه شما ذکر شده است، واریز شود. نگهداری پول مشتری توسط یک نماینده در حساب شخصی خود، یک ترتیب متفاوت با حفاظتهای متفاوت و ضعیفتر است، هر چه هم که نامش را بگذارند.
چگونه میتوانم بررسی کنم که حساب امانت یک پروژه واقعی است؟ از جزئیات حساب به صورت کتبی درخواست کنید، تأیید کنید که پروژه ثبت شده در DLD است و توسعهدهنده مجوز دارد، و نام حساب را با پروژه ثبت شده مطابقت دهید. اگر هر یک از این سه مورد مطابقت نداشت، انتقال انجام ندهید.