DAMAC Hills 2 на стадии планирования: Park Greens, Golf Greens, Amargo

DAMAC Hills 2 — это самое ясное выражение одной сделки на рынке Дубая: вы отказываетесь от местоположения и получаете пространство. Все остальное в сообществе — волновой бассейн, озера, цена за квадратный фут, профиль арендаторов, доходность — вытекает из этой одной сделки. Поняв эту сделку, вы поймете всю концепцию. Если упустите это, вы либо переплатите за поездку на работу, которую не учли, либо отвергнете сообщество, которое подошло бы вам идеально.

Ранее известный как Akoya, а до этого как Akoya Oxygen, этот мастер-комплекс от DAMAC расположен в Dubailand и предлагает курортные удобства по ценовому диапазону, который доступен для покупателей-первопроходцев и инвесторов, ориентированных на доход. Этот гид охватывает, что это такое, как отличаются флагманские офф-план кластеры — Park Greens, Golf Greens и Amargo, а также какие цифры подтверждают, а какие не подтверждают. Вы можете просматривать офф-план проекты в Дубае по всему городу, пока сравниваете.

Что такое и где находится DAMAC Hills 2?

DAMAC Hills 2 — это самодостаточное мастер-сообщество в Dubailand, занимающее десятки миллионов квадратных футов на окраине города. Оно расположено между дорогой Джебель Али–Лехбаб (E77) и шоссе Дубай–Айн (E66), что обеспечивает жителям удобный доступ к остальной части Дубая, сохраняя при этом пригородное пространство и тишину. DAMAC запустила проект в 2014 году и разработала его с нуля как альтернативу центральным районам, ориентированную на ценность.

Арбитраж земли, объясненный

Земля ближе к Downtown стоит дороже за квадратный метр, чем земля в удаленном Dubailand. Это вся механика. Застройщик, покупающий более дешевую землю, может либо сохранить сэкономленные средства, либо передать часть из них покупателю в виде большего построенного пространства и большего сада за те же деньги. На конкурентном пригородном рынке он передает большую часть экономии, потому что пространство — это единственное, с чем он может конкурировать, — он не может конкурировать по адресу.

Что вы на самом деле покупаете, так это скидку на землю в обмен на более длительную поездку. Является ли это выгодной сделкой, зависит исключительно от того, сколько раз в неделю вы совершаете эту поездку. Для семьи, работающей на месте или удаленно, обмен отличный. Для человека, работающего в DIFC пять дней в неделю, расходы на топливо, сборы и часы в пути — это реальные затраты, которые никогда не учитываются в расчете доходности.

Что "самодостаточный" означает для цены

Поскольку сообщество расположено далеко от уже существующих торговых и развлекательных объектов, удобства должны быть встроены, а не заимствованы из окружающего района. Вот почему список удобств здесь длиннее, чем в большинстве центральных сообществ: это не щедрость, а необходимость. Коммерческая логика обоснована — семья, которая не нуждается в том, чтобы покидать сообщество на выходных, — это семья, которая терпимо относится к местоположению. Имейте это в виду, когда сравниваете сборы за обслуживание, потому что все эти услуги поддерживаются за счет них.

Застройщик: DAMAC Properties

DAMAC является одним из крупнейших и наиболее известных частных застройщиков Дубая, с долгой историей создания брендированных и мастер-планированных сообществ по всему эмирату. DAMAC Hills 2 — один из самых амбициозных пригородных проектов компании, и застройщик продолжает выпускать новые кластеры в рамках этого проекта, а также обновлять общие удобства.

Почему постоянные релизы имеют двустороннее влияние

Текущие инвестиции указывают на то, что сообщество все еще развивается, а не завершено, и именно в развивающемся сообществе находится потенциал для роста цен. Это бычий аргумент, и он обоснован.

Медвежий аргумент находится в одном предложении. Разработчик, который все еще запускает кластеры в вашем сообществе, также является конкурентом вашей перепродажи, и его бюджет на маркетинг шоу-хаусов больше вашего. Если вы покупаете на четвертой фазе и пытаетесь выйти, когда девятая фаза запускается с новым планом платежей и завершенным клубным домом, вы становитесь использованным вариантом рядом с новым. Это не делает сообщество плохой покупкой. Это делает время вашего выхода решением, которое вы должны принимать осознанно, а не открывать для себя. Текущие акции DAMAC указаны на странице разработчика DAMAC.

Удобства мастер-сообщества

Предложение образа жизни — это то, что отличает DAMAC Hills 2 на его ценовом уровне. Генеральный план организован вокруг тематических районов, среди которых особенно выделяются Водный Город и Спортивный Город.

Для семей это сосредоточение означает, что выходные редко требуют покидать сообщество, что является настоящим отличием по этой цене. Для инвесторов это означает нечто немного иное: именно это делает квартиру арендуемой для арендатора, который в противном случае мог бы жить ближе к работе за аналогичные деньги. Удобства являются движущей силой спроса, а не бонусом. Именно поэтому их обслуживание имеет большее значение здесь, чем в других местах — волновой бассейн, который перестает работать, уносит с собой и предложение по аренде, а все удобства финансируются из ежегодной платы за обслуживание, которую вы платите за квадратный фут. Ознакомьтесь с платой, прежде чем рассчитывать чистую доходность.

Флагманские офф-план кластеры

DAMAC Hills 2 состоит из десятков закрытых подсообществ. Три из них доминируют в текущем спросе на объекты на стадии строительства, и они не взаимозаменяемы.

Парк Гринс

Семейный кластер таунхаусов и вилл, расположенный вокруг благоустроенного парка, представлен как свежий, зеленый проект в рамках более широкой общины. Это один из самых популярных адресов DAMAC Hills 2 среди покупателей, что говорит о его спросе и ценах: внимание имеет свою цену. Кластер, на который все обращают внимание, редко является самым дешевым вариантом, и премия, которую вы платите, связана с новизной продукта, а не с другим местоположением.

Гольф Гри́нс

Кластер, ориентированный на открытые зеленые виды и активный образ жизни на свежем воздухе, предназначен для покупателей, которые хотят пространство и виды без ценника премиум-района. Механизм, который стоит понять здесь, — это дефицит видов: в пределах любого кластера только ограниченное количество участков выходит на открытые зеленые пространства. Эти единицы имеют премиум-цену, которая сохраняется при перепродаже, потому что ограничение, создающее ее, является постоянным. Внутренние участки в том же кластере представляют собой тот же дом по более низкой цене с более низким потолком. Ни один из вариантов не является неправильным — просто знайте, что именно вы покупаете.

Амарго

Установленный кластер таунхаусов, известный своими практичными планировками с открытой концепцией, садами и легким доступом к центральным удобствам сообщества. Это часто выбор охотников за ценностью и арендодателей, и причина этого структурная: устоявшийся кластер имеет видимые арендные ставки, видимые сервисные сборы и соседей, которых можно увидеть. Вы обмениваете новейшую отделку на гораздо более короткий список неизвестных. Для арендодателя-первопроходца такой обмен обычно является правильным.

В этих кластерах виллы обычно имеют от трех до шести спален с частными садами и дополнительными комнатами для прислуги, в то время как таунхаусы предлагают эффективное открытое пространство, встроенные шкафы и выделенные парковочные места.

Проверка ценности и доступности.

DAMAC Hills 2 конкурирует по цене за квадратный фут и образу жизни, а не по местоположению. Поскольку он расположен дальше в Dubailand, покупатели получают заметно больше жилой площади и сада за свои деньги, чем в центральных вилловых районах, а общие удобства покрывают расходы, которые семья в противном случае платила бы отдельно.

Платежные планы снижают барьер, а не цену.

Застройщик планирует новые предложения на этапе строительства, которые обычно реализуются поэтапно и часто продолжаются даже после передачи. Это имеет большее значение в сегменте доступного жилья, чем где-либо еще, потому что основным ограничением для покупателя-первоначальника редко является общая цена — это доступные средства на первый день. Структура платежей после передачи позволяет арендной плате начинать покрывать взносы до завершения плана, что полностью меняет характер инвестиции. Это не делает недвижимость дешевле, и это не бесплатно: застройщики закладывают гибкость в цену. Наше объяснение планов платежей после передачи показывает, как честно сравнить длинный план с более коротким.

Где процент доходности вводит в заблуждение

Валовая доходность — это аренда, деленная на цену, и низкая цена делает эту дробь привлекательной до того, как произойдут другие события. Затем приходят вычеты: сервисные сборы за большую виллу с длинным списком удобств, агентские и арендные сборы, обслуживание дома, а не квартиры, и длительные периоды простоя в удаленных районах, поскольку пул арендаторов меньше. Чистая доходность — это то, что вы фактически получаете на руки. Моделируйте это правильно с помощью нашего руководства по расчету ROI и сравнивайте с вашими целевыми кластерами, а не со средними показателями по сообществу.

Кому это подходит

DAMAC Hills 2 идеально подходит для семей-покупателей, которые ищут пространство, зелень и удобства по разумной цене, а также для инвесторов, стремящихся к высоким доходам в доступном районе с дружелюбной к арендаторам атмосферой и широким кругом потенциальных арендаторов. Этот проект подходит для покупателей с долгосрочными планами, которые могут подождать, пока окружающий район разовьется.

Это менее подходит вам, если вам нужно короткое время в пути до Downtown или DIFC, если вы хотите зрелый и полностью завершенный район сегодня, или если вам может понадобиться быстро покинуть его, пока застройщик все еще запускает новые фазы рядом с вами. Покупки здесь также могут учитываться для достижения порога в 2 миллиона AED для 10-летней Золотой визы, в соответствии с действующими правилами — смотрите наше руководство по недвижимости для Золотой визы, чтобы узнать, что подходит. Новые релизы по всему сообществу находятся на странице новых запусков.

Часто задаваемые вопросы

DAMAC Hills 2 — это то же самое, что и Akoya? Да. Ранее он рекламировался как Akoya и Akoya Oxygen, прежде чем был переименован в DAMAC Hills 2. Старые объявления и сообщения на форумах все еще используют прежние названия, поэтому рассматривайте их как одну и ту же общину, когда исследуете цены.

Что я могу купить на этапе предварительной продажи? В основном это таунхаусы и виллы в таких кластерах, как Park Greens, Golf Greens и Amargo, а также некоторые подсообщества с апартаментами. Виллы обычно имеют от трех до шести спален; таунхаусы, как правило, имеют открытую планировку с частным садом и выделенной парковкой.

DAMAC Hills 2 подходит для инвестиций? Его доступность и широкий спектр удобств поддерживают спрос со стороны арендаторов, что делает его привлекательным для покупателей, ориентированных на доходность. Честные предупреждения заключаются в том, что здесь более длительные периоды простоя по сравнению с центральными районами, сборы за обслуживание, которые включают значительную долю общих удобств, и постоянные новые запуски, которые конкурируют с вашей перепродажей. Проверьте текущие сборы и возможные арендные ставки перед принятием решения.

На каком расстоянии находится DAMAC Hills 2 от центра Дубая? Он расположен на окраине Дубайленда между E77 и E66, поэтому это действительно поездка, а не короткий путь. Прокатитесь на своем автомобиле в удобное для вас время перед покупкой — скидка на местоположение оправдана только в том случае, если вы редко совершаете эту поездку.

В чем разница между Park Greens, Golf Greens и Amargo? Park Greens — это новый семейный кластер с видом на парк, который привлекает наибольшее внимание покупателей и имеет соответствующие цены. Golf Greens ориентирован на открытые зеленые виды, где участки с видом на зеленую зону имеют устойчивую премию. Amargo — это устоявшийся район, что означает видимые арендные ставки, видимые расходы и меньше неизвестных факторов.

Можно ли продать до передачи? В общем, да, при условии соблюдения минимального порога платежей застройщика и получения NOC. Большинство застройщиков требуют, чтобы определенная доля цены была оплачена до одобрения передачи, а в сообществе с постоянными новыми запусками вы будете продавать против собственного инвентаря застройщика, поэтому планируйте выход, а не предполагайте его.