Эскроу-счета для незавершенного строительства в Дубае: как защищены ваши деньги

Когда вы покупаете недвижимость на этапе строительства в Дубае, вы передаете деньги застройщику за здание, которого еще не существует. Это неприятное утверждение, и эскроу-счет — это механизм, который делает эту сделку более разумной. Это самый важный элемент защиты покупателей на рынке, и именно его чаще всего описывают так, что у покупателей возникает ложное представление о том, что они защищены.

Этот гид объясняет, что такое эскроу-счет в недвижимости Дубая, кто его контролирует, что конкретно вызывает списание средств с него и, не менее важно, от чего он вас не защищает. Если вы сравниваете проекты, пока читаете, вы можете просмотреть проекты на стадии строительства в Дубае и проверить положение эскроу-счета любого проекта перед тем, как сделать резервирование.

Что такое эскроу-счет в контексте покупки недвижимости на этапе строительства в Дубае

Эскроу-счет — это нейтральный счет в банке, открытый для конкретного проекта, на который поступают взносы каждого покупателя. Это не операционный счет застройщика. Застройщик не может рассматривать остаток как денежные средства компании, не может использовать его в качестве залога по общему корпоративному кредиту и не может перевести его на другой проект. Счет защищен и предназначен исключительно для здания, к которому он относится.

Дубай формализовал это через специальный закон о эскроу для девелопмента недвижимости, Закон № 8 от 2007 года, который был введен после того, как рынок узнал, что происходит без него. Регулятор, RERA, подчиняется Департаменту земель Дубая и контролирует эту структуру. Девелопер, желающий продавать единицы до завершения, должен зарегистрировать проект и открыть трастовый счет в одобренном банке. Продажа по плану без этого не является серой зоной. Это то, что закон существует, чтобы остановить.

Почему "нейтральный" является ключевым словом

Защита заключается не в том, что деньги находятся в банке. Ваши деньги находятся в банке, когда они находятся на текущем счете застройщика. Защита заключается в том, что третья сторона контролирует выпуск средств, и у этой стороны нет стимула выпустить деньги раньше срока. Банк доверительного счета подотчетен регулятору, а не финансовым давлениям застройщика. Каждая реальная гарантия в этой системе исходит из этого разделения контроля.

Как это выглядит на практике для покупателя

Когда вы подписываете договор купли-продажи, инструкции по оплате должны направлять ваши взносы на эскроу-счет проекта, на имя проекта, в указанном банке. Не на счет компании. Не на личный счет. Не на "резервный счет" в брокерской компании. Если имя счета не совпадает с зарегистрированным проектом, остановитесь и спросите, почему, прежде чем переводить что-либо. Эта проверка позволяет выявить большинство проблем, которые эта система была создана для предотвращения.

Как деньги фактически покидают счет

Это та часть, которая имеет значение, и которую большинство статей пропускает. Эскроу — это не хранилище, которое остается запечатанным до передачи. Если бы это было так, ни одно здание никогда не было бы построено, потому что застройщик должен оплачивать подрядчиков во время строительства. Эскроу — это контролируемый поток.

Выпуск связан с сертифицированным прогрессом строительства.

Застройщик получает средства на основе подтвержденного прогресса на объекте. Инженер или консультант сертифицирует, что определенный этап строительства завершен, и именно эта сертификация открывает соответствующую транш средств. Механизм преднамеренно ориентирован на прошлое: деньги следуют за работой, которая уже выполнена, а не финансируют обещанные работы. Именно поэтому эскроу-счет является настоящей защитой, а не формальностью. Это означает, что если застройщик прекратит строительство, деньги перестанут поступать, а неиспользованные средства останутся на счете, а не исчезнут.

Это также объясняет то, что покупатели находят неинтуитивным. Вехи вашего платежного плана и вехи заимствования застройщика связаны, но не идентичны. Вы вносите платежи в общий фонд по контрактному графику; застройщик использует средства из этого фонда в зависимости от хода строительства. Платежный план, связанный со строительством, сближает эти два аспекта, что является одной из причин, по которой стоит предпочесть его.

Часть удерживается после завершения.

Система удерживает часть средств из эскроу на определенный период после завершения строительства и регистрации единиц, а не освобождает все средства в день передачи последней единицы. Цель заключается в том, чтобы сохранить финансовый рычаг, пока застройщик все еще несет ответственность за устранение дефектов, которые могут возникнуть после того, как люди заселятся. Это и есть причина, по которой у застройщика есть конкретная мотивация обратить внимание на ваш список недочетов при передаче, а не игнорировать его.

Что именно защищает вас эскроу?

Быть конкретным здесь полезнее, чем просто успокаивать.

Что эскроу не защищает вас от

Здесь честный совет расходится с маркетингом. Эскроу — это надежная защита с четкими границами, и покупатель, не знающий этих границ, будет удивлен именно теми рисками, которые остаются.

Это не гарантирует, что здание будет сдано в срок.

Эскроу ограничивает, куда идут деньги. Он не ускоряет работу подрядчика, не решает проблему нехватки рабочей силы и не останавливает застройщика от недооценки программы. Задержка — это самый распространенный негативный результат в случае покупки по плану, и эскроу по сути ничего с этим не делает. Он защищает стоимость денег, а не сроки.

Это не гарантирует цену, которую вы заплатили.

Если вы покупаете на пике цикла, а рынок ослабевает к моменту передачи, ваша квартира стоит меньше. Эскроу не учитывает это. Это механизм хранения, а не гарантии оценки, и ни одна часть структуры не обещает вам прибыль.

Это не гарантирует качество.

Сертификация, подтверждающая этап строительства, свидетельствует о том, что данный этап завершен. Это не оценка того, что отделка соответствует тому, что вам показывали в выставочном зале. Качество строительства зависит от выбранного вами застройщика, поэтому завершенная история застройщика по-прежнему имеет значение, даже в рамках полностью регулируемой системы эскроу. Сравнение данных о поставках, например, на профиле застройщика Emaar, остается частью работы.

Это не делает возврат автоматическим.

Если проект отменен, существует регулируемый путь для покупателей, но это процесс с определенным временным графиком, который проходит через DLD, а не разрешается в течение недели после появления новостей. Деньги в эскроу защищены. Это не мгновенно ликвидные средства.

Для более полного рассмотрения остаточных рисков на рынке, наше руководство о том, безопасна ли покупка недвижимости на стадии строительства в Дубае, подробно разбирает их по порядку.

Эскроу, Oqood и DLD: три разных понятия

Покупатели часто путают эти вещи, хотя они выполняют разные функции.

Вы хотите, чтобы все три составляющие работали. Эскроу-счет без записи Oqood означает, что ваши деньги в безопасности, и ваше право на квартиру не зафиксировано. Запись Oqood с платежами, внесенными на корпоративный счет, означает, что ваше право зафиксировано, но ваши деньги подвержены риску. Ни одна из этих частей не является достаточной сама по себе.

Как проверить эскроу перед тем, как заплатить дирхам?

Эти шесть проверок занимают полдня и охватывают большинство проблем, которые могут возникнуть. Покупатели, которые пропускают их, обычно оказываются под давлением времени из-за разговора о "последней единице по этой цене", что стоит отметить как закономерность.

Почему структура плана платежей взаимодействует с эскроу

Два плана с одинаковой общей стоимостью могут по-разному повлиять на вашу финансовую ситуацию. План с предоплатой вкладывает большую часть ваших средств на счет в начале, где они защищены, но зафиксированы. План, связанный со строительством, означает, что вы платите по мере возведения здания, так что ваши деньги следуют за тем, что строится. Пост-ручной план переносит часть стоимости на период после завершения, что означает, что вы платите за то, что уже можете видеть и, часто, уже сдавать в аренду. Ни один из этих планов не является более безопасным с точки зрения эскроу, поскольку все они проходят через один и тот же счет. Они различаются тем, сколько вашего капитала окажется внутри замороженного проекта, если произойдет худшее. Это различие стоит больше, чем небольшая скидка, и наш центр платежных планов показывает, как сравниваются эти структуры.

Если вы на этапе сравнения конкретных объектов и их схем оплаты, полные списки проектов показывают план вместе с деталями проекта, зарегистрированными в эскроу.

Часто задаваемые вопросы

Является ли эскроу-счет обязательным для недвижимости на стадии строительства в Дубае? Да. Застройщик, продающий единицы до завершения проекта, должен зарегистрировать проект и хранить средства покупателей на специальном трастовом счете проекта в одобренном банке, в соответствии с рамками, установленными законом Дубая об эскроу для девелопмента недвижимости. Если застройщик просит вас платить в другом месте, он предлагает вам выйти за пределы этой защиты.

Кто контролирует эскроу-счет, застройщик или банк? Ни тот, ни другой, как предполагают покупатели. Счет находится в одобренном банке-трасти, и выплаты контролируются в соответствии с сертифицированным прогрессом строительства в рамках регулятора. Застройщик является бенефициаром, но не может снимать средства по своему усмотрению, и это ограничение является всей защитой.

Могу ли я вернуть свои деньги, если застройщик так и не построит? Средства, которые еще не были использованы на сертифицированный прогресс, остаются на счете, и существует регулируемый процесс, проводимый через Департамент земельных ресурсов Дубая для отмененных проектов. Это реальный путь, а не мгновенный возврат, и для его завершения потребуется время.

Эскроу защищает меня, если проект задерживается? Нет. Эскроу регулирует, где находятся деньги и что их освобождает. Он не влияет на график строительства. Задержка — это отдельный риск, который вы управляете на основе репутации застройщика и условий вашего контракта, а не через эскроу.

Должен ли я платить резервный депозит агенту? Нет. Платежи должны поступать на эскроу-счет проекта, указанного в вашем соглашении. Агент, который держит деньги клиента на своем собственном счете, это другое соглашение с другой, менее надежной защитой, как бы они это ни называли.

Как проверить, что эскроу-счет проекта является подлинным? Запросите реквизиты счета в письменной форме, подтвердите, что проект зарегистрирован в DLD, а застройщик имеет лицензию, и проверьте, совпадает ли название счета с зарегистрированным проектом. Если что-то из этого не совпадает, не переводите средства.