راهاندازیهای جدید پیشفروش در دبی: نحوه کار قیمتگذاری مرحله ۱
راهاندازیهای جدید جایی است که اولین سرمایهگذاریهای پیشفروش انجام میشود و دلیل آن بیشتر مکانیکی است تا ماورایی. یک توسعهدهنده که پروژهای را عرضه میکند، قیمت آن را بر اساس آنچه که بازار در نهایت خواهد پذیرفت تعیین نمیکند. آنها قیمت اولین عرضه را به گونهای تعیین میکنند که شتاب ایجاد کند، زیرا شتاب چیزی است که همه چیزهای بعدی را تأمین مالی و ریسکزدایی میکند. خریداران اولیه تفاوت بین آن قیمت اولیه و جایی که مراحل بعدی قرار میگیرند را به دست میآورند.
این راهنما توضیح میدهد که یک راهاندازی از دیدگاه توسعهدهنده چه معنایی دارد، چرا منحنی قیمت به این شکل شیب دارد، تخصیصها چگونه واقعاً توزیع میشوند و چگونه میتوان یک راهاندازی قوی را از یک راهاندازی با بازاریابی خوب تشخیص داد. همچنین به این موضوع میپردازد که خرید در زمان راهاندازی کجا اشتباه میکند، زیرا تخفیف واقعی است و همچنین حالت شکست نیز وجود دارد. موجودی زنده به محض ورود به بازار در صفحه راهاندازیهای جدید ما قرار دارد و میتوانید پروژههای دبی را در هر جامعهای از هاب مرور کنید.
یک "راهاندازی جدید" در واقع چیست؟
یک راهاندازی جدید پروژهای است که قبل از شروع ساخت و ساز یا در ابتدای آن برای فروش عرضه میشود. آنچه بیشتر خریداران از دست میدهند این است که یک راهاندازی تنها یک رویداد نیست. توسعهدهندگان موجودی را به صورت مرحلهای عرضه میکنند: یک بخش اول، سپس بخشهای بیشتری به تدریج به بازار عرضه میشود تا بخشهای قبلی جذب شوند. این مرحلهبندی عمدی است و درک دلیل آن بیشتر رفتار قیمتگذاری که بعد از آن اتفاق میافتد را توضیح میدهد.
چرا توسعهدهندگان انتشار پروژهها را به صورت مرحلهای انجام میدهند؟
انتشار همه چیز به طور همزمان، توسعهدهنده را مجبور میکند تا قیمت را برای خریدار حاشیهای، یعنی کماشتیاقترین فردی که برای پاکسازی موجودی نیاز است، تعیین کند. فازبندی به آنها این امکان را میدهد که ابتدا قیمت را برای پرشورترین خریدار تعیین کنند و سپس با جمعآوری شواهد تقاضا، قیمت را افزایش دهند. این همچنین سرعت فروش را ایجاد میکند که تأمین مالی ساخت و ساز و برآورده کردن برداشتهای مرتبط با امانت را فراهم میآورد. بنابراین، فاز اول به گونهای قیمتگذاری میشود که سریعاً فروخته شود، نه برای حداکثر کردن درآمد به ازای هر واحد. این دلیل ساختاری است که قیمتگذاری در زمان راهاندازی را مطلوب میکند و به هیچکس وابسته نیست که لطفی به شما کند.
جایی که منحنی قیمت از آنجا حرکت میکند
اگر یک عرضه به خوبی جذب شود، مراحل بعدی معمولاً با قیمتهای بالاتری عرضه میشوند، زیرا توسعهدهنده اکنون مدرکی از تقاضا دارد و موجودی کمتری برای فروش دارد. اگر جذب به خوبی انجام نشود، مراحل بعدی ممکن است با مشوقها به جای قیمتهای بالاتر عرضه شوند. این روند خودکار نیست. خرید در زمان عرضه، خرید در ابتداییترین نقطه یک منحنی است که شکل آن هنوز به این بستگی دارد که آیا پروژه واقعاً خوب است یا خیر.
سه مزیت واقعی خرید در زمان راهاندازی
آنها انباشته میشوند و ارزش جداسازی دارند زیرا به انواع مختلف خریداران سود میرسانند.
پایینترین نقطه در منحنی قیمت
مرحله افتتاحیه معمولاً ارزانترین قیمتی است که پروژه ارائه میدهد. اگر مراحل بعدی با قیمت بالاتری عرضه شوند، خریداران اولیه از نظر کاغذی جلوتر هستند قبل از اینکه دیواری ساخته شود. این همان مزیتی است که همه دربارهاش صحبت میکنند و واقعاً وجود دارد، اما این یک سود کاغذی است تا زمانی که کسی واقعاً بیشتر از شما پرداخت کند، که نکتهای است که ارزش نگهداشتن دارد.
طولانیترین دوره افزایش ارزش با کمترین سرمایهگذاری انجام شده
این موردی است که بیشتر از همه اهمیت دارد و کمتر توضیح داده میشود. خرید در مراحل اولیه به این معنی است که کل دوره ساخت بین شما و تحویل قرار دارد. در یک طرح پرداخت مرحلهای، هر افزایش در ارزش به کل قیمت ملک اعمال میشود در حالی که شما تنها بخشی از آن را پرداخت کردهاید. این نوعی اهرم بدون وام مسکن است و موتور واقعی پشت بازدههای پیشفروش است. همچنین به همین دلیل است که ساختار پرداخت به اندازه قیمت باید مورد بررسی قرار گیرد. مرکز طرحهای پرداخت ما نشان میدهد که ساختارهای رایج چگونه متفاوت هستند.
گستردهترین انتخاب موجودی
در زمان راهاندازی، هر طبقه، نما و چیدمان در دسترس است. در مرحله سوم، آنچه باقی میماند چیزی است که هیچکس در ابتدا نمیخواست. در یک برج، تفاوت بین یک واحد با موقعیت مناسب و یک واحد با موقعیت نامناسب با همان قیمت به ازای هر فوت مربع در طول دوره نگهداری بسیار زیاد است، زیرا این تفاوت در اجاره، دورههای خالی و سرعت خروج شما نمایان میشود. انتخاب یک مزیت بزرگتر از تخفیف برای هر کسی است که قصد نگهداری دارد.
قیمتهای راهاندازی و خروج شما
یک نقطه ورود پایین گزینههای شما را گسترش میدهد و شما را به یک مسیر خاص متعهد نمیکند. خریدارانی که در زمان راهاندازی وارد میشوند، به طور کلی یکی از دو مسیر را انتخاب میکنند.
اولین مورد واگذاری است: فروش قرارداد قبل از تحویل، زمانی که مراحل بعدی قیمت پروژه را افزایش دادهاند، به دست آوردن سود بدون اینکه هرگز تکمیل شود. این به حداقل پرداخت توسعهدهنده و تمایل آنها به صدور NOC بستگی دارد و همچنین به وجود خریدار با قیمت شما بستگی دارد، که این یک سوال بازار است نه یک سوال قراردادی.
دومین نکته مربوط به تحویل و اجاره واحد است. این موضوع تخفیف ورودی را به یک بازده دائماً بهتر تبدیل میکند، زیرا مخرج بازده شما قیمت راهاندازی است نه قیمت بازار. این اثر هرگز از بین نمیرود تا زمانی که شما دارایی را در اختیار دارید، به همین دلیل است که تخفیف راهاندازی برای یک سرمایهگذار بلندمدت ارزش بیشتری دارد تا آنچه که روایت خرید و فروش نشان میدهد.
چگونه میتوان به طور واقعی به دسترسی زودهنگام دست یافت؟
قویترین تخصیصها به ندرت برای مدت طولانی در پورتالهای عمومی باقی میمانند، زیرا توسعهدهندگان موجودی را از طریق کارگزاران قبل یا در لحظهی عرضه قرار میدهند. این یک توطئه نیست؛ این روشی است که یک توسعهدهنده سرعت فروش را در روز اول تضمین میکند. برای حضور در این فضا:
آخرین نکته همان چیزی است که مردم آن را دست کم میگیرند. سرعت در راهاندازی تنها زمانی مزیت است که شما قبلاً تفکر لازم را انجام دادهاید. تصمیمگیری تحت فشار زمان بدون داشتن دیدگاه قبلی، باعث میشود خریداران در نهایت واحدی رو به شمال بر روی پارکینگ بخرند با قیمتی که به نظر میرسد تخفیف خورده است.
چگونه یک راهاندازی را قضاوت کنیم، زیرا همه آنها برابر نیستند.
یک راهاندازی تنها زمانی یک معامله خوب است که اصول زیر آن محکم باشد. تخفیف نسبت به مراحل بعدی همان پروژه است، که اگر خود پروژه به درستی قیمتگذاری نشده باشد، هیچ معنایی ندارد.
سابقه توسعهدهنده
سوال اول این است که آیا آنها پروژههای مشابهی را در مقیاس مشابه و به موقع تحویل دادهاند. Emaar پروژهها را در داخل جوامع مستر تأسیس شده با سابقه تحویل طولانی راهاندازی میکند. Binghatti به خاطر محصولات طراحی محور در مکانهای مرکزی شناخته شده است. Danube راهاندازیها را با برنامههای ماهیانه ۱٪ قابل دسترسی ترکیب میکند. هر کدام یک پیشنهاد متفاوت هستند و سوابق نشان میدهد که شما چه ریسکی را میپذیرید. یک توسعهدهنده تازهکار با قیمت راهاندازی به وضوح ارزان نیست؛ ممکن است فقط به قیمت واقعی خود تعیین شده باشد.
قیمت بر اساس مساحت، نه بر اساس فاز دو
آزمون حیاتی. آیا قیمت راهاندازی واقعاً پایینتر از موجودیهای مشابه در نزدیکی است، یا فقط پایینتر از مرحله بعدی همان پروژه؟ یک توسعهدهنده میتواند قیمت مرحله اول را بالا و مرحله دوم را بالاتر تعیین کند و در این صورت "تخفیف راهاندازی" صرفاً داخلی خواهد بود. مقایسه را با جامعه انجام دهید، نه با بروشور. راهنمای بهترین مناطق ما زمینهای در سطح جامعه برای انجام آن مقایسه فراهم میکند.
برنامه پرداخت بر اساس جریان نقدی شما
یک برنامه به خاطر طولانی بودن بهتر نیست. یک برنامه زمانی بهتر است که با پولی که واقعاً به دست میآورید مطابقت داشته باشد. برنامههای مرتبط با ساخت و ساز پرداختها را به ابتدای ساخت منتقل میکنند؛ در حالی که برنامههای پس از تحویل بخشی از باقیمانده را به زمانی میبرند که اجاره میتواند شروع به کمک کند. زمانبندی را مدلسازی کنید، سپس یک تأخیر به آن اضافه کنید و بررسی کنید که آیا هنوز کار میکند.
واحد خود واحد
چیدمان کارآمد، نمایی که پس از ساخت زمین همسایه همچنان وجود خواهد داشت و اندازهای که به راحتی اجاره و فروش میرود. یک واحد یکخوابه به خوبی انتخاب شده، مایعترین واحد در شهر است و مایع بودن چیزی است که در صورت بروز هرگونه مشکل به آن نیاز خواهید داشت.
آیا مرحله اولیه خیلی زود است؟
برخی خریداران نگران هستند که تعهد در اولین عرضه به معنای پذیرش عدم قطعیت بیشتر است. اما از نظر حفاظت سرمایه، اینطور نیست: پرداختها در یک حساب امانت تحت نظارت RERA قرار دارند و بر اساس پیشرفت ساخت و ساز تأیید شده توسط مهندس، آزاد میشوند، چه شما در فاز اول خرید کرده باشید و چه در فاز چهارم. راهنمای ما در مورد اینکه آیا خرید ملک در طرحهای پیش فروش ایمن است، این مکانیزم را پوشش میدهد.
آنچه واقعاً در فاز اول متفاوت است، زمان است. شما بیشتر منتظر میمانید، بار بیشتری از دوره ساخت را به دوش میکشید و پروژه را با شواهد کمتری نسبت به خریدار فاز چهارم که ساختار را دیده است، ارزیابی میکنید. این معامله است: بخشی شیبدارتر از منحنی قیمت در ازای قرار گرفتن طولانیتر در معرض هر چیزی که ممکن است اشتباه پیش برود. ریسک واقعی در یک راهاندازی، زمانبندی نیست، بلکه توسعهدهنده و موقعیت مکانی است. اگر این دو را درست انتخاب کنید، ورود زودهنگام یکی از بهترین روشهای ریسکسنجی برای سرمایهگذاری در پروژههای ناتمام در دبی است. اگر این دو را اشتباه انتخاب کنید، خرید زودهنگام فقط به این معنی است که شما زودتر اشتباه کردهاید.
راهاندازیها و ویزای طلایی
یک خرید واجد شرایط به مبلغ ۲ میلیون درهم یا بیشتر میتواند از ویزای طلایی ۱۰ ساله تجدیدپذیر حمایت کند و خریدهای پیشفروش نیز به این آستانه حساب میشوند. این بدان معناست که یک تعهد در مراحل اولیه میتواند قیمت ورودی را در پایینترین نقطه منحنی پروژه ترکیب کند و اقامت طولانیمدت در امارات متحده عربی را برای شما و خانوادهتان فراهم کند. ارزش دارد که الزامات فعلی را با خرید خاص خود تأیید کنید تا فرض نکنید، زیرا ویزا نتیجهای از نحوه ساختار خرید است، نه یک ویژگی خودکار برچسب قیمت.
سوالات متداول
آیا پروژههای جدید ارزانتر از املاک آماده هستند؟ معمولاً به دو دلیل: پروژههای پیشفروش معمولاً با قیمتی پایینتر از املاک آماده مشابه وارد بازار میشوند زیرا خریدار منتظر میماند و ریسک ساخت و ساز را به عهده میگیرد، و اولین عرضه معمولاً پایینترین نقطه در منحنی قیمت آن پروژه است. این صرفهجویی جبران زمان و عدم قطعیت است، نه یک هدیه.
آیا خارجیها میتوانند در روز راهاندازی خرید کنند؟ بله، در مناطق مشخص شده آزاد و به صورت از راه دور. خریداران خارجی میتوانند بدون حضور در دبی، رزرو کنند، قرارداد فروش و خرید را امضا کنند و علاقهمندی خود را از طریق Oqood ثبت کنند، به همین دلیل است که تخصیصها در روز راهاندازی معمولاً به خریدارانی میرسد که هرگز زمین را ندیدهاند.
چرا بهترین واحدها در زمان راهاندازی به سرعت ناپدید میشوند؟ توسعهدهندگان موجودی را قبل یا در زمان عرضه به کارگزاران میسپارند تا سرعت فروش را تضمین کنند، که این امر تأمین مالی ساخت و ساز و اثبات تقاضا برای مراحل بعدی را فراهم میآورد. تا زمانی که یک راهاندازی قوی در یک پورتال عمومی ظاهر میشود، معمولاً بهترین طبقات و نماها از بین رفتهاند.
آیا میتوانم یک واحد راهاندازی را قبل از تحویل بفروشم؟ معمولاً بله، مشروط به حداقل پرداخت تعیینشده توسط توسعهدهنده و دریافت گواهی عدم ممانعت (NOC). بیشتر توسعهدهندگان نیاز دارند که بخشی از قیمت قبل از تأیید واگذاری پرداخت شود، بنابراین اگر برنامهتان فروش مجدد قبل از تکمیل است، حتماً آن حداقل را در قرارداد خرید (SPA) بررسی کنید.
بزرگترین اشتباهی که خریداران در زمان راهاندازی مرتکب میشوند چیست؟ مقایسه قیمت راهاندازی با مراحل بعدی پروژه به جای مقایسه با موجودی مشابه در همان جامعه. یک تخفیف داخلی به شما میگوید که توسعهدهنده چگونه قصد دارد قیمتگذاری کند، نه اینکه آیا واحد در مقایسه با بازاری که در نهایت به آن فروخته خواهید شد، ارزش خوبی دارد یا خیر.