ثبت موقت عنوان در دبی: توضیح Oqood
زمانی که شما یک ملک تکمیل شده در دبی خریداری میکنید، یک سند مالکیت دریافت میکنید. اما زمانی که از روی نقشه خرید میکنید، هنوز چیزی برای نگهداری سند مالکیت وجود ندارد، زیرا واحد تنها یک مجموعه از مختصات در یک نقشه است. ثبت موقت سند مالکیت همان چیزی است که این شکاف را پر میکند. این ثبت، علاقه شما به یک واحد خاص را در یک ثبت رسمی قبل از وجود ساختمان ثبت میکند و دلیل این که خرید از روی نقشه در دبی یک حق مالکیت ثبت شده است و نه یک وعده خصوصی از یک توسعهدهنده میباشد.
در دبی، ابزار عملی برای این کار Oqood است، سیستم ثبت موقت دپارتمان زمین دبی برای فروشهای پیشفروش. این راهنما شامل مواردی است که ثبت موقت واقعاً ثبت میکند، چه چیزی را از شما محافظت میکند، چه چیزی را محافظت نمیکند، چگونه به سند مالکیت در زمان تحویل تبدیل میشود و در کجا اشتباه میکند. اگر میخواهید پروژههای در حال توسعه را بهصورت زنده مشاهده کنید، میتوانید پروژههای پیشفروش دبی را مرور کرده و بررسی کنید که هر یک در چه مرحلهای قرار دارد.
ثبت موقت عنوان چیست
یک ثبت موقت، ورودی در یک ثبت رسمی است که میگوید: این واحد، در این پروژه، به این خریدار تحت این قرارداد اختصاص داده شده است. این سند مالکیت نیست. این مالکیت آزاد را منتقل نمیکند، زیرا مالکیت یک واحد ناتمام هنوز چیزی نیست که بتواند منتقل شود. آنچه این ثبت انجام میدهد، تبدیل قرارداد شما از یک توافق خصوصی بین دو طرف به یک واقعیت ثبتشده توسط دولت است.
این تمایز کل موضوع است. یک قرارداد توسعهدهنده را به شما متعهد میکند. یک ورودی ثبت به همه افراد در جهان میگوید که واحد مورد نظر رزرو شده است. دومین نکته از اولی بسیار قویتر است، زیرا علیه افرادی که هرگز چیزی با شما امضا نکردهاند عمل میکند.
ثبت موقت در مقابل ثبت اصلی املاک
دبی ثبت موقت را برای واحدهایی که فروخته شدهاند اما هنوز تکمیل نشدهاند، اداره میکند. زمانی که یک پروژه به پایان میرسد و ساختمان تحویل داده میشود، ثبتها به ثبت اصلی املاک منتقل میشوند و به اسناد مالکیت تبدیل میشوند. بنابراین، ثبت موقت یک اتاق انتظار با اثر قانونی است: این ثبت از نظر مدت زمان موقتی است اما از نظر اعتبار موقتی نیست.
جایگاه Oqood کجاست
Oqood سیستم ثبت فروشهای پیشفروش است که توسط DLD ارائه شده است. در عمل معمول، توسعهدهنده فروش را برای ثبت ارائه میدهد، هزینه ثبت پرداخت میشود و خریدار گواهی Oqood را دریافت میکند که تأیید میکند واحد به نام او ثبت شده است. راهنمای ثبت Oqood ما به طور کامل به خود گواهی و مواردی که باید در آن بررسی شود، میپردازد.
چرا ثبت موقت اهمیت دارد
سه حفاظت ملموس از آن ناشی میشود که هر یک به یک روش خاص میپردازد که خریدهای پیشفروش به طور تاریخی با شکست مواجه شدهاند.
این باعث میشود که فروش دوگانه قابل مشاهده و در نتیجه دشوار باشد.
قدیمیترین تقلب در املاک پیشفروش، فروش یک واحد به دو خریدار است. هر دو خریدار یک قرارداد امضا شده دارند. هر دو معتقدند که مالک واحد ۱۲۰۴ هستند. هیچکدام از وجود دیگری خبر ندارند تا زمان تحویل، که در این مرحله توسعهدهنده پول را دریافت کرده و خریداران با یک دعوی حقوقی مواجه میشوند. یک ثبت موقت این مشکل را حل میکند، زیرا فروش دوم با یک ورودی موجود تداخل دارد. این واحد قبلاً ثبت شده است. ثبت بهصورت صحیح انجام نخواهد شد و مشکل در زمان ثبت بروز میکند نه سالها بعد در زمان تحویل.
این اولویت را تعیین میکند.
علایق ثبت شده بر اساس موقعیت خود در ثبت رتبهبندی میشوند. اگر ادعاهای رقیب بر روی یک واحد مشابه از طرف خریدار دیگر، وامدهنده یا طلبکار توسعهدهنده به وجود آید، ثبت سند مرجع برای تعیین اینکه کدام یک از علایق قبلاً ثبت شده است، خواهد بود. اولویت یک موضوع فنی نیست. در یک اختلاف، اغلب کل موضوع به همین مسئله بستگی دارد.
این امکان را برای شما فراهم میکند که علاقهمندیهای خود را قابل انتقال و تأمین مالی کنید.
یک حق ثبتشده دارایی است که شکل مشخصی دارد. این ویژگی امکان واگذاری واحد پیشفروش شما به خریدار دیگری قبل از تحویل را فراهم میکند، مشروط به حداقل پرداخت تعیینشده توسط توسعهدهنده و یک NOC، و به همین دلیل است که یک وامدهنده میتواند بر روی آن تضمین بگیرد. یک قرارداد ثبتنشده فروش آن بسیار دشوارتر و دریافت وام بر اساس آن نیز بسیار سختتر است، زیرا طرف مقابل نمیتواند تأیید کند که چه چیزی دریافت میکند.
چگونه این فرآیند انجام میشود
مکانیسمها ساده هستند زمانی که همه وظایف خود را به درستی انجام دهند.
هزینه ثبت نام در کنار سایر هزینههای تراکنش قرار دارد که باید از ابتدا برای آنها بودجهبندی کرده باشید، که راهنمای هزینههای DLD و هزینههای تراکنش ما به طور کامل آنها را توضیح میدهد.
آنچه شما در پایان آن باید داشته باشید
یک نسخه از گواهی Oqood. قرارداد فروش امضا شده شما. تأییدیههای انتقال امانت برای هر قسط. این مجموعه سهگانه اسناد، موقعیت شما را تشکیل میدهد. آنها را در جایی نگه دارید که فقط حساب ایمیل نمایندهای که واحد را به شما فروخته است نباشد.
اشتباهی که برای خریداران بیشترین هزینه را دارد: فرض کردن اینکه این اتفاق افتاده است
این حالت شکست که بارها و بارها ظاهر میشود، غیرعادی نیست. خریدار امضا میکند، پرداخت میکند، مدارک را کنار میگذارد و فرض میکند که ثبت نام انجام شده است زیرا توسعهدهنده گفته است که این کار انجام خواهد شد. اما گاهی اوقات این اتفاق نمیافتد. ارسال مدارک به تأخیر میافتد، هزینه پرداخت نشده باقی میماند، مدارک دارای خطا هستند، یا در بدترین حالت، توسعهدهنده به سادگی این کار را انجام نداده است.
خریدار در زمانی که میخواهد با واحد کاری انجام دهد: آن را بفروشد، رهن کند یا تحویل بگیرد، این موضوع را کشف میکند. در آن لحظه، این کشف هزینهبر است، زیرا شما در تلاش هستید تا یک مشکل ثبتنام را تحت فشار زمانی با یک توسعهدهنده که دیگر منافعش با شما همراستا نیست، حل کنید.
رفع این مشکل بسیار ارزان است و تقریباً هیچکس آن را انجام نمیدهد. از گواهی Oqood درخواست کنید. ورود را بهطور مستقل از طریق کانالهای خود DLD تأیید کنید و به یک PDF به عنوان مدرک اعتماد نکنید. این کار را در عرض چند هفته پس از پرداخت انجام دهید، نه سالها بعد. یک ثبت موقت که شما تأیید نکردهاید وجود دارد، از نظر عملکردی همانند عدم وجود ثبت موقت است، تا زمانی که این موضوع اهمیت پیدا کند.
ثبت موقت چه کاری انجام نمیدهد
دقیق بودن درباره محدودیتها بیشتر از اطمینان درباره حفاظتها مفید است.
نکات عملی برای خریداران، فروشندگان و وامدهندگان
اگر شما در حال خرید هستید
قبل از هرگونه انتقال وجه، اطمینان حاصل کنید که پروژه ثبت شده و توسعهدهنده مجوز دارد. پس از آن، ثبتنام خود را تأیید کنید. بند قرارداد را که مشخص میکند چه کسی هزینه ثبتنام را پرداخت میکند، بخوانید، زیرا فرض کردن و اشتباه کردن یک هزینه قابل اجتناب است. نسخههای اصلی را نگه دارید.
اگر از یک خریدار قبلی پروژههای در حال ساخت خرید میکنید
این یک واگذاری است و در اینجا دقت بیشترین اهمیت را دارد. تأیید کنید که فروشنده واقعاً طرف ثبتشده در ورودی موقت است و صرفاً کسی نیست که یک قرارداد را در دست دارد. تأیید کنید که توسعهدهنده گواهی عدم ممانعت (NOC) صادر خواهد کرد و هزینه آن چقدر است. مشخص کنید که چه مقدار از قیمت پرداخت شده است، زیرا حداقل آستانه پرداخت توسعهدهنده تعیین میکند که آیا واگذاری میتواند ادامه یابد یا خیر. فروشندهای که نمیتواند ثبتنام خود را اثبات کند، فروشندهای است که باید از او دور شوید.
اگر شما وام میدهید
امنیت یک واحد پیشفروش به این بستگی دارد که ورودی موقت بهطور صحیح و بدون نقص ثبت شده باشد. تأیید کنید که ورودی و موقعیت اولویت آن در خود ثبتنام بهدرستی مشخص شده است و به مدارکی که توسط وامگیرنده یا توسعهدهنده ارائه شده است، تکیه نکنید.
زمانی که در حال مقایسه پروژهها هستید و میخواهید ببینید کدام یک در کدام مرحله ثبت و ساخت و ساز قرار دارند، فهرست کامل پروژهها بهترین مکان برای شروع است.
سوالات متداول
آیا ثبت موقت عنوان همان Oqood است؟ در دبی، به طور مؤثر بله. Oqood سیستم ثبت فروشهای پیشفروش در ثبت موقت اداره زمین دبی است، بنابراین گواهی Oqood مدرکی است که وجود ثبت موقت شما را تأیید میکند. "ثبت موقت عنوان" توصیف عمومی از کاری است که Oqood انجام میدهد.
آیا هنگام خرید پروژههای در حال ساخت، سند مالکیت دریافت میکنم؟ نه در زمان خرید. شما یک ثبت موقت دریافت میکنید که علاقهمندی شما به واحد را ثبت میکند. سند مالکیت پس از اتمام پروژه، پرداختهای نهایی و تحویل واحد صادر میشود، در این مرحله ثبت موقت به سند مالکیت تبدیل میشود.
اگر توسعهدهنده خرید شما را ثبت نکند، قرارداد شما هنوز توسعهدهنده را ملزم میکند، اما منافع شما ثبت نمیشود، بنابراین به همان شیوهای که در برابر طرفهای سوم قابل مشاهده یا قابل اجرا است، نیست. به همین دلیل باید از گواهینامه درخواست کنید و خودتان ورود را تأیید کنید، به جای اینکه فرض کنید این کار انجام شده است.
آیا میتوانم یک ملک پیشفروش را قبل از تحویل بفروشم؟ بله، مشروط به حداقل پرداخت تعیین شده توسط توسعهدهنده و دریافت NOC. بیشتر توسعهدهندگان نیاز دارند که بخشی از قیمت قبل از تأیید انتقال پرداخت شود و سپس ورودی موقت به خریدار جدید منتقل میشود. قبل از برنامهریزی برای خروج، حد آستانه را در قرارداد خود بررسی کنید.
چه کسی هزینه ثبت نام را پرداخت میکند؟ این بستگی به قرارداد دارد. هزینه ثبت نام DLD در مرحله پیشفروش به صورت درصدی از قیمت محاسبه میشود و برخی از توسعهدهندگان آن را به عنوان یک مشوق فروش جذب میکنند در حالی که دیگران آن را به خریدار منتقل میکنند. بند قرارداد را بخوانید و به آنچه به صورت شفاهی به شما گفته شده است تکیه نکنید.
آیا ثبت موقت من را در صورت لغو پروژه محافظت میکند؟ این ثبت نشان میدهد که شما خریدار شناختهشده یک واحد خاص هستید، که در هر فرآیند لغو تنظیمشده اهمیت دارد، اما به تنهایی پول شما را باز نمیگرداند. این موضوع از طریق چارچوب امانت و فرآیند DLD برای پروژههای لغو شده انجام میشود.