Недвижимость Дубая в I квартале 2026 года: AED 176,7 млрд и 74% на стадии планирования.

Недвижимость Дубая начала 2026 год с рекордными темпами. Общий объем продаж недвижимости достиг 176,7 миллиарда AED в почти 48 000 сделках в первом квартале, а только в январе было зафиксировано примерно 72,4 миллиарда AED продаж — это наивысшая месячная стоимость сделок в истории рынка, что на 63% больше по сравнению с прошлым годом. С января по май рынок жилой недвижимости Дубая обеспечил около 66 900 продаж, при этом продажи на этапе планирования составили примерно 74% от общего числа сделок.

Это основные цифры, и их будут озвучивать вам все агенты, с которыми вы будете общаться в этом году. Эта статья посвящена тому, что стоит за ними: почему доля рынка, занимаемая объектами на этапе строительства, составляет три четверти, а не половину, что говорит и чего не говорит рекордный квартал о цене, которую вы должны заплатить, и какие части данных могут вводить в заблуждение покупателя, который воспринимает их на веру. Если вы хотите просмотреть актуальные предложения, пока читаете, вы можете ознакомиться с проектами на этапе строительства в Дубае по сообществам, застройщикам и планам оплаты.

Что на самом деле говорят цифры за первый квартал

Три отдельных показателя сообщаются вместе, и они отвечают на разные вопросы. Сохранение их отдельно — это первый шаг к их использованию.

176,7 миллиарда AED в почти 48 000 сделках

Это общая стоимость продаж недвижимости и количество сделок за квартал по всем типам активов, которые регистрирует Земельный департамент — квартиры, виллы, земельные участки, коммерческая недвижимость. Это мера активности, а не цены. Рынок может показать рекордную стоимость квартала, потому что было продано больше объектов, потому что проданные объекты были дороже, или потому что несколько очень крупных сделок попали в этот период. Все три фактора в той или иной степени имели место здесь, поэтому это число лучше воспринимать как свидетельство глубины, а не как свидетельство стоимости.

Количество сделок является более стабильной половиной этой пары. Почти 48,000 транзакций за три месяца — это действительно большое число отдельных решений от разных покупателей, и его гораздо сложнее исказить, чем общую стоимость. Когда кто-то говорит вам, что рынок "растет", спросите, имеют ли они в виду ценовую линию или объемную линию, потому что они могут и действительно движутся в противоположных направлениях.

Январь с объемом 72,4 миллиарда AED

Около 72,4 миллиарда AED за один месяц, что является самым высоким показателем за всю историю, и рост примерно на 63% по сравнению с прошлым годом, является реальным сигналом — но один месяц — это шумная единица. Январь в Дубае приносит новый импульс в календаре запусков, и продажи на этапе планирования фиксируются, когда покупатель подписывает договор, а не когда здание существует. Сосредоточенная группа запусков может привести к огромному числу за один месяц, не изменяя при этом основного уровня спроса. Сравнение по годам более полезно, чем по месяцам, а квартальные данные более информативны, чем любые из них.

Ценность растет быстрее, чем объем.

Самая информативная линия квартала — это разрыв: стоимость выросла более чем на 23% по сравнению с прошлым годом, в то время как количество сделок увеличилось более скромно. Этот разрыв — это ценовой сигнал. Он говорит о том, что средняя сделка стала больше, что происходит, когда цены растут, когда состав сделок смещается в сторону более крупных или более дорогих объектов, или и того, и другого. Для покупателя это самое важное число, потому что оно говорит о том, что рынок не просто более активен — он стал дороже. Быть занятым — это нейтрально. Быть дороже — это то, за что вам предстоит заплатить.

Почему доля сделок на первичном рынке составляет примерно 74%

Доля в три четверти звучит как вердикт по качеству. На самом деле это ближе к вердикту по финансированию, предложению и смешению. Четыре механизма формируют это, и ни один из них не является мнением о том, является ли покупка на этапе планирования хорошей идеей.

План оплаты — это кредитный продукт, который предоставляет застройщик.

Когда застройщик продает недвижимость на этапе строительства, график платежей фактически представляет собой беспроцентный кредит. Вы вносите депозит, затем следуют платежи, привязанные к этапам строительства или к календарю, а остаток оплачивается при передаче ключей. Никто не проверяет ваш доход на этапе строительства. Сравните это с покупкой готовой недвижимости, где банк требует депозит, подтверждение дохода и процентную ставку. Покупка на этапе строительства позволяет гораздо более широкому кругу покупателей совершать сделки, включая тех, кто никогда не смог бы получить ипотеку. Это само по себе склоняет объем продаж в сторону покупок на этапе строительства на любом рынке, который это допускает. Наше руководство по планам платежей на этапе строительства в Дубае подробно объясняет, как различаются эти структуры и сколько это стоит вам на практике.

Цены на старте установлены в соответствии с будущим, которое предлагает застройщик.

Квартиры на стадии строительства, как правило, имеют цену ниже аналогичных готовых объектов в окрестностях, поскольку покупатель принимает на себя риски, связанные со строительством, временные риски и потерю использования своих средств. Эта скидка является компенсацией за указанные риски — это не бесплатные деньги. Покупатели часто воспринимают это как гарантированную прибыль, и это неверное понимание приводит к значительному объему сделок каждый квартал.

Новые предложения доступны только на этапе планирования.

Это та часть, которую почти все упускают. Большая доля того, что сейчас продается в Дубае, еще не существует, поэтому его нельзя продать иным способом. Коридоры роста, такие как Dubai South, и плотные сообщества среднего сегмента, такие как Jumeirah Village Circle, имеют гораздо больше единиц в стадии строительства, чем завершенных объектов, которые меняют владельца. Таким образом, доля объектов на этапе строительства отчасти является статистикой строительного процесса, а не исключительно предпочтением покупателей. Если в сообществе строится 4,000 единиц, а на перепродажу выставлено 400, доля объектов на этапе строительства будет подавляющей, независимо от предпочтений покупателей.

Размеры билетов меньше, поэтому количество больше.

Предложения на этапе строительства в основном касаются квартир, и квартиры являются самым дешевым типом жилья. Рынок, на котором продается много квартир за 800,000 AED и немного вилл за 20 миллионов AED, будет демонстрировать высокий процент сделок на этапе строительства и гораздо менее значительную долю по стоимости. Доля по количеству и доля по стоимости — это разные вещи. Когда вы видите 74%, уточните, о каком показателе идет речь.

Что не расскажет рекордный квартал

Записи ориентированы на прошлое. Они описывают цену, которую другие люди уже согласились заплатить, и именно эту цену вам сейчас предлагают превзойти.

Средние рыночные показатели не отражают стоимость вашей квартиры.

Не существует понятия "дубайский рынок" для целей ценообразования. Существует множество подсекторов с различными цепочками поставок, движущимися с разной скоростью. Один квартал может установить рекорд по всему городу, в то время как конкретная башня в конкретном сообществе с 900 конкурентными единицами, передающимися в тот же период, может быть в слабом состоянии. Средние значения полезны для ориентации, но бесполезны для оценки.

Высокий спрос — это не только удобство, но и стоимость.

Сильный спрос означает более быстрые распродажи фаз и рост цен между этапами запуска, что является аргументом для раннего входа. Это также означает, что вы конкурируете, а конкуренция превращает скидку в полную цену. Те же условия, которые делают запуск срочным, являются условиями, при которых покупатели переплачивают. Срочность — это инструмент продаж так же часто, как и факт.

Объем не устраняет строительные риски.

Регулирование эскроу, промежуточный реестр Oqood и выплаты, связанные с этапами строительства, защищают покупателя на этапе строительства, и они работают одинаково как в активном, так и в спокойном квартале. Загруженный рынок не делает слабого застройщика сильным. Наоборот, горячие условия привлекают наименее дисциплинированных строителей, потому что на горячем рынке продается все. Узнайте, где на самом деле находятся риски, связанные с покупкой на этапе строительства в Дубае, прежде чем позволить заголовку заменить должную осмотрительность.

Как использовать эти данные покупателю

Квартал действительно силен. Этот факт должен изменить ваш процесс, а не вашу уверенность.

Некоторые аналитики ожидают, что объемы продаж на стадии строительства снизятся в конце 2026 года, когда календарь запусков нормализуется. Это прогноз, а не факт, и не стоит строить на нем планы в любом направлении. На что вы можете полагаться, так это на структурный аспект: рынок, где стоимость растет быстрее, чем объем, — это рынок, где ваша цена входа приносит больше прибыли, чем год назад. Если вы все еще рассматриваете два варианта, наше сравнение на стадии строительства и готовых объектов показывает компромиссы с учетом денежных потоков, и вы можете сравнить цены на новые запуски с рекордными показателями квартала на нашей странице новых запусков.

Чтение следующего квартала самостоятельно

Вам не нужна подписка на исследовательскую компанию, чтобы оставаться честным в отношении этого рынка. Четыре привычки делают большую часть работы.

Всегда спрашивайте: количество или стоимость?

Почти каждый вводящий в заблуждение заголовок о недвижимости в Дубае основан на цитировании одного и подразумевании другого. Доля в 74% по сделкам не равна доле в 74% по деньгам.

Всегда спрашивайте: какой подсектор?

Общие показатели по городу являются агрегированными. Ваши деньги покупают одну единицу в одном здании в одной общине с одной цепочкой поставок. Сведите каждую цифру к этому уровню или откажитесь от нее.

Всегда спрашивайте: что в смеси?

Сдвиг в том, что продается, может изменить среднюю цену, даже если ни одна отдельная единица не изменяет свою стоимость. Эффекты смешивания постоянно маскируются под движения цен.

Всегда спрашивайте: по сравнению с чем?

Год к году исключает сезонные колебания. Месяц к месяцу — нет. В рынке, где запуски сгруппированы, сравнения месяц к месяцу практически не имеют смысла.

Записи создают хорошие заголовки и плохие инструкции. AED 176.7 миллиардов говорит о том, что рынок глубокий, ликвидный и уверенный. Это не говорит вам о том, что единица, которая перед вами, правильно оценена. Только сопоставимые объекты, pipeline и график платежей могут это подтвердить. Когда у вас есть эти три элемента, вы можете взглянуть на рекордный квартал и решить, является ли это причиной для действий или причиной для осторожности — что является другим вопросом, чем то, реальна ли цифра. Она реальна. Вам все равно нужно проделать работу.

Часто задаваемые вопросы

Объем продаж недвижимости в Дубае в первом квартале 2026 года составил 176,7 миллиарда AED по почти 48 000 сделкам. В январе было зафиксировано около 72,4 миллиарда AED — это значение стало самым высоким месячным объемом транзакций в истории рынка Дубая, увеличившись примерно на 63% по сравнению с прошлым годом.

Какова доля рынка Дубая, занимаемая объектами на стадии строительства? С января по май 2026 года жилой рынок Дубая зафиксировал около 66,900 продаж, из которых объекты на стадии строительства составили примерно 74% сделок. Эта цифра отражает количество сделок, а не денежный объем — объекты на стадии строительства, как правило, относятся к более доступным квартирам, поэтому их доля в общей стоимости ниже.

Запись о квартале не означает, что цены будут продолжать расти. Рекорды описывают прошлые согласованные цены, а не будущие. Более полезным сигналом в квартале является то, что стоимость выросла более чем на 23% по сравнению с прошлым годом, в то время как количество сделок увеличилось более скромно, что означает, что средняя сделка стала больше. Это говорит о том, что рынок стал дороже, что является затратой для покупателя, а не обещанием.

Почему продажи объектов на стадии строительства значительно превышают продажи готовой недвижимости? Основные причины — финансирование и предложение. Платежный план застройщика работает как беспроцентная кредитная линия, которую ни один банк не подстраховывает, поэтому больше покупателей могут сделать покупку. Кроме того, большая часть нового предложения в Дубае просто еще не существует, поэтому ее можно продавать только на стадии строительства. Предпочтение — это лишь часть объяснения.

Останутся ли объемы продаж на этапе строительства такими высокими до 2026 года? Некоторые аналитики ожидают, что объемы продаж на этапе строительства немного снизятся позже в 2026 году, когда график запусков нормализуется. Рассматривайте это как прогноз, а не как факт, и не основывайте свои покупки на этом. Важно, чтобы ваша единица поставлялась одновременно с другими в той же общине, а не учитывалась в масштабах всего города.

Как мне проверить стартовую цену по сравнению с этими данными? Игнорируйте средние показатели по городу и получите цены на завершенные сопоставимые объекты в той же общине. Скидка на этапе строительства является компенсацией за строительные риски, временные риски и потерю использования ваших денег. Если стартовая цена равна или выше цен на готовые объекты, вы платите премию за план оплаты.