Трубопровод новых запусков объектов недвижимости в Дубае снова открывается — внутри новых этапов августа 2026 года.
Самая часто цитируемая цифра на рынке недвижимости Дубая этим летом — это падение: количество запусков на этапе строительства сократилось примерно на 90% между первым и вторым кварталами 2026 года, что является самым резким сокращением в текущем цикле. Для рынка, где на этапе строительства по-прежнему приходится около 73–74% всех сделок, заморозка такого масштаба — это не просто примечание, это основная история. Что стоит отметить сейчас, так это то, что заморозка начинает ослабевать. В конце июля и в августе крупнейшие застройщики начали снова выводить новые фазы на рынок, и форма того, что они запускают, говорит о многом, так же как и тот факт, что они вообще запускают. Если вы хотите просмотреть актуальные предложения, пока читаете, вы можете ознакомиться с проектами на этапе строительства в Дубае по сообществам, застройщикам и планам оплаты.
Почему произошла заморозка во втором квартале — и почему она всегда была временной
Приостановка была решением со стороны предложения, а не следствием падения спроса. Дубай завершил первую половину 2026 года с 86,005 продаж недвижимости на сумму 286.43 миллиарда AED — это на 12% меньше по сравнению с 326.6 миллиарда AED за первую половину 2025 года, но все еще второй по силе результат за первую половину года в истории. В то же время более 80,000 единиц недвижимости должны быть переданы в 2026 году, при этом около 27,000 из них будут завершены только во втором квартале — это самый высокий квартальный показатель за последние пять лет. Столкнувшись с таким количеством готового жилья, девелоперы приняли рациональное решение и замедлили новые запуски, чтобы не накапливать запасы. Наш анализ рынка покупателей охватывает то, что этот сдвиг принес покупателям в промежутке — возвращение к ипотечному финансированию 80:20, освобождение от сборов DLD и более длительные планы платежей.
Заморозка, основанная на этой логике, никогда не могла продлиться, потому что спрос под ней никуда не исчез. Цены за квадратный фут выросли на 6,5% в том же квартале, когда объемы упали — рынок сужается на спекулятивной границе, в то время как спрос со стороны конечных пользователей и долгосрочный спрос сохраняются. Как только первая волна завершений пройдет, стимул снова сместится в сторону запуска, и именно этот поворот сейчас происходит.
Знаковое повторное открытие: DAMAC Islands 2, Фаза 2
Самый ясный сигнал исходит от DAMAC. Его DAMAC Islands 2 — это продолжение мастер-плана Islands в Dubailand, сообществе площадью 20 миллионов квадратных футов, организованном в восемь кластеров, оформленных в островной тематике — перешло к активному поэтапному выпуску по кластерам. В первой половине августа отдельные кластеры начали появляться как самостоятельные релизы: Mauritius, Bermuda, Barbados, Tahiti, Maui, Cuba, Bahamas и Antigua, каждый из которых имеет свои собственные планировки и цены.
DAMAC сопроводила запуск ограниченной акции, ориентированной на партнеров и конечных пользователей: ограниченный выпуск таунхаусов с 3 спальнями в августе по цене от 3,55 миллиона AED с первоначальным взносом 16%, рекламируемый как "Плати как за 4, живи в 5". Таунхаусы в рамках более широкого этапа начинаются примерно от 2,75 миллиона AED, с передачей ключей, запланированной на 2029 год. Структура является показателем. Вместо того чтобы снижать основные цены — что привело бы к переоценке каждой непроданной единицы в сообществе — DAMAC конкурирует по стоимости входа и условиям оплаты, что является именно тем подходом, на который опирались крупные игроки в период замедления во втором квартале. Это соседствует с другими активными мастер-сообществами DAMAC, такими как Portofino в DAMAC Lagoons и Violet в DAMAC Hills 2. По объему продаж к 2025 году DAMAC был вторым по величине застройщиком в Дубае с примерно 35,9 миллиарда AED, уступая только Emaar.
Emaar, Meraas и Sobha также вновь активизируются.
DAMAC — самый громкий, но не единственный. Emaar — ведущий застройщик Дубая, который в 2025 году возглавил всех строителей с продажами около AED 65.8 миллиардов и чьи проекты обычно распродаются за считанные часы — предлагает новые квартиры в Dubai Creek Harbour, включая Valia Tower, с однокомнатными и более крупными квартирами от AED 1.92 миллиона с передачей ключей к 2030 году. Creek Harbour — именно тот тип устоявшегося района с развитой инфраструктурой, где цены на этапе запуска, как правило, сохраняются, поскольку спрос ориентирован на конечного пользователя, а не на спекулянтов.
Meraas снова вышла на рынок с виллами и таунхаусами Cherrywood, сообществом с низкой плотностью застройки от разработчика, который занимал первое место по средней цене продажи среди всех застройщиков в Дубае в первом квартале 2026 года — его концепция основана на дефиците образа жизни, а не на доходности, и цены соответствуют этому. Тем временем, Sobha продолжает выпускать новые объекты в своих башнях, таких как Sobha One; Sobha является лидером по надежности выполнения среди крупных застройщиков, с оценочным уровнем завершения в срок 85–90% в период с 2020 по 2024 год — это самый важный фактор, когда вы покупаете что-то, чего еще не существует. Полный список активных застройщиков вы можете увидеть на нашей странице застройщиков.
Что означает второй полугодие, ориентированное на запуск, если вы покупаете сейчас
Переоткрытие трубопровода изменяет ситуацию тремя конкретными способами.
Выбор возвращается, но выборочно. Заморозка во втором квартале означала, что покупатель, ожидающий идеального нового релиза, в значительной степени ждал напрасно. Это начинает меняться — но запуски, которые возвращаются, сосредоточены в крупных сообществах, в которых крупные застройщики наиболее уверены, а не равномерно распределены по городу. Если ваш короткий список — это конкретное сообщество, шансы на то, что в следующем квартале там появится новая фаза, значительно лучше, чем были весной.
Стимулы, а не скидки, представляют собой настоящую ценность. Структура DAMAC является образцом для всего рынка в настоящее время: застройщики гораздо охотнее изменяют размер первоначального взноса, условия уплаты сборов DLD и сроки платежных планов, чем основную цену. Отказ от уплаты сбора DLD эквивалентен 4% от цены в наличных, которые вам не нужно будет искать при регистрации — на объекте стоимостью 3,5 миллиона AED это примерно 140,000 AED — и, в отличие от снижения цены, это действие происходит немедленно, а не при перепродаже. Наше руководство по сборам DLD и транзакционным расходам объясняет, что еще добавляется к общей стоимости.
Волна передачи все еще представляет собой риск, с которым нужно работать. Новые запуски захватывающи, но они приходят на тот же рынок, который в этом году поглощает более 80,000 завершений. Если вы покупаете для сдачи в аренду, моделируйте свою аренду на основе пула, который будет существовать на момент передачи в 2029–2030 годах, а не на основе сегодняшнего дня. Если вы планируете продать до завершения, помните, что вы будете выходить на рынок с большим предложением. И что бы вы ни покупали, сначала проверьте положение эскроу у застройщика — более мягкие рынки с большим предложением именно тогда, когда проверяются балансы, и защита имеет структурный характер. Наше объяснение по эскроу-счетам и защите депозитов охватывает, что является и что не является защищенным.
Итог
Читайте повторное открытие как есть: крупные игроки судят, что первая волна завершений освободила достаточно места для повторной продажи, и конкурируют по условиям, а не по цене. Это более здоровый сигнал, чем спешка с запусками любой ценой — это означает, что новый товар выходит на рынок с дисциплиной, которую наложила пауза во втором квартале. Для покупателя важен тот момент, когда запуски возобновляются, но стимулы, созданные во время замедления, еще не были отменены. В данный момент оба факта верны одновременно. Просмотрите последние запуски на стадии планирования по застройщику и плану платежей, и оценивайте условия так же внимательно, как и адрес.