2-спальные квартиры на стадии строительства в Дубае: цены, площади, доходность

Если однокомнатная квартира является рабочей лошадкой рынка Дубая, то двухкомнатная квартира — это игра на стабильность. Она привлекает долгосрочные аренды, семейных арендаторов и покупателей для собственного проживания, а при продаже попадает в два пула, а не в один. Для инвестора, который предпочитает предсказуемые четыре года, а не зрелищный один, хорошо выбранная двухкомнатная квартира является разумным основным активом.

Этот гид охватывает, сколько на самом деле стоит квартира с 2 спальнями на стадии строительства в разных районах, сколько денег покинет ваш счет в первый день по сравнению с периодом строительства, какой доход остается после вычета сервисных сборов и пустующих помещений, как отличить хорошо выполненный план квартиры с 2 спальнями от плохо выполненного, и в чем этот тип квартиры разочаровывает людей. Если вы хотите видеть актуальные предложения наряду с чтением, вы можете просмотреть проекты на стадии строительства в Дубае по районам, застройщикам и планам оплаты.

Для чего на самом деле предназначена 2-комнатная квартира

2-bedroom занимает среднюю позицию, и три его преимущества сводятся к одной вещи: арендаторам, которых он привлекает.

Долгосрочные аренды и почему это лучше, чем более высокая доходность по заголовку.

Семьи и профессиональные совместные арендаторы остаются дольше, чем одиночки и пары, снимающие 1-комнатные квартиры. Как только дети начинают учиться в близлежащей школе, домохозяйство прекращает переезды. Это приводит к аренде, измеряемой годами, а не месяцами, и финансовые последствия оказываются более значительными, чем это может показаться на первый взгляд.

Работайте по механизму. Объект, пустующий в течение двух месяцев, теряет примерно шестую часть своего годового дохода. Добавьте расходы на повторную аренду, комиссию агентства за новый договор аренды и косметические работы между арендаторами, и одна смена арендаторов может стоить почти целую процентную долю чистой доходности в год, когда это происходит. Квартира с 2 спальнями, которая меняет арендаторов раз в три года вместо раз в год, не немного лучше по этому показателю — она структурно лучше, и разрыв между доходностью квартиры с 2 спальнями и квартиры с 1 спальней значительно сокращается, когда вы сравниваете фактический доход, а не теоретический.

Два пула покупателей на выходе

Когда вы продаете квартиру с двумя спальнями, как инвесторы, так и семьи, которые планируют жить в ней, являются вероятными покупателями. Это более широкий рынок, чем для студии, которая продается почти исключительно инвесторам, и значительно более широкий, чем для виллы с четырьмя спальнями, где количество заинтересованных семей невелико и растет медленно. Глубина спроса невидима, пока дела идут хорошо, и становится решающей, когда ситуация ухудшается. На мягком рынке ликвидность — это разница между принятием небольшой скидки и принятием любого предложения.

Торговля, которую вы осуществляете

Валовая доходность двухспальной квартиры ниже, чем у однокомнатной, и причина этого заключается в арифметике, а не в настроениях. Арендные ставки не растут линейно с увеличением площади. Двухспальная квартира не сдается за сумму, вдвое превышающую аренду однокомнатной, потому что значительная часть того, за что платит арендатор, — это адрес, входная дверь и набор удобств в здании, а не квадратные метры. Однако цена, тем не менее, растет ближе к пропорциональному. Больший знаменатель, менее пропорциональный числитель, меньший процент. Это и есть полное объяснение, и никакие маркетинговые усилия не изменят этого. Взамен вы получаете стабильность, и то, является ли это хорошей сделкой, полностью зависит от того, что вам нужно от актива. Наш гид по однокомнатным квартирам работает с другой стороны того же сравнения.

Сколько стоит квартира с 2 спальнями на этапе строительства

Цена определяется местоположением гораздо больше, чем качеством строительства, и разброс по городу довольно велик. Вот категории, с которыми вы действительно столкнетесь.

Сообщество Value

Jumeirah Village Circle, Arjan, Dubailand и Dubai South начинаются от 1.1M до 1.6M AED за 2-комнатную квартиру на стадии строительства. Здесь процент доходности самый высокий, потому что знаменатель небольшой. Также здесь поступает наибольшее количество предложений одновременно, что имеет значение и будет рассмотрено ниже.

Центральные районы

Бизнес-Бей и районы вокруг Даунтауна обычно стоят от 1.8M до 3M AED. Вы платите за более короткое время в пути, за имя, которое люди узнают, и за арендатора, который, как правило, лучше оплачивается и остается дольше. Процент доходности ниже.

Брендированный и на набережной

Dubai Marina, Dubai Creek Harbour и Dubai Islands начинаются от AED 2.5M и не имеют естественного потолка. Здесь вы покупаете дефицит и вид. Ожидайте наименьшую доходность от аренды из трех групп и самую сильную аргументацию для роста капитала.

Что на самом деле покинет ваш счет в первый день

Цена, указанная в заголовке, не является суммой, которую вам нужно заплатить сразу. В рамках типичного плана оплаты для объектов на стадии строительства вы вносите первый взнос примерно в размере 10-20 процентов плюс 4% сбор DLD при подписании. Остальная сумма распределяется на период строительства, а в некоторых планах — и после передачи ключей. Это определяющая структурная особенность объектов на стадии строительства в Дубае: она превращает единовременную сумму в график платежей, который вы можете покрывать за счет дохода.

Это работает в обе стороны. Низкая первоначальная инвестиция — причина, по которой покупатель на стадии строительства может войти на рынок с умеренным капиталом. Это также причина, по которой некоторые покупатели приобретают больше единиц, чем может позволить их денежный поток до передачи, и становятся вынужденными продавцами в самый неподходящий момент. Обратите внимание, что квартира с 2 спальнями в центральной или прибрежной зоне часто превышает порог в 2 млн AED, что квалифицирует покупателя для получения 10-летней Золотой визы, что для некоторых покупателей меняет всю картину покупки — механика изложена в нашем руководстве по Золотой визе, а полная стоимость представлена в разбивке сборов DLD и транзакционных расходов.

Лучшие районы для покупки квартиры с двумя спальнями на стадии строительства

Для семейной стабильности: JVC и Dubai Hills Estate

Jumeirah Village Circle — это стандартный ответ по доходности: низкая цена входа, высокая и постоянная аренда, центральное расположение без центральной цены. Честное предупреждение — это предложение. JVC поглощает большую долю новых башен города, и когда несколько из них завершаются в одном квартале, вы можете увидеть, как аренда стабилизируется, пока квартиры не будут сданы в аренду. Это риск времени, а не постоянный, но он может оказать влияние на ваш первый год дохода.

Dubai Hills Estate — это премиум-версия той же семейной логики: зеленая мастер-сообщество с школами, парками и магазинами, привлекающее семьи, которые остаются. Вы платите за это меньшим процентом доходности и получаете меньшую текучесть в ответ. Наш гид по Dubai Hills на стадии строительства подробно охватывает это сообщество.

Для центральной привлекательности: Business Bay

Бизнес-Бей — это компромиссный район: удобный для пеших прогулок, рядом со станцией метро, рядом с DIFC и Даунтауном, поддерживающий как долгосрочную аренду для корпоративных клиентов, так и профессиональных соседей. Квартира с 2 спальнями здесь предоставляет вам возможность выбора среди различных типов арендаторов. Вы платите за это в виде доходности и, как правило, более высоких сервисных сборов.

Для роста: Creek Harbour и набережная

Dubai Creek Harbour и Dubai Islands — это прибрежные сообщества, которые все еще развиваются. Ставка заключается в том, что аренда и стоимость будут расти по мере появления торговых объектов, школ и транспортной инфраструктуры. Риск требует ясного объяснения: вы можете владеть завершенной единицей в полустроительном сообществе в течение года или двух, с более низкой арендой, чем предполагалось в брошюре, ожидая, пока район не догонит вашу башню. Покупатели, которые планируют это, добиваются успеха. Покупатели, которые предполагали, что сообщество будет завершено в день получения ключей, не добиваются успеха. Сравните районы в нашем руководстве по лучшим районам.

Что на самом деле означает доходность на 2-комнатную квартиру

Валовые доходности на двухкомнатные квартиры в Дубае обычно находятся в диапазоне от 5,5% до 7,5%, что ниже, чем у однокомнатных квартир, но компенсируется более длительными сроками аренды и меньшей текучестью. Этот валовый показатель — это то место, где большинство анализов заканчивается, и где начинается полезный анализ.

Сервисные сборы вычитаются из общей суммы каждый год.

Сервисный сбор взимается за квадратный фут, и квартира с двумя спальнями имеет больше квадратных футов, чем квартира с одной спальней. Он взимается как в случае аренды, так и в случае пустующей квартиры, и со временем увеличивается. В здании с множеством удобств — бассейны, тренажерные залы, благоустроенные подиумы, консьерж — он значительно выше, чем в обычном, и является самым большим постоянным вычетом между вашей валовой доходностью и деньгами, которые вы фактически получаете. Получите прогнозируемую сумму в письменном виде перед подписанием и рассматривайте ее как постоянные операционные расходы, а не как сноску. Наше объяснение сервисных сборов показывает размер этого эффекта.

Пустоты и почему 2-комнатные квартиры оправдывают свою стоимость здесь

Валовая доходность предполагает двенадцать месяцев аренды. Никто не получает двенадцать месяцев аренды каждый год вечно. Моделируйте реалистичный период простоя, и именно здесь проявляется стабильность 2-комнатных квартир: меньше смен арендаторов означает меньше простоя, что приводит к доходу, более близкому к теоретическому. Используйте свои конкретные цифры, а не средние рыночные показатели — структура представлена в нашем руководстве по ROI.

Точка налогообложения, указана точно

Дубай не взимает ежегодный налог на имущество и налог на доходы физических лиц с аренды, поэтому ваша валовая аренда не уменьшается за счет налога на доходы, прежде чем поступить к вам. Это действительно структурное преимущество по сравнению с большинством мировых рынков, и оно освещено в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость без налогов. Это не означает, что доход не имеет затрат. Плата за услуги, простои, управление и обслуживание все еще применяются, и если вы являетесь налоговым резидентом в другой стране, ваша родная страна может обложить налогом доход независимо от того, где находится недвижимость. Налоговая свобода в Дубае не означает налоговой свободы для вас, пока вы не проверите свое собственное налоговое резидентство.

Как читать план этажа с 2 спальнями

Здесь решается судьба покупки квартиры с двумя спальнями, и это тот момент, который покупатели пропускают, потому что план передается как формальность.

Две настоящие двухместные спальни или одна и компромисс?

Вся концепция 2-комнатной квартиры — привлечение семей и совместных арендаторов — рушится, если вторая спальня не может вместить двуспальную кровать, шкаф и человека, проходящего мимо обоих. Многие номинальные 2-комнатные квартиры представляют собой 1-комнатную с небольшой комнатой, присоединенной к ней. Эта единица конкурирует с 1-комнатными квартирами по аренде, в то время как стоит как 2-комнатная. Проверьте размеры на плане, а не на рендере, и мысленно разместите настоящую мебель во второй комнате.

Количество ванных комнат и планировка

Для совместного проживания наличие двух ванных комнат является скорее необходимостью, чем роскошью, и квартира с двумя спальнями и одной ванной комнатой исключает значительную часть арендаторов. Для семей удобным вариантом является ванная комната, примыкающая к главной спальне, плюс вторая ванная комната, доступная из гостиной.

Потерянная площадь и полезное жилое пространство

Обратите внимание на площадь, которую вы покупаете, и вычтите площади коридоров. Длинный внутренний коридор — это площадь, за которую вы платите, но которую никто не использует. Два плана одинакового размера могут предоставить совершенно разное жилое пространство в зависимости от того, насколько эффективно они спроектированы. Затем проверьте балкон: учитывается ли он в продаваемой площади и делает ли его ориентация его пригодным для использования в жаркий летний день в Дубае или он является лишь декоративным элементом.

2 спальни против 1 спальни: как на самом деле принять решение

Перестаньте сравнивать доходность по заголовкам и сравните то, что вам действительно нужно. Если вы хотите максимальную процентную доходность и самый быстрый выход, 1-комнатная квартира выигрывает по обоим параметрам — это самый активно торгуемый тип жилых единиц в городе, и ликвидность является настоящим активом. Если вы хотите меньшую текучесть, более широкий рынок перепродажи и доход, на который можно планировать, 2-комнатная квартира выигрывает.

Строители портфелей часто держат оба типа недвижимости, и логика этого подхода обоснована, а не является просто слоганом: однокомнатная квартира в сообществе с хорошей ценой для денежного потока, двухкомнатная квартира в семейном сообществе для устойчивости и привлекательности для конечного пользователя при продаже. Эти два типа квартир не выдерживают испытания в разных условиях, что и является основной причиной держать оба. И если вы покупаете на уровне AED 2M, двухкомнатная квартира имеет дополнительное преимущество — она позволяет преодолеть порог для получения Золотой визы, превращая стратегию стабильности в решение о получении резидентства.

Где 2-комнатные квартиры разочаровывают людей

Три режима неудач повторяются. Первый — это фальшивая 2-комнатная квартира, описанная выше — купленная по экономике 2-комнатной квартиры, сданная в аренду по реальности 1-комнатной квартиры. Второй — это столкновение предложения: квартира для семьи в сообществе, где четыре башни завершаются в одном квартале, все сдаются в аренду одновременно, и аренда стабилизируется именно в тот момент, когда вы находите первого арендатора. Это временно, но дорого в течение этого времени, и это предсказуемо, если вы посмотрите, что еще строится поблизости перед покупкой. Третий — это ловушка удобств: здание с множеством удобств, где плата за обслуживание тихо поглощает разницу в доходности, на которую вы рассчитывали, год за годом, на протяжении всего срока владения.

Ни одно из этих утверждений не является аргументом против типа квартиры. Это аргументы в пользу выполнения работы: изучите план, проверьте трубопровод, получите письменное подтверждение платы за обслуживание и смоделируйте реалистичный вакантный период. Затем сравните актуальные объекты во всех проектах с этим брифом, а не с брошюрой. Инвестиции в недвижимость на этапе строительства в Дубае вознаграждают покупателей, которые провели расчеты, и наказывают тех, кто доверился заголовкам.

Часто задаваемые вопросы

Являются ли квартиры с двумя спальнями хорошей инвестицией в Дубае? Они представляют собой надежный основной актив, а не максимальную доходность. Семейные арендаторы и профессиональные совместные арендаторы подписывают более длительные контракты и чаще их продлевают, что снижает периоды простоя и затраты на повторную аренду, а при выходе объект интересен как инвесторам, так и семьям-покупателям. Доходность по таким квартирам ниже, чем у сопоставимых однокомнатных квартир. Если вы цените предсказуемый реализованный доход выше самой высокой теоретической процентной ставки, то в этом случае выгоднее инвестировать в квартиры с двумя спальнями.

Какую доходность я могу ожидать от квартиры с двумя спальнями в Дубае? Валовая доходность обычно составляет от 5,5% до 7,5% в зависимости от района, что немного ниже, чем у однокомнатных квартир. Эта цифра указана до вычета сервисных сборов, простоя, управления и обслуживания, которые являются реальными расходами. Поскольку квартира больше, ее сервисный сбор на квадратный фут приводит к более высокому годовому счету, чем у однокомнатной квартиры в том же здании. Моделируйте свою конкретную квартиру с учетом реалистичного простоя, а не предполагая двенадцать месяцев аренды каждый год.

Сколько наличных мне нужно внести upfront за 2-комнатную квартиру на стадии строительства? Значительно меньше, чем заявленная цена. Обычно за квартиру на стадии строительства требуется первый взнос в размере примерно 10-20 процентов плюс 4% сбор DLD при подписании, а оставшаяся сумма распределяется на протяжении строительства и иногда даже после передачи. Для квартиры в ценовом сообществе с двумя спальнями это всего лишь небольшая часть покупной цены в первый день. Важный вопрос не в первоначальных затратах, а в том, сможет ли ваш денежный поток покрыть все оставшиеся взносы до передачи.

Квартира с двумя спальнями подходит для получения Золотой визы? Она подходит, если стоимость недвижимости достигает порога в 2 миллиона AED, что часто бывает для квартир с двумя спальнями в центральных или прибрежных районах, в то время как квартиры в менее дорогих районах с двумя спальнями, как правило, не соответствуют этому критерию. Порог касается стоимости недвижимости, а не типа квартиры или количества спален. Подтвердите текущие требования к документации для вашего конкретного проекта, так как административные детали периодически обновляются.

Стоит ли мне купить квартиру с двумя спальнями или две квартиры с одной спальней за те же деньги? Две квартиры с одной спальней обеспечивают более высокий совокупный процент доходности и распределяют риск простоя между двумя арендаторами, но требуют вдвое больше управления, учета сервисных сборов и транзакционных расходов. Одна квартира с двумя спальнями проще в управлении, реже меняет арендаторов и привлекает более широкий круг покупателей. Выбирайте в зависимости от того, сколько активного управления вы хотите и является ли вашим приоритетом максимальный доход или предсказуемый доход.