Главный вопрос инвестора — какую доходность даёт недвижимость в Дубае. Город традиционно предлагает более высокую арендную доходность, чем большинство мировых столиц, но важно считать не валовую, а чистую цифру. В этом гиде разберём, как считать ROI новостройки, какие районы дают лучшую доходность и на что закладываться в 2026 году. Актуальные объекты — в каталоге новостроек Дубая.
Валовая и чистая доходность: в чём разница
Валовая доходность = годовая аренда ÷ цена квартиры. Чистая доходность вычитает расходы: сервисный сбор, периоды простоя, управление. Именно чистую цифру нужно закладывать в решение. Пример: квартира за 1 500 000 AED, аренда 105 000 AED в год — валовая 7%. Вычтите сервисный сбор 12 000 AED и месяц простоя — чистая опустится примерно к 5,5–6%.
Какие районы дают лучшую доходность
Как правило, районы с более доступным входом дают более высокую валовую доходность. JVC часто показывает одни из лучших цифр по доходности, тогда как премиальные набережные локации вроде Dubai Creek Harbour — ставка скорее на прирост капитала. Business Bay балансирует между доходностью и ликвидностью.
Как считать ROI новостройки
Для off-plan учитывайте, что аренда начнётся только после передачи ключей, а на хэндовере на рынок выходит много готового жилья — закладывайте реалистичную ставку, а не пиковую. Полный расчёт: (годовая аренда − сервисный сбор − простой) ÷ (цена + DLD 4% + прочие расходы). Сравнивайте это с доходностью на этапе строительства (прирост цены от launch до хэндовера), но не полагайтесь на него как на гарантию.
Прирост капитала против денежного потока
Off-plan даёт две потенциальные составляющие дохода: прирост цены от стадии launch до готовности и арендный поток после передачи. Спекулятивная ставка только на прирост рискованна в период массовых сдач; устойчивая стратегия — считать сделку так, чтобы она окупалась арендой, а прирост считать бонусом.
Частые вопросы
Какая средняя доходность в Дубае? Валовая часто в диапазоне 5–8% в зависимости от района; чистая ниже после сборов.
Что снижает доходность? Сервисные сборы, простой, управление и слишком оптимистичная оценка аренды.
Off-plan или готовое для дохода? Готовое даёт аренду сразу; off-plan — вход дешевле и потенциальный прирост, но аренда только после сдачи.
Итог
Считайте доходность недвижимости в Дубае по чистой цифре, а не по рекламной валовой, и выбирайте район под свою цель — доходность или прирост. Сравните проекты и районы в каталоге новостроек Дубая, а список застройщиков — на странице девелоперов.