Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае? Правила свободной собственности объяснены.

Да. Иностранцы могут покупать недвижимость в Дубае, и они могут владеть ею на праве собственности, на свое имя, на постоянной основе. Это самый распространенный вопрос, который задают международные покупатели, и ответ более щедрый, чем многие ожидают. С 2002 года Дубай позволяет гражданам, не являющимся гражданами ОАЭ, покупать, владеть и продавать недвижимость на условиях полной собственности в определенных районах, без местного спонсора, без временных ограничений и без необходимости когда-либо посещать страну.

Что следует далее, так это механизм, а не уверенность: что на самом деле предоставляет свободная собственность, где она применяется, каковы затраты на покупку и чего она не охватывает, как проходит удаленная сделка шаг за шагом и где находится остаточный риск. Если вы хотите увидеть, что вы можете купить, пока читаете, вы можете просмотреть проекты в Дубае на стадии планирования по сообществам, застройщикам и планам оплаты.

Свободная собственность против аренды: что вы на самом деле приобретаете

Недвижимость в Дубае делится на два типа собственности, и это различие определяет все остальные аспекты для зарубежного покупателя.

Свободная собственность

Вы владеете недвижимостью и землёй, на которой она расположена, на вечные времена. Вы можете в ней жить, сдавать в аренду, продавать, закладывать или передавать её своим наследникам. Право собственности зарегистрировано на ваше имя в Департаменте земель Дубая. Иностранцы могут приобретать свободную собственность в десятках определённых районов по всему городу, и это является стандартом для практически всех международных запусков на стадии строительства. В зоне свободной собственности иностранный владелец обладает правами на недвижимость на тех же условиях, что и гражданин ОАЭ. Нет срока действия, принудительной продажи в будущем и требований к резидентству, связанных с правом собственности.

Арендное право

Вы имеете право использовать недвижимость на длительный фиксированный срок, обычно до 99 лет, но не на землю под ней. По истечении срока интерес возвращается. Это менее распространено для иностранных покупателей и в основном применяется к определённым старым или не назначенным районам. Это не является по своей сути плохим активом, но это другой актив с ограниченным сроком службы, и его следует оценивать соответственно. Если сделка необычно дешева для данного адреса, первым вопросом, который следует задать, а не последним, будет выяснение, какой из двух вариантов вам предлагается.

Где иностранцы могут купить

Право собственности на землю в свободном владении разрешено в определенных районах, и на практике эти районы охватывают практически все сообщества, которые могут заинтересовать международного инвестора. В список входят Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai Creek Harbour, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate, Dubai South, Dubai Islands и многие другие.

Практическое следствие заключается в том, что право на покупку редко является ограничением. Почти все новые проекты на стадии планирования, которые вы увидите на зарубежных рынках, расположены в зонах свободной собственности, так как они созданы для продажи именно этому покупателю. Реальное решение заключается не в вопросе "разрешено ли мне?", а в вопросе "в каком сообществе и почему?" — это вопрос доходности, предложения и глубины арендаторов, а не закона. Наше руководство по лучшим районам для покупки на стадии планирования сравнивает их по этим критериям, и вы можете ознакомиться с проектами в списке.

Нужно ли быть резидентом?

Нет. Вам не нужна виза резидента ОАЭ, местный банковский счет или физическое присутствие для покупки. Покупатели полностью завершают сделки в Дубае удаленно: просматривают проект онлайн, подписывают соглашение о резервировании и продаже в цифровом формате и переводят средства международно. Многие выбирают посетить объект, и это хорошая идея по причинам, не связанным с правом на покупку — вы узнаете больше, находясь в сообществе в течение часа, чем из любого количества рекламных материалов — но это предпочтение, а не требование.

На самом деле, отношения работают в обратном направлении. Покупка недвижимости может сама по себе предоставить вам вид на жительство, что является действительно необычной особенностью этого рынка и причиной, по которой значительная доля иностранных покупок происходит вообще.

Как покупка недвижимости дает право на резидентство

Квалифицирующая покупка открывает путь к получению резидентства. При инвестициях в недвижимость от 2 миллионов AED и выше, вы получаете право на продлеваемую 10-летнюю Золотую визу, которая распространяется на супруга и детей. Покупки на стадии строительства также могут квалифицироваться. Более низкие пороги могут дать покупателю право на более короткие продлеваемые визы для инвесторов в недвижимость.

Что это означает на практике, так это то, что недвижимость выполняет две функции одновременно: она является инвестицией с доходностью и стоимостью перепродажи, а также маршрутом для жизни, работы или просто для создания базы в ОАЭ. Покупатели часто обнаруживают, что вторая функция для них важнее первой. Это меняет подход к выбору актива, поскольку единица, выбранная исключительно для доходности, и единица, выбранная для получения визы, не обязательно являются одной и той же единицей. Требования и процесс изложены в нашем руководстве по Золотой визе через недвижимость.

Что иностранцы платят, а что они никогда не платят

Здесь арифметика рынка резко отличается от большинства стран мира.

Что вы платите

Что вы не платите

Нет ежегодного налога на имущество. Нет налога на доход от аренды. Нет налога на прирост капитала при продаже. Для инвестора, привыкшего отдавать треть или более дохода на налоги и сталкивающегося с ежегодными сборами, которые уменьшают доходность каждый год удержания, это меняет результаты идентичной номинальной доходности. Это не маркетинговый ход; это структурная особенность арифметики, и именно поэтому одна и та же аренда дает разный чистый доход здесь, чем в других местах. Полная информация представлена в нашем руководстве по безналоговым инвестициям в недвижимость в Dubai.

Предостережение, которое стоит сказать прямо: это описывает, что Дубай взимает с вас. Это не говорит о том, что ваша страна налогового резидентства может взимать с вас на доходы или прибыли от иностранных источников. Это вопрос для консультанта в вашей юрисдикции, и на него эта страница не может ответить.

Как иностранец покупает недвижимость на стадии строительства, шаг за шагом

Процесс специально разработан так, чтобы его можно было легко пройти из-за границы. Это решение рынка, а не случайность, и именно поэтому документация здесь более стандартизирована, чем на многих старых рынках недвижимости. Механика временного владения объясняется в нашем руководстве по регистрации Oqood.

Безопасно ли иностранцу покупать недвижимость на стадии строительства?

Структура надежна, и ее стоит понимать, а не просто доверять. Разработчики обязаны хранить платежи покупателей на специальном эскроу-счете, связанном с проектом, и могут использовать эти средства только на основании подтвержденного прогресса строительства. Проекты регистрируются у регулятора. Ваши интересы фиксируются до того, как вы получите право собственности. Именно поэтому международная уверенность в рынке высока, и эта уверенность в значительной степени заслужена.

Что рамки не гарантируют, так это ваш график, качество завершения или рыночную цену в день, когда вы хотите выйти. Разработчик может полностью соответствовать требованиям эскроу и все равно передать объект с опозданием или в условиях мягкого арендного рынка. Эскроу — это минимальная защита от худшего исхода, а не гарантия ожидаемого. Две вещи, которые на самом деле управляют этим остаточным риском, — это выбор проверенного застройщика и выбор проекта в хорошем местоположении — те же самые две вещи, которые будут управлять этим в любом рынке. Наше руководство по безопасности и рискам на этапе предварительной продажи честно рассматривает возможные неудачи.

Что чаще всего путают зарубежные покупатели

Три ошибки повторяются, и ни одна из них не связана с правом на покупку. Первая ошибка — это покупка на основе валовой доходности: номер в брошюре игнорирует эксплуатационные расходы, периоды простоя и затраты на аренду, а разница между валовым и чистым доходом часто является основой инвестиционного предложения. Вторая ошибка — это покупка визуализации, а не локации: красивый объект в сообществе с низким спросом со стороны арендаторов сдается медленно и продается еще медленнее. Третья ошибка — это обязательство по большему количеству платежей, чем может выдержать денежный поток покупателя в период, когда он не может продать, что превращает хороший актив в вынужденную продажу в самый неподходящий момент.

Ничто из этого не является экзотическим. Все это можно избежать с помощью таблицы и готовности отказаться от сделки, в которую вы уже эмоционально вложились. Расстояние, на котором вы покупаете, делает их более вероятными, а не менее, потому что труднее заметить, что башня выходит на служебную дорогу, когда вы смотрите на рендер.

Часто задаваемые вопросы

Иностранцы могут покупать недвижимость в Дубае без резидентства? Да. Для этого не требуется виза резидента, местный спонсор или присутствие в ОАЭ. Покупка может быть завершена полностью удаленно, и квалифицирующая покупка может сама предоставить вам резидентство, а не требовать его.

Иностранцы могут полностью владеть недвижимостью в Дубае? Да. В определенных зонах свободной собственности вы владеете недвижимостью и землей на свое имя на вечные времена, с полными правами на проживание в ней, сдачу в аренду, продажу или передачу своим наследникам. Нет срока действия и принудительной продажи в будущем.

В чем разница между фригольдом и лизхолдом в Дубае? Фригольд предоставляет вам собственность и землю на постоянной основе. Лизхолд дает вам право использовать собственность на длительный фиксированный срок, обычно до 99 лет, после чего интерес возвращается. Почти все международные запуски на этапе строительства являются фригольдом.

Покупка недвижимости в Дубае дает вам визу? Покупка недвижимости на сумму от 2 миллионов AED и выше дает право на 10-летнюю Золотую визу, которую можно продлевать, она охватывает супруга и детей, а также покупки на стадии строительства могут подойти. Более низкие пороги могут дать покупателю право на более короткие возобновляемые визы для инвесторов в недвижимость.

Какие налоги платят иностранные владельцы недвижимости в Дубае? В Дубае взимается единовременный сбор за регистрацию DLD в размере 4% при покупке, а также административные сборы и ежегодные эксплуатационные расходы после передачи недвижимости. Нет ежегодного налога на имущество, налога на доход от аренды и налога на прирост капитала при продаже. Ваша страна налогового резидентства может по-прежнему облагать налогом доход или прибыль.

Мне нужно лететь в Дубай, чтобы завершить покупку? Нет. Ознакомление с проектом, подписание резервации и Договора купли-продажи, а также перевод средств могут быть выполнены из-за границы. Посещение стоит сделать, чтобы оценить местоположение самостоятельно, но это не является юридическим требованием на любом этапе.