Капитальная прибыль от недвижимости на этапе строительства в Дубае: как это работает

Почти каждая продажа недвижимости на этапе строительства в Дубае основывается на одном утверждении: купите сейчас на старте продаж, получите ключи через несколько лет, и стоимость недвижимости будет выше, чем вы заплатили. Иногда это правда. Это правда достаточно часто, чтобы стратегия принесла много денег многим людям. Но это утверждение почти никогда не объясняется, и покупатель, который не может объяснить, откуда должно прийти это увеличение стоимости, не имеет возможности отличить проект, который его обеспечит, от того, который этого не сделает.

Этот гид разбирает механизм на составляющие. Он охватывает три подлинных источника прироста капитала на объектах недвижимости на стадии строительства, факторы, которые отличают рост одного проекта от другого, как составить консервативную оценку перед тем, как принять решение, что тихо поглощает прибыль, и сценарии, когда прирост просто не проявляется. Если вы хотите просматривать актуальные предложения, пока читаете, вы можете ознакомиться с проектами на стадии строительства в Дубае по сообществам, застройщикам и структуре платежей.

Откуда на самом деле происходит прирост капитала на этапе строительства?

Капитальная прибыль — это увеличение стоимости актива в течение вашего периода владения. В случае с недвижимостью на стадии строительства это увеличение не является одним эффектом. Это три отдельных эффекта, наложенных друг на друга, и они не проявляются во всех сделках. Знание о том, какие из них присутствуют в конкретном проекте, составляет суть анализа.

Скидка, которую вы получаете за принятие строительного риска

Цена запуска не является рыночной ценой. Это рыночная цена минус скидка, и эта скидка является компенсацией за те вещи, которые покупатель принимает на этапе запуска, а покупатель готового дома не принимает: здание еще не существует, дата завершения — это прогноз, качество отделки — это визуализация, а ваши деньги будут заблокированы на годы, прежде чем вы сможете использовать или сдать актив. Разработчики учитывают этот риск в цене запуска, потому что в противном случае никто бы на это не согласился.

По мере продвижения строительства риск уменьшается. Закладываются фундаменты, укладываются этажи, башня достигает своей высоты, и на каждом этапе уходит часть неопределенности. Стоимость приближается к цене готовых, сопоставимых объектов. Это самый надежный из трех эффектов, поскольку он зависит от того, что здание строится, а не от каких-либо действий на рынке. Он также является самым небольшим, и именно его покупатели чаще всего принимают за рыночный подъем.

Рычаг внутри плана оплаты

Это источник, который большинство людей ощущает, но редко называет. На этапе планирования вы контролируете весь актив, заплатив лишь часть его стоимости. Если вы заплатили лишь долю от стоимости, а актив увеличивается в цене, прибыль измеряется относительно цены целого объекта, но ваши денежные затраты составляют лишь часть от этой суммы. Это и есть кредитное плечо, которое увеличивает процентную доходность на средства, которые вы фактически вложили.

Он увеличивает убытки по точно такой же арифметике. Плечо симметрично, и именно в симметрии люди получают травмы. Если цены падают, пока вы только частично оплатили, падение измеряется относительно всей цены, и вы все равно должны оставшиеся взносы. Структуры, стоящие за этими взносами, сильно различаются, а планы с постпередачей продолжают тот же эффект даже после получения ключей.

Сообщество, развивающееся вокруг здания

Третий эффект является самым медленным и, в правильном месте, самым значительным. Башня, построенная в пустом районе, стоит меньше, чем идентичная башня, построенная в районе с торговыми точками, школами, метро и развивающейся сферой общественного питания. Когда вы покупаете на раннем этапе в мастер-сообществе, часть того, что вы покупаете, — это завершение всего, что окружает вашу квартиру.

Это реально, но это ставка на выполнение обязательств сторонами, отличными от вашего застройщика, в сроки, которые никто не контролирует. Инфраструктура, которая финансируется и находится в стадии строительства, — это совершенно иное предложение по сравнению с инфраструктурой, которая отображается на рендере генерального плана. Рассматривайте первое как вероятное, а второе как необязательное.

Что способствует росту одного проекта, а не другого?

Местоположение, а именно то, что уже профинансировано рядом с ним.

Расположение является доминирующей переменной и всегда ею было. Доступ к транспорту, школам, здравоохранению и торговле поддерживает спрос, а устойчивый спрос — это то, что определяет цены. Но расположение — это не статическая оценка. Важный вопрос заключается в том, на каком этапе находится район на своей кривой: устоявшаяся зона уже учла свои удобства в ценах, в то время как развивающаяся еще нет. Вторая предлагает больше возможностей для роста и больше шансов на разочарование.

Установленные районы, такие как Dubai Marina и Downtown Dubai, как правило, демонстрируют более стабильный и умеренный рост, поскольку причины, по которым их хотят, уже отражены в цене. Новые сообщества, такие как Dubai South, имеют более низкие цены и могут принести большую прибыль, если план сработает. Наше сравнение лучших районов для покупки на стадии строительства в Дубае показывает, где в настоящее время находятся различные сообщества.

Репутация застройщика учитывается не только в стоимости вашего строительства, но и в цене перепродажи.

Репутация часто обсуждается так, как будто она касается только завершения строительства. Но это также связано с вашим выходом. Покупатели готовы платить больше за завершённую квартиру от застройщика, чьи предыдущие передачи были выполнены вовремя и качественно, потому что они оценивают отсутствие неприятных сюрпризов. Слабая репутация увеличивает скидку, которую требует будущий покупатель, и эта скидка напрямую влияет на вашу прибыль.

Доказательства доступны перед покупкой. Посмотрите, что тот же застройщик сдал три-четыре года назад, а не то, что они рекламируют сегодня: посетите сданное здание, осмотрите общие зоны, проверьте, существуют ли удобства из старого буклета. Вы можете сравнить текущие предложения на рынке по застройщикам и оценить каждую репутацию по выполненным работам, а не по маркетингу.

Эффективность планировки и спецификация

Две квартиры одинакового размера не увеличиваются в цене одинаково. Эффективные планировки, полезное наружное пространство, естественное освещение и разумное хранение все отражаются в перепродаже, потому что следующий покупатель проходит по квартире и ощущает разницу, не в состоянии ее сформулировать. Удобства тоже имеют значение, но меньше, чем подразумевает брошюра: бассейн и тренажерный зал теперь являются стандартом в Дубае, а не премиумом. То, что по-прежнему имеет премиум-цену, — это функциональная планировка и вид, который нельзя застроить.

Время, циклы и честный предел прогнозирования

Недвижимость имеет циклический характер. Покупка на ранних стадиях цикла предоставляет больше возможностей для роста, чем покупка на поздних стадиях, а покупка на пике сжимает ваш потенциал прибыли в зависимости от того, что принесут следующие несколько лет. Это не вызывает споров. Проблема в том, что положение в цикле очевидно в ретроспективе и оспаривается в данный момент, и любой, кто точно скажет вам, где находится рынок сегодня, что-то вам продает.

Что вы можете сделать вместо этого, так это управлять риском времени. Выберите период удержания, достаточный для того, чтобы вас не заставили продать в конкретный момент. Держите график платежей в пределах того, что может покрыть ваш доход без помощи рынка. Предпочитайте проекты, где рост цен зависит от скидки и развития сообщества, а не от общего повышения цен, потому что эти два эффекта могут работать на стабильном рынке. Если ситуация работает только при росте рынка, вы не делаете инвестицию в недвижимость; вы делаете ставку на направление с привязанным графиком строительства.

Как оценить прирост стоимости до того, как вы примете решение?

Сравнивайте с завершенными объектами, а не с другими запусками.

Опорной точкой являются цены на завершенные, сопоставимые объекты в той же области, которые фактически продаются сегодня, а не те, которые запрашивают соседние застройщики на этапе запуска. Цены на запуск взаимосвязаны и колеблются как группа. Завершенные сделки — это самое близкое к реальной рыночной цене, что вы можете получить. Если цена на запуск уже находится на уровне или выше цен на соседние завершенные объекты, риск-скидка уже устранена, и первый источник роста цен исчезает еще до начала.

Изучите цепочку поставок.

Это число, которое большинство покупателей игнорируют, и именно оно чаще всего объясняет разочаровывающий результат. Увеличение стоимости зависит от превышения спроса над предложением в момент, когда вы хотите продать. Если в одной и той же общине в тот же период завершится несколько тысяч единиц, вы будете конкурировать с соседями и с оставшимися объектами застройщика в совершенно неподходящее время. Новые общины особенно подвержены этому риску, поскольку они поглощают непропорционально большое количество новых башен. Прекрасная квартира, введенная в эксплуатацию среди потока идентичных единиц, не будет расти в цене в запланированные сроки.

Вычтите расходы, прежде чем называть это прибылью.

Рост валовой цены — это не ваша прибыль. Из нее вычитаются транзакционные расходы на входе, сборы за передачу или уступку от застройщика, если вы продаете до передачи, агентская комиссия на выходе и любые текущие расходы в промежутке. Метод для составления полной картины, включая входные расходы, представлен в нашем руководстве по ROI для объектов на стадии строительства. Прибыль, которая выглядит здоровой в валовом выражении, может быть скромной в чистом, а при краткосрочном удержании она может быть отрицательной.

Капитальная оценка против доходности от аренды

Два типа доходности конкурируют за одни и те же деньги и, как правило, находятся в обратной зависимости. Сообщества с самыми высокими арендными доходами обычно являются теми, где самые низкие цены на вход, а низкие цены на вход часто встречаются там, где земля в изобилии и предложение продолжает поступать. Сообщества с самыми сильными историями роста цен, как правило, являются ограниченными, с высоким спросом, где процент доходности выглядит не очень привлекательно, потому что знаменатель велик.

Ни один из вариантов не является превосходящим. Они отвечают на разные вопросы. Доход приносит вам деньги, пока вы держите актив, и выплачивается ежемесячно; прирост стоимости приносит вам прибыль только один раз, когда вы продаете, что означает, что он не имеет для вас никакой ценности, пока вы не найдете покупателя. Покупка на этапе строительства, удерживаемая до передачи и затем сдаваемая в аренду, является ставкой на оба варианта поочередно, поэтому последовательность имеет большее значение, чем заголовочные проценты.

Риски, изложенные просто

Задержка

Задержка передачи собственности стоит вам арендной платы, которую вы не зарабатывали, и лет, в течение которых ваш капитал оставался бездействующим. Это редко разрушает хорошую инвестицию, но надежно снижает годовую доходность, а доходность, распределенная на пять лет вместо трех, является существенно худшей, даже если конечная цена идентична.

Рынок движется, пока вы находитесь в ожидании.

Вы находитесь под риском на протяжении всего строительства, не имея возможности выйти из сделки без значительных затрат. Если цены упадут до завершения проекта, вы все равно будете обязаны выполнять оставшиеся платежи по контракту. Покупатели, которые слишком сильно увлекаются покупкой нескольких объектов, становятся вынужденными продавцами, и именно вынужденные продавцы устанавливают цену, которую должны принять все остальные жильцы здания.

Качество при передаче ключей

Объект, который вы осматриваете, не всегда соответствует тому, который вам продали. Процесс проверки (snagging) — это механизм, который позволяет удерживать застройщика в рамках спецификаций, и он работает лучше, когда вы знаете, на что имеете право, прежде чем войти в квартиру. Недостатки, которые остаются неисправленными, навсегда снижают стоимость перепродажи, потому что следующий покупатель учтет их, даже если вы перестали их замечать.

Структурные защиты и что они не покрывают

Взносы по зарегистрированному проекту на стадии строительства находятся на контролируемом эскроу-счете, средства освобождаются по мере достижения строительных этапов, сертифицированных инженером, а покупка фиксируется через промежуточную регистрацию Oqood. Это защищает целостность вашего платежа и ваше законное право на объект. Однако это не защищает стоимость объекта. Ни один регулятор не гарантирует рост цен, и любое утверждение, подразумевающее иное, путает две разные вещи. Более широкая картина заключается в нашем честном взгляде на то, безопасна ли покупка недвижимости на стадии строительства в Дубае.

Практические шаги, которые повышают шансы

Ничто из этого не гарантирует прибыль. Это переводит вас от надежды на рост рынка к владению активом, стоимость которого имеет четкие причины для роста, что является совершенно другой позицией, когда цикл меняется. Когда вы будете готовы сравнить конкретные акции, наш список новых запусков покажет, что в настоящее время выходит на рынок.

Часто задаваемые вопросы

Как долго мне нужно держать недвижимость на этапе строительства, чтобы увидеть прирост капитала? Нет фиксированного ответа, и любой, кто его приводит, лишь догадывается. Скидка на строительные риски уменьшается в течение периода строительства, поэтому минимальный значимый срок — это завершение. Эффект зрелости сообщества занимает значительно больше времени, часто годы после передачи. Краткосрочные вложения подвержены транзакционным расходам, поэтому перепродажа в течение нескольких месяцев редко приносит то, что кажется на первый взгляд.

Можно ли продать недвижимость на стадии строительства до передачи? Обычно да, при условии соблюдения минимального порога платежа от застройщика и получения сертификата о несогласии. Большинство застройщиков требуют, чтобы определенная доля от покупной цены была оплачена до того, как они одобрят передачу прав, и обычно взимают плату за обработку этого процесса. Проверьте точный порог в вашем контракте перед покупкой, так как он определяет, доступен ли ранний выход на практике.

Гарантируется ли прирост стоимости на этапе строительства через эскроу или регистрацию Oqood? Нет. Эскроу контролирует, как ваши деньги передаются застройщику, а Oqood фиксирует ваш интерес к объекту. Оба механизма защищают сделку. Ни один из них не защищает цену. Стоимость определяется рынком в момент продажи, и никакой регулирующий механизм не гарантирует её.

Что растет быстрее, квартира на стадии строительства или вилла на стадии строительства? Они ведут себя по-разному, а не просто одна превосходит другую. Виллы ограничены в предложении и привлекают семьи, которые покупают для проживания, что, как правило, приводит к более стабильному росту и медленной перепродаже. Квартиры более ликвидны с более широкой базой покупателей, но гораздо больше подвержены новому предложению, поступающему в ту же самую общину. Правильный ответ зависит от вашего срока владения и того, как быстро вам может понадобиться выйти из инвестиции.

Покупка у известного застройщика не всегда означает лучшую оценку. Это не происходит автоматически, так как репутация уже заложена в стартовой цене. То, что надежная история успеха действительно приносит, так это меньшую скидку при перепродаже и меньшую вероятность задержек или разочарований в спецификациях. Это скорее снижение рисков, чем увеличение доходности, и за это стоит заплатить, основываясь на этом, а не на обещании более быстрого роста.

Самая распространенная ошибка при оценке капитального роста на этапе предварительных продаж — это сравнение с ценами других запусков, а не с завершенными сделками в том же районе, а также игнорирование поставок, которые поступят в тот же период. Эти две ошибки в совокупности объясняют большинство случаев, когда проект показал результаты, соответствующие его строительству, но все равно не смог оцениться.