اوزیس توسط Emaar: ویلاها، طرحهای پرداخت و اعداد واقعی
Oasis طرح ویلاهای لوکس Emaar است و در بالاترین سطح آنچه که این توسعهدهنده میسازد قرار دارد: ویلاها و عمارتهای آزاد مالکیت با فضای وسیع که در اطراف دریاچههای مصنوعی و آبراههای روان چیده شدهاند، در یک طرح با چگالی پایین که به کاهش تعداد واحدها و افزایش حریم خصوصی کمک میکند. Emaar آن را به عنوان یک تجربه زندگی داخلی و خارجی به طور یکپارچه توصیف میکند. بدون زبان بروشور، این یک محصول ویلا با فرمت بزرگ است که به خریداران با دارایی خالص بالا که به دنبال زمین، نمای آب و سابقه تحویل Emaar هستند، هدفگذاری شده است.
این ترکیب واقعاً نادر است و نادر بودن کل نظریه است. این همچنین دلیلی است که چرا این یکی از سختترین تصمیمات در مورد پروژههای پیشفروش در دبی است: بلیطها بزرگ هستند، جمعیت خریداران محدود است و تفاوت بین یک قطعه خوب و یک قطعه متوسط در همان جامعه میتواند بیشتر از تفاوت بین دو جامعه باشد. این راهنما محصول، پول و ریسک را بدون این که ادعا کند اعداد منتشر شدهاند در حالی که اینگونه نیست، بررسی میکند.
مفهوم و طرح جامع
اوزیس شامل صدها جریب زمین landscaped است که توسط معماران و برنامهریزان بینالمللی طراحی شده است. در قلب این پروژه، دریاچهها و آبراههای مصنوعی وجود دارند که از میان محلهها عبور میکنند و زمینهای کنار آب را برای بسیاری از ویلاها ایجاد میکنند. طرح به گونهای طراحی شده است که هر خوشه از مناظر سبز و آب بهرهمند شود، با پارکها و مسیرهای پیادهروی که بین آنها قرار دارند و شیببندی دقیق که به خانههای فردی اجازه میدهد تا حداکثر استفاده را از چشمانداز خود ببرند.
چه چیزی را واقعاً با چگالی پایین خریداری میکنید؟
برنامهریزی با چگالی پایین تعداد واحدها را محدود میکند و این محدودیت تأثیر مالی واقعی دارد. در یک جامعه با چگالی بالا، خروج شما با هر واحد مشابه دیگری در برج رقابت میکند و فردی که نیاز به فروش سریعتری دارد، قیمت را برای همه تعیین میکند. در یک محله ویلا با چگالی پایین و تنوع معنادار در قطعات، خانههای قابل مقایسه کمتری وجود دارد، بنابراین فروشندهای که مجبور به فروش ویلا در قطعه میانی است، بهطور خودکار قیمت ویلا در کنار دریاچه را تغییر نمیدهد. تعداد کمتر مقایسهها به دو صورت عمل میکند: از قطعه خوب محافظت میکند و فروش هر قطعه را کندتر میکند، زیرا تعداد خریدارانی که میتوانند چک را بکشند، کم است.
معماری و آب
سبک معماری ترکیبی از طراحی مدرن و موتیفهای سنتی خاورمیانه است: خطوط تمیز، پنجرههای بزرگ و مواد طبیعی که برای هماهنگی با چشمانداز انتخاب شدهاند. لاگونها تنها یک منظره نیستند. دسترسی به آب، واضحترین عامل تمایز قیمت در یک جامعه مانند این است، که میکروکلیما را تعدیل میکند و از فعالیتهایی مانند کایاکسواری و پدالسواری که یک استخر نمیتواند ارائه دهد، پشتیبانی میکند. وقتی دو واحد در The Oasis را مقایسه میکنید، ارتباط با آب، دسترسی مستقیم، دید فیلتر شده یا عدم آن، بیشتر از مشخصات داخلی تفاوت قیمت را توضیح میدهد.
انواع ویلا و آنچه که در واقع شما در حال انتخاب بین آنها هستید
Oasis بر روی ویلاها و عمارتهای مالکیت آزاد تمرکز دارد که برای خانوادههای چند نسلی و خریدارانی که به دنبال حریم خصوصی در مقیاس بزرگ هستند، ساخته شدهاند. گزینههای ملکی انتظار میرود از ویلاهای چهارخوابه به مساحت حدود ۶,۰۰۰ فوت مربع تا عمارتهای هفتخوابه با مساحت بیش از ۲۰,۰۰۰ فوت مربع با طرحهای قابل سفارشیسازی متغیر باشد. بسیاری از ویلاها دارای زیرزمین، استخرهای خصوصی، باغهای landscaped و تراسهای سقفی هستند؛ عمارتهای بزرگتر ممکن است شامل سینماهای خانگی، باشگاههای ورزشی و quarters کارکنان باشند.
خریداران معمولاً چندین مجموعه طراحی ارائه میشوند که هر کدام دارای یک تم معماری متمایز و پالت داخلی خاص هستند، از مینیمالیسم معاصر گرفته تا ظرافت کلاسیک و زیباییشناسی الهامگرفته از عربی. همانند هر خرید پیشفروش، برخی از ارتقاءها یا تغییرات در چیدمان میتوانند در زمان خرید درخواست شوند، مشروط به تأیید توسعهدهنده.
معاملهای که هیچکس برای شما مشخص نمیکند
در اینجا بزرگتر بهطور خودکار بهتر نیست. یک آپارتمان چهارخوابه به مساحت ۶,۰۰۰ فوت مربع دارای بازار فروش وسیعتری نسبت به یک عمارت ۲۰,۰۰۰ فوت مربعی است و یک بازار وسیعتر به معنای نقدینگی سریعتر و فاصله کمتر بین قیمت پیشنهادی و قیمت درخواست در زمان خروج است. ممکن است عمارت در دورهای قوی از نظر درصدی بیشتر ارزش پیدا کند زیرا موجودی املاک لوکس محدود است، اما ممکن است در یک دوره ضعیف برای مدت طولانی در بازار بماند. فرمت را با توجه به مدت زمانی که میتوانید نگهدارید، مطابقت دهید، نه با تصویر.
سفارشیسازی هزینهای دارد که هنگام فروش مجدد پرداخت میکنید.
چیدمانها و پایانکارهای بسیار شخصیسازی شده در زمان امضا احساس ارزشمندی میکنند و در زمان فروش به سلیقه شخص دیگری به نظر میرسند. تغییرات ساختاری که به گسترش استفاده از خانه کمک میکنند، مانند یک اتاق انعطافپذیر در طبقه همکف، ارزش درخواست دارند. انتخابهای بسیار خاص تنها در صورتی ارزش درخواست دارند که قصد داشته باشید در آنجا زندگی کنید.
امکانات و سبک زندگی
این مجتمع به دور یک پیادهروی کنار آب با رستورانها، کافهها و فروشگاههای بوتیک برنامهریزی شده است. چندین باشگاه شامل رستوران، لژ، فضاهای رویداد و خدمات کنسیرژ و همچنین امکانات ورزشی شامل مراکز تناسب اندام، زمینهای تنیس، مسیرهای دوچرخهسواری و پیادهروی وجود دارد. امکانات خانوادهمحور شامل مناطق بازی کودکان، مهدکودکها و پارکهای سایهدار است؛ سلامتی از طریق اسپاها، پویلونهای یوگا و باغهای مدیتیشن تأمین میشود. مانند سایر جوامع Emaar، انتظار ادغام خانههای هوشمند، امنیت جامعه و نگهداری در محل را داشته باشید.
یادداشت صادقانه: در یک طرح ویلا در حال توسعه، امکانات طبق برنامه خودشان ارائه میشوند، معمولاً بعد از تحویل اولین خانهها. ساکنان اولیه با خانههای تکمیل شده و پیادهروهای ناتمام زندگی میکنند. این موضوع طبیعی است، موقتی است و ارزش دارد که بهطور صریح درباره آن پرسیده شود، زیرا یک کلوپ که دو سال بعد از تحویل شما آماده میشود، احساس شما در دو سال اول و مبلغی که یک مستأجر پرداخت خواهد کرد را تغییر میدهد.
برنامههای پرداخت و قیمتگذاری
ایمار به خاطر ساختارهای پرداخت انعطافپذیر در عرضههای پیشفروش شناخته شده است و انتظار میرود The Oasis نیز از این الگو پیروی کند. یک برنامه معمول از این نوع ممکن است شامل ۱۰ درصد هزینه رزرو باشد، که پس از آن ۶۰ درصد از قیمت در طول مراحل ساخت در طی سه تا چهار سال توزیع میشود و ۳۰ درصد باقیمانده در زمان تکمیل پرداخت میشود. طرحهای پس از تحویل ممکن است برای واحدهای منتخب در دسترس باشد که بار مالی در زمان تحویل را کاهش میدهد.
چرا ساختار بیشتر از تقسیم عنوان اهمیت دارد
عدد تعیینکننده ریسک جریان نقدی شما، تقسیمبندی نیست، بلکه زمانبندی است. یک قسط ۶۰ درصدی ساخت که بر اساس مراحل پرداخت میشود، به این معنی است که سرمایه شما همزمان با پیشرفت ساختمان خارج میشود و اگر زمانبندی به تأخیر بیفتد، پرداختهای شما نیز به تأخیر میافتد که این یک مزیت در جریان نقدی است، نه ضرر. ۳۰ درصد در زمان تکمیل، لبه تیز است: این مبلغ به عنوان یک پرداخت در زمان تحویل، با هر شرایطی که در سه یا چهار سال آینده دارید، به شما میرسد. برنامههای پرداخت پس از تحویل وجود دارند تا دقیقاً همین را نرم کنند و عملکرد واقعی آنها تبدیل یک مبلغ کل به اقساطی است که میتوانید از اجاره یا درآمد خود پرداخت کنید. راهنمای برنامههای پرداخت پس از تحویل ما، مکانیزمها را توضیح میدهد و مرکز برنامههای پرداخت، ساختارها را به صورت مقایسهای ارائه میدهد.
در مورد سوال قیمت
قیمتگذاری در این سطح به صورت مرحله به مرحله منتشر میشود و نه به عنوان یک لیست ثابت، و ارقامی که برای یک فاز خاص در گردش هستند اغلب قدیمی یا از منابع غیرمعتبر هستند. برخی تحلیلگران پیشنهاد کردهاند که قیمت ورودی برای ویلاهای کوچکتر به ارقام هشترقمی میرسد و برای زمینهای کنار آب و عمارتهای بزرگتر به شدت افزایش مییابد، اما این را به عنوان نظر در نظر بگیرید و نه به عنوان نقل قول. قیمت را از انتشار برای زمین خاصی که به آن نگاه میکنید دریافت کنید و قیمت زمین را محاسبه کنید، نه قیمت جامعه.
موقعیت و دسترسی
امار هنوز افشای عمومی کاملی از مرزهای دقیق سایت انجام نداده است و گزارشها نشان میدهند که The Oasis در یک کریدور در حال ظهور قرار دارد که به مسیرهای اصلی از جمله جاده شیخ محمد بن زاید دسترسی دارد، که آن را به مرکز شهر، مارینا و فرودگاهها متصل میکند. برنامهریزی اصلی از این نوع معمولاً شامل ورودیهای اختصاصی و جادههای داخلی برای مدیریت ترافیک بدون به خطر انداختن امنیت است، با مدارس، خدمات بهداشتی و خردهفروشی در فاصلهای که با خودرو قابل دسترسی باشد نه پیاده. کمربندهای سبز و آبهای موجود نیز میکروکلیما محلی را تعدیل میکنند.
در مورد معنای یک کریدور نوظهور در زمان تحویل واقعبین باشید. زمانهای رانندگی منتشر شده در زمان راهاندازی، شبکه جادهای را به صورت برنامهریزی شده توصیف میکنند، نه آنچه که در روز ورود شما وجود دارد. اگر تحصیل اهمیت دارد، مدارس خاص و مسیر واقعی رفت و آمد را تأیید کنید، نه وعده نزدیکی در طرح کلی.
مورد سرمایهگذاری و جایی که شکست میخورد
حقایق حمایتی واقعی هستند. عرضه ویلاهای لوکس در دبی به طور ساختاری محدود است، زیرا زمین برای محصولات با چگالی پایین در نزدیکی شهر به گونهای محدود است که زمینهای برجسازی اینگونه نیستند. سابقه تحویل Emaar بسیاری از ریسکهای اجرایی که در پروژههای پیشفروش وجود دارد را از بین میبرد. و وضعیت مالیاتی به طور غیرمعمولی مطلوب است: هیچ مالیات سالانه بر املاک، هیچ مالیات بر درآمد اجاره، هیچ مالیات بر سود سرمایه، با هزینه یکبار ۴٪ DLD در زمان خرید، همانطور که در راهنمای سرمایهگذاری در املاک بدون مالیات ما توضیح داده شده است.
اکنون به سمت دیگر. ویلاهای Trophy یک دارایی برای رشد سرمایه و سبک زندگی هستند، نه یک دارایی با بازده: بازده ناخالص در این سطح قیمت به طور قابل توجهی پایینتر از آنچه یک آپارتمان در بازار میانرده تولید میکند، قرار دارد، زیرا اجارهها با قیمت در بالاترین سطح بازار مقیاس نمیگیرند. نقدینگی به طور عمدی کم است و نقدینگی کم در یک چرخه قوی یک ویژگی و در یک چرخه ضعیف یک مشکل است. هزینههای خدمات برای یک ویلا بزرگ با فضای سبز وسیع و زیرساختهای آبی یک عدد سالانه قابل توجه است و در راهنمای هزینههای خدمات ما پوشش داده شده است. و خروج قبل از تحویل رایگان نیست: انتقال نیاز به تأیید توسعهدهنده و حداقل سهمی از قیمت پرداخت شده دارد.
اگر میخواهید ببینید این فرمت چگونه با بقیه بازار مقایسه میشود قبل از اینکه متعهد شوید، آخرین انتشارات Emaar را بررسی کنید، با Dubai Hills Estate مقایسه کنید، جایی که محصول ویلا بیشتر تثبیت شده و مقایسهها واقعی هستند، و محاسبات را به درستی با استفاده از راهنمای محاسبه بازگشت سرمایه ما انجام دهید.
سوالات متداول
The Oasis توسط Emaar چیست؟ این پروژه، طرح اصلی ویلاهای لوکس Emaar است که در مساحتی وسیع و در اطراف دریاچهها و آبراههای مصنوعی طراحی شده است. این پروژه بهطور خاص با چگالی پایین طراحی شده و بر ویلاها و عمارتهای آزاد مالکیت با امکانات تفریحی، باشگاهها و پیادهروهای کنار آب تمرکز دارد. هدف آن خریدارانی است که به دنبال خانههای بزرگ و حریم خصوصی هستند و نه بازده اجاره.
ویلاهای The Oasis چه اندازههایی دارند؟ گزینههای ملکی انتظار میرود از ویلاهای چهارخوابه به مساحت حدود ۶,۰۰۰ فوت مربع تا عمارتهای هفتخوابه با مساحت بیش از ۲۰,۰۰۰ فوت مربع با طرحهای قابل سفارشیسازی متغیر باشد. خانههای بزرگتر ممکن است شامل زیرزمین، استخرهای خصوصی، تراسهای سقفی، سینماهای خانگی، باشگاههای ورزشی و اتاقهای کارکنان باشند و خریداران معمولاً میتوانند از بین چندین مجموعه طراحی انتخاب کنند.
برنامه پرداخت پروژه The Oasis چیست؟ Emaar هیچ برنامه ثابتی برای هر عرضه منتشر نکرده است. ساختار معمول از این نوع شامل ۱۰ درصد هزینه رزرو، ۶۰ درصد در طول مراحل ساخت در طی سه تا چهار سال و ۳۰ درصد در زمان تکمیل است، با گزینههای پس از تحویل برای واحدهای منتخب. برنامه را در قرارداد فروش (SPA) برای واحد خاص خود تأیید کنید، زیرا این برنامه بسته به فاز متفاوت است.
آیا خارجیها میتوانند ویلا در The Oasis بخرند؟ بله. این خانهها دارای مالکیت آزاد هستند و برای خریداران از هر ملیتی در دسترس میباشند، بدون نیاز به اقامت در امارات متحده عربی برای خرید. مالکیت در طول ساخت و ساز از طریق ثبت موقت ثبت میشود تا زمانی که سند مالکیت در زمان تحویل صادر شود.
آیا The Oasis یک سرمایهگذاری خوب برای اجاره است؟ بهتر است به عنوان یک دارایی برای رشد سرمایه و سبک زندگی درک شود. بازده ناخالص در بالاترین سطح بازار ویلا به طور ساختاری پایینتر از آپارتمانهای میانرده است، زیرا اجارهها به طور متناسب با قیمت خرید افزایش نمییابند. اگر درآمد هدف شماست، معمولاً یک دارایی آپارتمان کوچکتر با فاصله زیادی از یک عمارت بازده بیشتری خواهد داشت.
آیا میتوانم یک ویلا در Oasis را قبل از تحویل بفروشم؟ به طور کلی بله، مشروط به حداقل پرداخت Emaar و تأیید واگذاری و هرگونه هزینه انتقال که ممکن است اعمال شود. در این سطح قیمت، فرض کنید که مخاطبان فروش مجدد کم هستند: یک قطعه که مناسب تعداد کمی از خریداران است، حتی در یک بازار قوی نیز ممکن است زمان زیادی برای فروش نیاز داشته باشد، بنابراین برنامهای نساختهاید که به خروج سریع وابسته باشد.