Как рассчитать ROI на недвижимость в Дубае на стадии строительства

Большинство инвесторов, покупающих недвижимость на этапе строительства, ориентируются на одну цифру: доходность, указанную в брошюре, или гарантию аренды, предлагаемую застройщиком. Это валовые показатели, рассчитанные на основе цены, и они игнорируют как затраты на приобретение актива, так и затраты на его эксплуатацию. Обычно они завышают то, что инвестор на самом деле получает.

Правильный расчет доходности — это самый ценный аналитический навык, который может развить покупатель на этапе строительства, и это не сложно. Это арифметика с привязкой к дисциплине: учитывайте каждый дирхам, который покидает ваш счет, а не только те, что указаны в прайс-листе. Этот гид проводит расчет от начала до конца, с рабочим примером, а затем объясняет, где обычно происходят ошибки на каждом этапе. Если вы хотите оценить реальные объекты недвижимости по этим данным, просмотрите проекты на этапе строительства в Дубае по сообществам и планам оплаты.

Шаг 1: ваша общая стоимость приобретения, а не цена покупки

Цена покупки не является вашим вложением. Ваши вложенные средства включают все, что потребовалось для того, чтобы владеть этим:

На квартире стоимостью AED 1,200,000 общие затраты на приобретение составляют около AED 1,282,000 до 1,290,000. Это примерно 7% до 7.5% надбавки к указанной цене. Эта цифра, а не цена, является знаменателем в каждом последующем расчете. Ошибка в этом — самая распространенная ошибка во всем процессе, и она искажает каждую последующую цифру. Каждая из этих сумм подлежит оплате наличными в момент передачи, и ни одна из них не подлежит возврату, если вы позже передумаете.

Шаг 2: валовая доходность от аренды

Валовая доходность аренды — это годовая валовая арендная плата, деленная на общую стоимость приобретения, умноженная на 100.

AED 1,200,000 плюс AED 82,000 затрат составляет AED 1,282,000 инвестированных средств. Годовая валовая аренда в размере AED 90,000 дает AED 90,000, деленное на AED 1,282,000, что составляет 7,02%.

Обратите внимание на то, что только что произошло. Та же аренда на чистую покупную цену составила бы 7,5%. Застройщики и агенты почти всегда указывают цену, а не базовую стоимость, и это само по себе сдвигает число на полпроцентного пункта, прежде чем кто-либо станет нечестным. Всегда пересчитывайте на основе вашей фактической стоимости.

Шаг 3: чистая доходность от аренды, это то число, которое имеет значение.

Чистая доходность от аренды — это годовая валовая аренда минус годовые расходы, деленная на общую стоимость приобретения, умноженная на 100. Годовые расходы, которые нужно вычесть:

Это составляет примерно от AED 26,000 до 30,000. Чистый годовой доход составляет AED 90,000 минус около AED 28,000, что дает AED 62,000. Чистая доходность составляет AED 62,000, деленное на AED 1,282,000, что равно 4.84%.

Разница между 7% заголовком и 4.84% реальностью — это основная причина для проведения этого анализа, и она не раскрыта в большинстве маркетинговых материалов. Ничего недобросовестного не произошло. Каждое число реально. Брошюра просто перестала считать заранее.

Допуск по вакансиям — это строка, которую люди удаляют.

Инвесторы, создавая свои собственные таблицы, почти всегда моделируют двенадцать месяцев аренды, потому что единица, очевидно, будет занята. Затем арендатор уходит в марте, и квартира остается пустой до мая. Допуск в 5% составляет примерно две с половиной недели в год, что является консервативным, а не пессимистичным подходом. Удалите его, и ваша модель будет описывать рынок, которого не существует.

Сервисные сборы варьируются в зависимости от здания, а не от сообщества.

AED 12 за квадратный фут — это иллюстративная цифра, а не рыночная константа. Башня с множеством удобств, включая террасу с бассейном, консьержа и тренажерный зал, стоит дороже в эксплуатации за квадратный фут, чем обычное здание, и эта разница напрямую влияет на вашу чистую прибыль. Две квартиры с одинаковой арендной платой могут приносить значительно разные доходы только по этой причине. Получите актуальное расписание для конкретного здания, как объясняет наш гид по обслуживающим сборам.

Шаг 4: честная оценка прироста капитала

Капитальная оценка — это изменение рыночной стоимости в течение вашего владения. Для объектов на этапе строительства это происходит в два этапа.

Предварительное увеличение стоимости — это разница между вашей стартовой ценой и рыночной стоимостью сопоставимых завершенных объектов на момент передачи. В таких сильных сообществах, как JVC, MBR City и Dubai Marina, это в среднем составляет от 15% до 30% за типичные 18-30 месяцев строительных работ в период с 2021 по 2026 год.

Рост после завершения строительства — это увеличение стоимости после передачи, обусловленное рыночными условиями, появлением инфраструктуры в сообществе и ликвидностью. Премиальный жилой рынок Дубая вырос на 40% до 60% в период с 2021 по 2026 год, хотя этот темп будет замедляться.

Пример: квартира, купленная на стадии строительства за AED 1,200,000 в начале 2023 года, с сопоставимыми завершенными квартирами, продающимися за AED 1,560,000 к концу 2026 года, дает прирост капитала до завершения в размере AED 360,000, или 30%.

Проблема прогнозирования, о которой вам следует быть честными.

Эти исторические диапазоны описывают период. Это не расписание будущих доходов, и рассматривать среднее значение, основанное на прошлом, как предположение о будущем — это способ, которым уверенные инвесторы терпят убытки. Прошлый цикл был необычно сильным. Создание модели, которая предполагает его повторение, — это решение, а не наблюдение, и вы должны принимать его осознанно.

Защищенный подход заключается в том, чтобы провести расчет дважды. Один раз с вашим центральным сценарием, другой раз с установленным нулевым ростом капитала. Если сделка работает только благодаря увеличению стоимости, вы не покупаете арендный актив. Вы делаете ставку на направление рынка и используете аренду в качестве утешительного приза. Это может быть вполне разумным решением, но вы должны понимать, что именно это решение вы принимаете. Наше сравнение объектов на этапе строительства и готовой недвижимости показывает, насколько по-разному они ведут себя в этом отношении.

Шаг 5: общий ROI за период удержания

Общая доходность инвестиций (ROI) рассчитывается как прирост капитала плюс накопленный чистый доход от аренды, минус общие затраты на приобретение, деленное на общие затраты на приобретение, умноженное на 100.

Пятилетний срок удержания в примере:

Обратите внимание на форму этого результата. Аренда принесла AED 186,000, а прирост капитала составил AED 450,000. Примерно 70% дохода пришло от роста рынка, и только 30% — от работы актива. Это истинный профиль большинства инвестиций в недвижимость в Дубае на стадии планирования, и на это стоит обратить внимание, прежде чем называть себя инвестором в доходность.

Обратите внимание, что аренда действовала только в течение трех из пяти лет, поскольку первые два года шли на строительство. Объект на стадии строительства является не приносящим доход активом до момента передачи. Любая модель, которая начинает учитывать аренду с первого года, ошибается на два года дохода, что является значительной ошибкой.

Эффект кредитного плеча

Финансируйте 70% от цены, AED 840,000, под ипотечную ставку 5%, и ваш вложенный капитал составит AED 360,000 плюс расходы. Годовой платеж по ипотеке составляет примерно AED 53,000 только по процентам или около AED 65,000 с погашением. Чистый доход от аренды после ипотеки с выплатой только процентов составляет AED 62,000 минус AED 53,000, то есть AED 9,000 в год. При том же приросте капитала в AED 450,000 через пять лет, ROI по капиталу составит около 107% от примерно AED 442,000 собственного капитала.

Плечо значительно увеличивает доходность капитала. Оно также увеличивает убытки в точно такой же пропорции, и это предложение часто пропускается. По приведенным выше цифрам, ваш арендный доход покрывает ипотеку с запасом в AED 9,000, что составляет примерно AED 750 в месяц. Один длительный простой, одно увеличение сервисного сбора или одно изменение ставки, и этот запас исчезнет, и вам придется финансировать недвижимость из своей зарплаты. Модель с плечом не является более сильной версией модели без плеча. Это другое вложение с другим способом неудачи, и его способ неудачи — это сжатие денежного потока, а не разочаровывающая доходность.

Краткосрочная аренда против долгосрочной аренды

Стратегия аренды существенно изменяет чистую прибыль.

Преимущество безубыточности краткосрочной аренды исчезает, если уровень вакантных помещений превышает примерно 35% до 40%, поэтому выбор местоположения имеет еще большее значение для краткосрочной аренды, чем для долгосрочной. Объект краткосрочной аренды в посредственном месте не является активом с высокой доходностью. Это актив с более низкой доходностью и большими затратами на управление.

Для стратегии долгосрочной аренды с акцентом на доходность JVC остается стандартной точкой сравнения, а полные списки проектов позволяют вам оценить одну и ту же категорию единиц в разных сообществах, прежде чем вы начнете моделировать что-либо.

Четыре ошибки, которые ruin большинство моделей

Исправьте эти четыре пункта, и ваша модель будет более консервативной, чем любая брошюра, которую вам предоставят, что именно то положение, в котором вы хотите оказаться при подписании. Налоговая позиция действительно помогает в этом, и наше руководство по безналоговым инвестициям в недвижимость в Дубае охватывает, что это означает и что не означает для иностранного инвестора.

Часто задаваемые вопросы

В Дубае взимается налог на прирост капитала с продаж недвижимости? Нет. ОАЭ не взимает налог на прирост капитала с продаж недвижимости, поэтому ваша прибыль сохраняется в полном объеме. Ваша родная страна может все же обложить налогом этот прирост в зависимости от вашего налогового резидентства, что является отдельным вопросом, который стоит обсудить с профессионалом, а не предполагать.

Какие типичные сборы за обслуживание в дублинских жилых комплексах на стадии строительства? Они устанавливаются за квадратный фут и варьируются в зависимости от здания, а не от района. Башня с большим количеством удобств, таких как бассейны, тренажерный зал и консьерж, стоит дороже в обслуживании, чем простое здание, и это напрямую влияет на вашу чистую доходность. Получите расписание конкретного здания перед покупкой, а не полагайтесь на средние показатели по району.

Насколько точны прогнозы доходности от застройщиков? Обычно это валовые показатели, рассчитанные на основе цены покупки, которые не учитывают ни затраты на приобретение, ни эксплуатационные расходы. Они не являются вымышленными, но перестают учитывать важные вычеты. Пересчитайте на основе своих общих затрат, и показатель обычно снижается на несколько процентных пунктов.

Можно ли перепродать недвижимость на этапе строительства до передачи? Да, при условии соблюдения минимального порога платежей застройщика и получения NOC. Большинство застройщиков требуют, чтобы определенная доля цены была оплачена, прежде чем они одобрят передачу прав. Подтвердите порог в вашем контракте, прежде чем разрабатывать план выхода.

Что происходит, если застройщик не выполняет свои обязательства в срок? Задержка — это наиболее распространенный негативный результат при покупке недвижимости на этапе строительства. Ваши средства, находящиеся в эскроу, остаются защищенными, и ваша промежуточная регистрация сохраняется, но ваш доход от аренды начинается позже, чем было запланировано, что сдвигает все возвраты в ваших расчетах. Если ваша модель не допускает задержки передачи на год, она слишком жесткая.

Следует ли использовать валовую или чистую доходность для сравнения объектов недвижимости? Чистую, всегда. Валовая доходность игнорирует плату за обслуживание, которая является крупнейшим вычетом на рынке без налога на доход от аренды, и именно плата за обслуживание является тем переменным фактором, который больше всего различается между двумя иначе схожими объектами. Сравнение по валовой доходности — это сравнение по числу, которое скрывает разницу.