Отчет о рынке недвижимости Дубая на этапе строительства 2026: что говорят цифры

Офф-план рынок Дубая продолжает свою рекордную динамику в 2026 году, и озвученные цифры настолько велики, что их цитируют, не понимая сути. Число AED 252 миллиарда запоминается. Однако оно почти не имеет смысла, если не знать, что оно учитывает, что исключает и что может или не может рассказать о конкретной единице, которую вы рассматриваете для покупки.

Этот отчет собирает публично доступные данные от Департамента земель Дубая, Property Finder, Bayut и Cavendish Maxwell за указанные периоды, а затем выполняет ту часть, которую большинство рыночных сводок пропускает: объясняет механизм, стоящий за каждой цифрой. Если цифра подтверждает вывод, это указано. Если цифра обычно растягивается до вывода, который она не может поддержать, это также отмечено. Если вы хотите сопоставить данные с актуальными предложениями, вы можете просмотреть проекты Дубая на стадии планирования по сообществам, застройщикам и планам оплаты, пока работаете с ними.

Основные показатели за 1 квартал 2026 года

Три показателя определяют квартал. Они измеряют разные вещи, и путать их — самая распространенная ошибка в комментариях по рынку Дубая.

AED 252 миллиардов в общих сделках с недвижимостью

Дубай зафиксировал 252 миллиарда AED в общих сделках с недвижимостью в первом квартале 2026 года, что на 31% больше по сравнению с прошлым годом, согласно данным Департамента земель Дубая. Ключевое слово здесь — общее. Это весь зарегистрированный рынок: жилые, коммерческие объекты, земельные участки, объекты на стадии строительства, готовые, подарки, гранты и каждая другая регистрируемая передача, прошедшая через департамент. Это мера активности в земельном реестре, а не мера проданных домов.

Одна большая земельная parcela, переходящая от одного владельца к другому, может перемещать месячный объем в миллиарды, не продавая ни одной квартиры. Это не делает цифру нечестной. Это делает её неправильным инструментом для вопроса, который на самом деле задают большинство покупателей: становится ли их тип квартиры в их сообществе дороже или дешевле.

44,100 жилых сделок

Жилые сделки достигли 44,100 в первом квартале 2026 года, при этом продажи на стадии строительства увеличились на 10.3% по сравнению с прошлым годом, согласно данным Cavendish Maxwell, как сообщается в Arabian Business. Это более полезная цифра, поскольку она учитывает количество домов. Это также подсчет, а не стоимость, что означает, что она говорит о объеме и ликвидности, а не о цене.

Объем имеет большее значение, чем осознают большинство покупателей. Рынок с высоким количеством сделок — это рынок, на котором вы можете продать. Ликвидность превращает бумажную прибыль в деньги, и это первое, что исчезает, когда настроение меняется. Квартал с 44,100 жилыми сделками — это квартал, в котором существовали выходы.

176,7 миллиарда AED в продажах

В первом квартале 2026 года объем продаж составил 176,7 миллиарда AED, согласно Gulf News. Рассматривайте эту цифру в сочетании с показателем 252 миллиарда AED, а не вместо него. Число продаж является подмножеством, которое представляет собой фактические покупки, а разница между двумя цифрами — это остальная часть регистрационной активности. Когда заголовок предоставляет одну цифру, а сравнение — другую, вы имеете дело с несопоставимыми данными, и темп роста, подразумеваемый этим, является вымыслом.

На стадии строительства против готового: ценовой разрыв

Это часть данных, которая имеет прямое влияние на решение о покупке, и это также та часть, которая чаще всего неправильно интерпретируется.

Цены за квадратный фут

Согласно Cavendish Maxwell, средняя цена сделок по всему Дубаю в первом квартале 2026 года составила примерно 2,030 AED за квадратный фут для объектов на этапе строительства, что на 12.22% выше по сравнению с прошлым годом, против 1,691 AED за квадратный фут для готового жилья, что на 5.62% выше. Таким образом, объекты на этапе строительства не только дороже за квадратный фут, чем готовая недвижимость, но и растут в цене более чем в два раза быстрее.

Обе половины этого предложения удивляют людей. Общепринятое мнение гласит, что покупка на этапе строительства — это дешевый способ войти в рынок недвижимости Дубая. Однако данные о сделках говорят об обратном на уровне среднего показателя по всему городу, и стоит понять, почему это так, прежде чем делать неправильные выводы.

Почему сделки с недвижимостью на стадии строительства имеют премию за квадратный фут

Три механизма создают разрыв, и ни один из них не утверждает, что "недвижимость на этапе планирования является лучшим активом".

Практическое следствие: не используйте средние показатели по городу для оценки конкретной сделки. Сравните запуск с готовыми аналогами в той же общине, аналогичного размера и спецификации. Наше сравнение объектов на стадии строительства и готовых работает через это упражнение должным образом.

Что такое разрыв темпов роста и что он не доказывает

Цены на объекты на стадии строительства выросли на 12,22% по сравнению с готовыми, которые увеличились на 5,62% — это реальный сигнал о том, где сосредоточен спрос. Это не прогноз вашей доходности, по простой причине: вы не покупаете среднее. Вы покупаете одну единицу в одном здании от одного застройщика, и разброс вокруг городского среднего в таком большом рынке огромен. Запуски в переполненных субрынках оставались на месте в те годы, когда среднее значительно выросло.

Это также не обещание, что разрыв сохранится. Темп роста, который вдвое превышает сопоставимый, по своей сути является разрывом, который либо сужается, либо накапливается в всё более труднопояснимое расхождение. Оба этих случая уже происходили в Дубае. Рассматривайте разницу как свидетельство текущей интенсивности спроса, а не как экстраполяцию. Если вы хотите преобразовать это в конкретную сумму для вашей покупки, наш гид по расчету ROI показывает, что включать помимо основной цены.

Доля рынка объектов на стадии строительства

С примерно шести из десяти до примерно трех из четырех

На этапе строительства составило примерно 72% от всех сделок с жилой недвижимостью в первом квартале 2026 года, оставив готовый рынок с примерно 28%. Bayut сообщил, что доля сделок на этапе строительства за весь 2025 год составила около 62.6%, а Arabian Business оценил первый квартал 2026 года в диапазоне от 72% до 74%. Ситуация значительно ужесточилась за короткий период.

Этот сдвиг — это единственное наиболее структурно интересное число в этом отчете. Когда три из четырех жилых сделок в городе заключаются по домам, которые еще не существуют, процесс определения цен на рынке переместился с рынка вторичной недвижимости на стол переговоров по ценам запуска застройщика. Застройщики, а не покупатели и продавцы, торгующие завершенными объектами, устанавливают ориентировочную цену для большинства сделок.

Что означает рост доли для ценовой власти

Доминирующая доля на этапе предварительных продаж является явлением со стороны предложения, прежде всего, чем со стороны спроса. Застройщики запускают проекты, когда могут их продать, а покупатели приобретают на этапе предварительных продаж, когда именно такие предложения доступны и могут быть финансированы по приемлемым условиям. Эта доля показывает, где находится инвентарь. Она не говорит о том, что покупка на этапе предварительных продаж является лучшим решением для любого конкретного покупателя.

Существует один реальный риск, который стоит прямо озвучить. Все объекты, продаваемые на стадии строительства, в конечном итоге будут завершены. Рынок, на котором большинство сделок — это продажи на этапе строительства, формирует график поставок, и графики поставок имеют тенденцию к кластеризации. Сообщества, которые принимают несколько завершений в одном квартале, могут наблюдать, как арендные ставки выравниваются, в то время как квартиры сдаются в аренду. Это риск по времени, с которым можно работать, и он невидим в каждой из приведенных выше цифр.

Ежемесячная динамика

Рекорд января

Январь 2026 года зафиксировал наивысшую месячную стоимость сделок в истории Дубая, составившую примерно 72,4 миллиарда AED, что на 63% больше по сравнению с прошлым годом, при этом доля сделок на этапе строительства составила около 70% от общей стоимости, согласно данным Property Finder. Обратите внимание, что это доля по стоимости, в то время как вышеупомянутая цифра в 72% относится к количеству сделок. В данном случае они близки, что само по себе информативно: это подразумевает, что средняя стоимость сделок на этапе строительства не сильно отличается от рыночной.

Объем продаж на этапе предварительной продажи в мае

В мае 2026 года на первичном рынке было зафиксировано 7,079 сделок на сумму 14.18 миллиарда AED, что подтверждает его статус крупнейшего сегмента в жилой недвижимости. Это приводит к значительному среднему чеку и подтверждает, что доля первичного рынка не поддерживается только недорогими студиями. Она охватывает широкий спектр ценовых категорий.

Почему покупка недвижимости на этапе строительства продолжает быть популярной

Четыре структурных фактора, в грубом порядке силы.

Недостаток предложения на фоне роста населения

Население Дубая растет быстрее, чем завершенное жилищное строительство, на протяжении длительного времени. Готовый жилой фонд в районах, где люди хотят жить, действительно ограничен. На рынке недвижимости в стадии строительства наблюдается высокий объем, так как именно там создаются новые дома.

Платежные планы функционируют как финансирование.

Это механизм, который выполняет наибольшую работу и получает наименьший анализ. План, связанный со строительством, преобразует крупную единовременную сумму в график платежей из дохода, без банка, без проверки кредитоспособности и без пункта о процентах. Для покупателя без доступа к ипотеке в ОАЭ план платежей от застройщика не является удобной функцией. Это единственный доступный способ финансирования. Этот единственный факт объясняет большую долю доминирования объектов на стадии строительства среди международных покупателей.

Будьте реалистичны в отношении сделки. Отсроченный платеж уже включен в стоимость квартиры, как было обсуждено выше, и график является обязательством. Покупатели, которые берут на себя обязательства по большему количеству квартир, чем позволяет их денежный поток до передачи, становятся вынужденными продавцами в тот момент, когда у них меньше всего рычагов влияния. План — это инструмент, а не скидка.

Дорога к передаче ключей

Покупка до завершения строительства дает возможность изменения цен работать в вашу пользу, пока ваш капитал только частично задействован. Это реально, и именно поэтому существует такая стратегия. Она также симметрична: тот же самый рычаг работает против вас, если рынок движется в другую сторону, и ваш выход до передачи зависит от правил передачи застройщика, а не от вашего собственного времени.

Эскроу и механизм доверия

Деньги покупателей на проектах в Дубае, находящихся на стадии строительства, поступают на регулируемый эскроу-счет, а не напрямую к застройщику, и выплачиваются в зависимости от подтвержденного хода строительства. Именно поэтому рынок может поддерживать три из четырех сделок по незавершенным объектам, не теряя доверия. Это защита от неправомерного использования ваших взносов. Это не гарантирует, что проект будет завершен вовремя или что он стоит столько, сколько вы заплатили. Ознакомьтесь с тем, как эскроу-счета на самом деле защищают депозиты, прежде чем предполагать, что они покрывают больше, чем есть на самом деле.

Что это означает для покупателей и инвесторов

С ростом цен на объекты на стадии строительства, которые увеличиваются быстрее, чем готовые, ранний вход в тщательно выбранные проекты остается основной стратегией — но "тщательно выбранные" теперь несет на себе большую часть нагрузки в этом предложении. В рынке, где доля объектов на стадии строительства увеличилась с примерно 62,6% до низких семидесяти, маржинальный запуск больше не является очевидно хорошим. Выбор становится ключевым моментом по мере зрелости рынка.

Три практических фильтра следуют непосредственно из приведенных данных. Во-первых, игнорируйте средние показатели по городу и сравнивайте внутри вашего сообщества и типа квартиры. Во-вторых, рассматривайте план оплаты как часть цены, а не как отдельное преимущество. В-третьих, проверьте, что еще завершается в вашем сообществе вокруг даты передачи, потому что данные о доле гарантируют, что волна поставок приближается где-то. Сравните текущие запуски по районам, застройщикам и планам оплаты на нашей странице проектов на стадии строительства, следите за новыми запусками и посмотрите, как такие устоявшиеся компании, как Emaar, осуществляют поставки в мастер-плане, таком как Dubai Creek Harbour, прежде чем принимать решение.

Источники и методология

Этот отчет агрегирует публично доступные данные из Департамента земель Дубая, Property Finder, Bayut и Cavendish Maxwell за указанные периоды. Цифры отражают их соответствующую отчетность и методологии и могут различаться в зависимости от источника и временных рамок, поэтому два надежных источника могут предоставить немного разные доли за один и тот же квартал. В случаях расхождения представлены оба диапазона, а не выбран один. Предоставлено только для информации; не является финансовым советом. Составлено TRPE Real Estate (RERA 999314).

Часто задаваемые вопросы

Какую долю сделок с жилой недвижимостью в Дубае составили сделки на стадии строительства в первом квартале 2026 года? Примерно 72% сделок с жилой недвижимостью, при этом Arabian Business сообщает о диапазоне от 72% до 74%, оставляя готовый рынок с примерно 28%. Bayut оценил долю за весь 2025 год на уровне около 62,6%, так что доля сделок на стадии строительства заметно сократилась за этот период.

Почему стоимость квадратного метра на этапе строительства выше, чем у готовой недвижимости? В основном это связано с составом, а не с качеством. Недвижимость на этапе строительства — это самый новый ассортимент в самых новых локациях, в то время как готовая недвижимость в среднем насчитывает два десятка лет. Отсроченный платеж также имеет временную ценность, которую застройщик закладывает в стоимость квартиры, поэтому часть премии — это стоимость финансирования, включенная в ваш платежный план.

Рост цены на 12,22% на этапе строительства не означает, что ваша квартира вырастет в цене на 12,22%. Это средний показатель по всему городу, охватывающий огромный и разрозненный рынок. Вы покупаете одну квартиру в одном здании у одного застройщика, и индивидуальные результаты могут значительно отличаться от среднего значения. Используйте эту цифру как свидетельство того, где сосредоточен спрос, а не как прогноз для вашей покупки.

Что на самом деле означает цифра AED 252 миллиарда за первый квартал 2026 года? Это все зарегистрированные сделки с недвижимостью в Дубае за квартал, согласно Департаменту земель Дубая, что на 31% больше по сравнению с прошлым годом. В эту сумму входят коммерческие сделки и передачи земельных участков наряду с продажами жилой недвижимости, поэтому это мера общей активности в реестре, а не количество проданных домов. Подразделение продаж жилой недвижимости за квартал составило AED 176.7 миллиарда.

Высокая доля продаж на этапе планирования — это риск? Она несет в себе один конкретный риск, о котором стоит подумать. Все проданные объекты в конечном итоге будут завершены, и завершения происходят группами. Сообщества, принимающие несколько передач в одном квартале, могут временно наблюдать стабилизацию арендных ставок, пока квартиры не будут сданы в аренду, что может повлиять на первый год дохода инвестора. Проверьте, что еще будет сдано в эксплуатацию вблизи вашей даты передачи.

Эти цифры официальные? Это публично опубликованные данные от Dubai Land Department, Property Finder, Bayut и Cavendish Maxwell, собранные здесь за указанные периоды. Каждый источник имеет свою методологию и календарь отчетности, поэтому цифры могут различаться. Проверьте по оригинальной публикации, прежде чем полагаться на какую-либо отдельную цифру для принятия решения.