املاک پیشفروش در Dubai Islands: مورد منطقه در حال ظهور
دبی آیلندز یک مجمعالجزایر برنامهریزی شده شامل پنج جزیره است که توسط Nakheel توسعه یافته و در نزدیکی سواحل تاریخی دیره واقع شده است. خرید در اینجا به صورت پیشفروش، تجارتی در خالصترین شکل خود در یک منطقه در حال ظهور است: شما وارد یک محله میشوید قبل از اینکه سواحل، ماریناها، فروشگاهها و ارتباطات جادهای آن تکمیل شود، با این فرض که ارزش با ورود این امکانات افزایش مییابد. این فرضیه در دبی قبلاً جواب داده است. همچنین خریدارانی را که زمانبندی نادرست داشتند یا آنچه را که خریداری میکردند به درستی درک نکرده بودند، مجازات کرده است.
این راهنما بیشتر درباره مکانیزم است تا بازاریابی. چه چیزی واقعاً ارزش را در یک منطقه در حال ساخت ایجاد میکند، برنامه پرداخت در حین انتظار برای شما چه کاری انجام میدهد، ریسک واقعی کجا قرار دارد و این موضوع برای چه کسانی مناسب است. اگر میخواهید موجودی زنده در سراسر شهر را همراه با مطالعه مشاهده کنید، میتوانید پروژههای دبی را بر اساس جامعه و ساختار پرداخت مرور کنید.
دبی آیلندز در واقع چیست؟
برنامهریزی اصلی شامل پنج جزیره در سواحل دیره است که دارای کیلومترها سواحل، ماریناها، پارکها، استراحتگاهها و ترکیبی از مناطق مسکونی کنار آب است. این پروژه توسط Nakheel توسعه یافته است، توسعهدهنده اصلی پشت Palm Jumeirah، که مقایسه مرتبطی است نه به این دلیل که این دو محصول یکسان هستند، بلکه به این دلیل که نوع نهادی که بازپسگیری و زیرساخت را اجرا میکند، را به شما نشان میدهد. این یک توسعه آزاد است که به مالکیت خارجی و خرید از راه دور باز است.
کلمه مهم "فاز" است. این منطقه در حال ساخت است. قیمتهای امروز نشاندهنده ناحیهای است که هنوز امکانات، ارتباطات یا تراکم ساکنان مورد نظر را ندارد. این فاصله بین آنچه که وجود دارد و آنچه که برنامهریزی شده است، کل مورد سرمایهگذاری را تشکیل میدهد و همچنین کل ریسک را نیز شامل میشود.
چرا این موقعیت غیرمعمول است
بیشتر مناطق نوظهور دبی در داخل شهر و در لبه جنوبی آن قرار دارند، دور از مرکز تاریخی. اما Dubai Islands اینگونه نیست. این پروژه در مجاورت دیره واقع شده و به فرودگاه بینالمللی دبی و هسته قدیمی شهر نزدیک است، که به این معنی است که زیرساختهای اطراف آن به جای اینکه غیاب داشته باشد، سالها قدمت دارد. این یک تفاوت ساختاری واقعی با یک طرح جامع در بیابان است و دورهای را که این منطقه احساس دورافتادگی میکند، کوتاهتر میکند. پلها و جادههای جدید در حال ساخت هستند تا این مجمعالجزایر را با سرزمین اصلی ادغام کنند.
چرا سرمایهگذاران در اینجا خرید میکنند
این ابتدا یک داستان افزایش سرمایه است و سپس یک داستان درآمد، که تأکید معکوس یک منطقه با بازده بالغ است. چهار نکته این استدلال را پشتیبانی میکند.
راهنمای ما برای املاک نخل در حال ساخت شامل تاریخچه و سوابق تحویل این توسعهدهنده به طور دقیق است و همچنین بهترین مناطق برای خرید املاک در حال ساخت را با مقایسه جزایر دبی با گزینههای دیگر بررسی میکند.
چه چیزی در حال ساخت است و چه کسی آن را خریداری میکند؟
این مجمعالجزایر شامل آپارتمانهای ساحلی، خانههای شهری کنار آب و ویلاها، و اقامتگاههای لوکس و برنددار در مناطق مختلف خود است. این ترکیب فرمت وسیعتر از یک جامعه با نوع واحد است و اهمیت دارد، زیرا فرمتها رفتارهای متفاوتی دارند. آپارتمانها دارای عمیقترین بازار فروش مجدد هستند. ویلاها و خانههای شهری کنار آب دارای حقایق کمیاب هستند اما خریداران کمتری دارند. اقامتگاههای برنددار در بالاترین سطح قرار دارند و به اندازه آدرس، بر اساس برند معامله میشوند.
پروفایل خریدار معمولی
خریدار در اینجا به رشد توجه دارد و با افق چند ساله راحت است و آماده است در دورهای که جامعه به وضوح ناتمام است، سرمایهگذاری کند. خریداران سبک زندگی نیز زودتر خرید میکنند تا از قیمتهای منطقه در حال ظهور برای ساحلنشینی بهرهمند شوند و قبول دارند که برای مدتی در یک منطقه ساخت و ساز زندگی خواهند کرد. این خریدار به دنبال جریان نقدی در روز اول نیست. اگر برنامه شما نیاز دارد که اجاره از ماه اول هزینه اقساط را پوشش دهد، این منطقه گزینه مناسبی برای آن نیست.
چرا برنامه پرداخت در اینجا مرکزی است
در یک منطقه بالغ، برنامه پرداخت یک راحتی است. در یک منطقه در حال ظهور، این یک استراتژی است. از آنجا که جامعه در حال ساخت است، این برنامه به شما اجازه میدهد تا سرمایه را به تدریج به دارایی وارد کنید، در طول دقیق دورهای که منطقه در حال بلوغ است، که به این معنی است که پول شما در حالی که منتظر باز شدن سواحل هستید، بیکار نمیماند.
مکانیسم ساده است و ارزش دقت در آن را دارد. شما امروز به قیمت کامل متعهد میشوید اما آن را به صورت اقساطی که به مراحل ساخت مرتبط است، پرداخت میکنید. اگر در طول این مدت منطقه دوباره ارزیابی شود، سود شما بر اساس سرمایهای که واقعاً به کار گرفتهاید اندازهگیری میشود نه بر اساس قیمت اصلی. این اهرم است و دلیل اینکه بازدهی پروژههای پیشفروش در مناطق در حال توسعه میتواند به صورت درصدی بزرگ به نظر برسد، همین است. همچنین به همین دلیل است که این اهرم دو طرفه عمل میکند: اگر منطقه طبق زمانبندی شما دوباره ارزیابی نشود، همان اهرم علیه سرمایهگذاری شما عمل میکند. ساختارهایی که اقساط را فراتر از تحویل کلیدها ادامه میدهند، در راهنمای ما برای برنامههای پرداخت پس از تحویل پوشش داده شده است.
تقاضای اجاره و نحوه بازدهی در حین ساخت و ساز چگونه است
در مورد توالی صادق باشید. تقاضای اجاره به دنبال زیرساختها میآید، نه بازاریابی. مراحل اولیه در یک منطقه در حال ساخت معمولاً با سرعت کمتری اجاره داده میشوند و اجارههای ضعیفتری دارند نسبت به یک جامعه کاملاً بالغ، زیرا مستأجری که بین واحد شما و یک آدرس معتبر انتخاب میکند، سواحل هنوز باز نشده را در برابر فروشگاهها و مدارس موجود ارزیابی میکند. با تکمیل سواحل، فروشگاهها و اتصال، این محاسبه معکوس میشود و تقاضا تقویت میشود.
پیامد عملی این است که باید انتظار داشت که بازدهها در اینجا به سمت محدوده ۶-۸٪ در سطح شهر نرمال شود، در حالی که جامعه در حال پر شدن است، نه اینکه در روز تحویل به این سطح برسد. سرمایهگذاری که اجارههای مناطق بالغ را در برابر تاریخ تحویل یک منطقه در حال ظهور مدلسازی میکند، خطایی را در صفحهگسترده خود وارد کرده است که هیچ مقدار اعتقادی نمیتواند آن را اصلاح کند. اجارهنشینی را بهطور صادقانه مدلسازی کنید و راهنمای محاسبه ROI ما را برای نحوه ساختاردهی آن ریاضیات بر اساس خالص به جای ناخالص بخوانید.
چگونه یک طرح کلی نوظهور را اجرا کنیم
سرمایهگذاری در مناطق نوظهور یک رشته است نه یک قمار، به شرطی که به صورت سیستماتیک به آن نزدیک شوید. چهار قاعده بیشتر کارها را انجام میدهند.
جایی که ریسک واقعاً وجود دارد
منطقههای نوظهور ریسک بیشتری از نظر زمانبندی و تحویل نسبت به مناطق بالغ دارند و چارچوب قانونی بخشی از این ریسک را پوشش میدهد اما نه تمام آن را. اقساط شما در یک حساب امانت تحت نظارت RERA قرار دارد و تنها در برابر پیشرفت تأیید شده در ساخت و ساز به توسعهدهنده آزاد میشود، بنابراین سرمایه شما به دستاوردهای واقعی متصل است نه به وعدهها. مالکیت موقت از طریق Oqood ثبت میشود قبل از اینکه شما مالکیت را در دست بگیرید. خرید از یک توسعهدهنده اصلی معتبر به طور قابل توجهی احتمال توقف پروژه را کاهش میدهد.
آنچه هیچیک از این موارد محافظت نمیکند، زمانبندی خود منطقه است. برنامههای زیرساخت ممکن است به تأخیر بیفتند. یک جامعه میتواند برجهای مسکونی خود را قبل از فروشگاهها، مدارس و لینکهای حمل و نقل خود به اتمام برساند و این باعث میشود که ساکنان اولیه در یک ساختمان تمامشده در یک محله ناتمام برای مدتی قرار بگیرند. این خطر خاص این تجارت است، که نه عجیب و غریب است و نه غیرقابل تحمل، اگر شما یک نگهداری چند ساله را تضمین کردهاید و یک ذخیره قسطی نگه داشتهاید. اگر به اجاره بهطور فوری نیاز داشته باشید، این وضعیت قابل تحمل نیست. مکانیزمهای ثبتنام در راهنمای ثبتنام Oqood ما مشخص شده است.
اتصال و پایاننامه سبک زندگی
نزدیکی این منطقه به دیره، فرودگاه و مرکز شهر، مزیت ساختاری آن نسبت به مناطق نوظهور داخلی است و پلها و ارتباطات جادهای جدید، مکانیزمی هستند که نزدیکی روی نقشه را به نزدیکی در عمل تبدیل میکنند. چشمانداز سبک زندگی بر پایه سواحل است: سواحل باز، ماریناها، استراحتگاهها، پارکها و پیادهروهای کنار آب. اگر طبق برنامه پیش برود، ترکیب زندگی در استراحتگاه و دسترسی واقعی به شهر برای دبی غیرمعمول است، جایی که مناطق استراحتگاهی معمولاً از مرکز دور هستند و مناطق مرکزی ساحل ندارند.
این یک شرط معقول است که با یک مجری معتبر همراه است و هنوز هم شرطی است بر روی زمانبندی که شما کنترل آن را ندارید. برای مقایسه با نسخه نهایی همان ایده، صفحات منطقهای ما در Palm Jumeirah نشان میدهند که یک نوار ساحلی Nakheel پس از بلوغ چگونه به نظر میرسد و Dubai Creek Harbour ناحیهای ساحلی را نشان میدهد که در میانه همین مسیر قرار دارد.
دبی آیلندز برای چه کسانی مناسب است؟
این موضوع برای سرمایهگذاری که به درآمد از تحویل نیاز دارد یا کسی که افق خروجش کوتاهتر از زمان ساختوساز منطقه است، مناسب نیست. این یک انتقاد از منطقه نیست. این یک بیان درباره این است که کدام ابزار با کدام هدف مطابقت دارد.
سوالات متداول
آیا Dubai Islands یک سرمایهگذاری خوب است؟ این پروژه بیشتر بر روی افزایش سرمایه تمرکز دارد تا درآمدزایی، بنابراین برای خریدارانی که افق چندساله دارند و منابع لازم برای نگهداری در طول ساخت و ساز را دارند، سرمایهگذاری خوبی است. دلیل این امر به سابقه اجرایی Nakheel، زمینهای محدود در کنار آب و نزدیکی به هسته اصلی شهر بستگی دارد. این پروژه برای کسانی که به اجاره نیاز دارند تا اقساط را از زمان تحویل پوشش دهند، مناسب نیست.
آیا خرید پروژههای در حال ساخت در یک منطقه نوظهور ریسکپذیرتر از یک منطقه بالغ است؟ بله، از نظر زمانبندی. حساب امانت سرمایه شما را از سوءاستفاده محافظت میکند و آزادسازیها را به پیشرفت تأیید شده ساخت و ساز مرتبط میکند، اما هیچ چیزی زمانبندی زیرساختهای اطراف را محافظت نمیکند. برجهای مسکونی میتوانند زودتر از مراکز خرید، مدارس و حمل و نقل اطراف خود به اتمام برسند که این موضوع باعث تضعیف اجارههای اولیه میشود.
آیا خارجیها میتوانند در Dubai Islands خرید پیشفروش انجام دهند؟ بله. این یک پروژه آزاد است که به این معنی است که اتباع غیر اماراتی میتوانند ملک را به نام خود بهطور کامل مالک شوند، بدون نیاز به حامی محلی و بدون الزام به اقامت. خرید میتواند بهصورت از راه دور انجام شود.
چه بازدهی باید از Dubai Islands انتظار داشته باشم؟ انتظار میرود که اجارهنشینی در مرحله ساخت و ساز کندتر و اجارهها نرمتر از یک منطقه تثبیت شده باشد و به سمت بازده ۶-۸٪ در سطح شهر نرمال شود، زیرا سواحل، خردهفروشی و اتصالات کامل میشوند. مدلسازی اجارههای مناطق بالغ در مقابل تاریخ تحویل یک منطقه در حال ظهور، رایجترین اشتباه در اینجا است.
کدام فاز را باید بخرم؟ فازهای اولیه بیشترین پتانسیل را دارند، زیرا فرضیه افزایش ارزش این است که ارزش با قابل مشاهده شدن طرح اصلی افزایش مییابد. هنگامی که امکانات در حال معامله هستند، شما برای آنچه که قبلاً موجود است، هزینه میکنید. موقعیت در طرح به اندازه زمانبندی اهمیت دارد: کمبود رو به آب دائمی است، در حالی که مزیت داخلی دائمی نیست.