← Изучите проекты недвижимости в Дубае на стадии строительства.

Промежуточная регистрация титула в Дубае: Oqood объяснено

Когда вы покупаете завершенную недвижимость в Дубае, вы получаете свидетельство о праве собственности. Когда вы покупаете по плану, пока нет ничего, что можно было бы зарегистрировать в качестве свидетельства о праве собственности, поскольку единица — это набор координат на чертеже. Временная регистрация права собственности заполняет этот пробел. Она фиксирует ваш интерес к конкретной единице в официальном реестре до того, как здание будет построено, и именно поэтому покупка по плану в Дубае является зарегистрированным правом собственности, а не частным обещанием от застройщика.

В Дубае практическим инструментом для этого является Oqood, промежуточная регистрационная система Департамента земельных ресурсов Дубая для продаж на стадии строительства. Этот гид охватывает, что именно фиксируется в промежуточном реестре, от чего он вас защищает, от чего не защищает, как он преобразуется в свидетельство о праве собственности при передаче, и где могут возникнуть проблемы. Если вы хотите ознакомиться с актуальными проектами, вы можете просмотреть проекты на стадии строительства в Дубае и узнать, на каком этапе находится каждый из них.

Что такое временная регистрация титула?

Временная регистрация — это запись в официальном реестре, которая говорит: этот объект, в этом проекте, закреплен за этим покупателем по этому контракту. Это не свидетельство о праве собственности. Она не передает право собственности на землю, потому что право собственности на не построенный объект еще не может быть передано. Что она делает, так это превращает ваш контракт из частного соглашения между двумя сторонами в факт, зафиксированный государством.

Это различие имеет ключевое значение. Контракт связывает застройщика с вами. Запись в реестре сообщает всем остальным в мире, что единица уже занята. Второй аспект гораздо более мощный, чем первый, потому что он действует против людей, которые никогда ничего с вами не подписывали.

Временный реестр против основного реестра недвижимости

Дубай ведет временный реестр для объектов, которые проданы, но еще не завершены. Когда проект завершен и здание передано, записи переносятся в основной реестр недвижимости и становятся свидетельствами о праве собственности. Таким образом, временный реестр является своеобразной "комнатой ожидания" с юридической силой: он временный по сроку, но не предварительный по действию.

Где подходит Oqood

Oqood — это система DLD, через которую регистрируются продажи на этапе планирования. В обычной практике застройщик подает заявку на регистрацию продажи, оплачивается регистрационный сбор, и покупатель получает сертификат Oqood, подтверждающий, что единица зарегистрирована на его имя. Наш специальный гид по регистрации Oqood подробно объясняет сам сертификат и на что следует обратить внимание.

Почему временная регистрация важна

Из этого вытекают три конкретные защиты, каждая из которых решает определенный способ, которым покупки на этапе строительства исторически терпели неудачу.

Это делает двойную продажу видимой и, следовательно, затруднительной.

Старейшая схема мошенничества на рынке недвижимости на этапе строительства заключается в продаже одной и той же квартиры дважды. Оба покупателя имеют подписанный контракт. Оба считают, что владеют квартирой 1204. Никто из них не знает о существовании другого до момента передачи, в который момент застройщик уже получил деньги, а покупатели остаются с иском. Временный реестр решает эту проблему, поскольку вторая продажа сталкивается с уже существующей записью. Квартира уже зарегистрирована. Регистрация не пройдет без проблем, и вопрос возникнет на этапе регистрации, а не через годы при передаче.

Это устанавливает приоритет.

Зарегистрированные интересы ранжируются по их позиции в реестре. Если возникают конкурирующие требования на один и тот же объект, будь то от другого покупателя, кредитора или кредитора застройщика, реестр является справочным документом для определения того, кто имеет ранее зарегистрированный интерес. Приоритет — это не формальность. В случае спора это часто является основным вопросом дела.

Это делает ваш интерес передаваемым и финансируемым.

Зарегистрированный интерес — это актив с известной формой. Именно это позволяет передать вашу квартиру на стадии строительства другому покупателю до передачи, при условии соблюдения минимального платежного порога застройщика и получения NOC, и именно поэтому кредитор может взять его в залог. Нерегистрированный контракт гораздо сложнее продать и гораздо сложнее использовать в качестве залога, поскольку контрагент не может подтвердить, что он получает.

Как проходит процесс

Механика проста, когда каждый выполняет свою работу.

Вы подписываете договор купли-продажи с застройщиком и вносите первый взнос на эскроу-счет проекта.

Застройщик подает заявку на временную регистрацию продажи в DLD вместе с контрактом и документами, удостоверяющими личность.

Регистрационный сбор оплачен. На практике сбор DLD на этом этапе взимается в процентах от цены покупки, и то, кто его оплачивает, зависит от условий вашего контракта, поэтому читайте пункт, а не делайте предположений.

Ваша запись создана, и вы получаете сертификат Oqood, в котором указаны ваше имя, проект, единица и контракт.

По завершении проекта промежуточная запись преобразуется, и свидетельство о праве собственности выдается на ваше имя после завершения окончательных платежей и формальностей передачи.

Регистрационный сбор входит в число других транзакционных расходов, которые вы должны были учесть с самого начала, что полностью изложено в нашем руководстве по сборам DLD и транзакционным расходам.

Что вы должны получить в конце этого?

Копия сертификата Oqood. Ваш подписанный SPA. Подтверждения перевода эскроу для каждого платежа. Этот набор из трех документов — это ваша позиция. Храните их в месте, которое не ограничивается только электронной почтой агента, который продал вам квартиру.

Ошибка, которая стоит покупателям больше всего: предположение, что это произошло.

Вот режим отказа, который появляется снова и снова, и он не экзотический. Покупатель подписывает, оплачивает, убирает документы и предполагает, что регистрация произошла, потому что застройщик сказал, что это произойдет. Иногда этого не происходит. Подача задерживается, сбор не уплачен, в документах есть ошибка, или в худшем случае застройщик просто не сделал этого.

Покупатель сталкивается с этой проблемой в тот момент, когда он хочет что-то сделать с квартирой: продать ее, оформить ипотеку или получить ключи. В этот момент решение проблемы становится дорогим, потому что вы пытаетесь устранить проблему с регистрацией под давлением времени с застройщиком, чьи интересы больше не совпадают с вашими.

Исправление стоит сущие копейки, и почти никто этого не делает. Запросите сертификат Oqood. Проверьте запись самостоятельно через собственные каналы DLD, а не принимайте PDF как доказательство. Сделайте это в течение нескольких недель после оплаты, а не через годы. Временная регистрация, существование которой вы не подтвердили, фактически равнозначна отсутствию временной регистрации, вплоть до момента, когда это станет важно.

Что не делает промежуточная регистрация

Быть точным в отношении границ гораздо полезнее, чем уверять в наличии защит.

Это не гарантирует доставку. Реестр фиксирует ваше право на единицу. Он не заставляет единицу строиться. Если проект остановится, у вас будет зарегистрированный интерес в незавершенном здании.

Это не оценка. В реестре нет ничего, что указывало бы, что единица стоит столько, сколько вы заплатили.

Это не то же самое, что и эскроу. Регистрация защищает право собственности; эскроу защищает деньги. Это отдельные системы, решающие разные задачи, и вам нужны обе. Ознакомьтесь с нашим руководством по эскроу-счетам и защите депозитов.

Это не свидетельство о праве собственности. До момента конверсии при передаче вы обладаете зарегистрированным интересом в не построенной единице, что является реальным правом, но не полным зарегистрированным правом собственности.

Это не исправляет плохой контракт. Реестр фиксирует сделку, которую вы подписали. Если в SPA указана слабая дата завершения или односторонний пункт о расторжении, регистрация точно зафиксирует эти условия.

Практические советы для покупателей, продавцов и кредиторов

Если вы покупаете

Проверьте, зарегистрирован ли проект и лицензирован ли застройщик, прежде чем совершать какие-либо финансовые операции. Подтвердите свою собственную регистрацию после этого. Ознакомьтесь с пунктом контракта, который указывает, кто оплачивает регистрационный сбор, так как предположения и ошибки могут привести к ненужным расходам. Храните оригиналы.

Если вы покупаете у существующего покупателя на этапе строительства

Это задание, и здесь особенно важна тщательность. Убедитесь, что продавец действительно является зарегистрированной стороной в промежуточной записи, а не просто человеком, имеющим контракт. Подтвердите, что застройщик выдаст NOC и какова его стоимость. Установите, сколько из цены уже оплачено, так как минимальный порог платежа застройщика определяет, может ли задание вообще продолжаться. Продавец, который не может подтвердить свою регистрацию, — это продавец, от которого стоит отказаться.

Если вы предоставляете займ

Безопасность по отношению к объекту на стадии строительства зависит от того, чтобы временная запись была чистой и правильно оформленной. Подтвердите запись и ее приоритетное положение непосредственно в реестре, а не полагайтесь на документы, предоставленные заемщиком или застройщиком.

Когда вы сравниваете проекты и хотите увидеть, на каком этапе регистрации и строительства находятся различные объекты, полные списки проектов — это то, с чего стоит начать.

Часто задаваемые вопросы

Является ли временная регистрация титула тем же самым, что и Oqood? В Дубае, по сути, да. Oqood — это система Департамента земель Дубая для регистрации продаж на этапе строительства в промежуточном реестре, поэтому сертификат Oqood является доказательством того, что ваша временная регистрация существует. "Временная регистрация титула" — это общее описание того, что делает Oqood.

Получаю ли я свидетельство о праве собственности при покупке на этапе строительства? Нет, при покупке вы получаете временную регистрацию, которая фиксирует ваши права на квартиру. Свидетельство о праве собственности выдается после завершения проекта, внесения окончательных платежей и передачи квартиры, после чего временная запись преобразуется.

Что произойдет, если застройщик не зарегистрирует мою покупку? Ваш контракт по-прежнему обязывает застройщика, но ваш интерес не зарегистрирован, поэтому он не виден и не может быть принудительно исполнен в отношении третьих лиц таким же образом. Вот почему вам следует запросить сертификат и самостоятельно проверить запись, а не предполагать, что это произошло.

Можно ли продать недвижимость на стадии строительства до передачи? Да, при условии соблюдения минимального порога платежей застройщика и получения NOC. Большинство застройщиков требуют, чтобы определенная доля цены была оплачена до того, как они одобрят передачу прав, после чего временный вход передается новому покупателю. Проверьте порог в вашем контракте, прежде чем планировать выход из сделки.

Кто оплачивает регистрационный сбор? Это зависит от контракта. Регистрационный сбор DLD на этапе предварительной продажи взимается в процентах от цены, и некоторые застройщики берут его на себя в качестве стимула для продаж, в то время как другие передают его покупателю. Читайте пункт, а не полагайтесь на то, что вам сказали устно.

Защитит ли временная регистрация меня в случае отмены проекта? Она подтверждает, что вы являетесь признанным покупателем конкретной единицы, что имеет значение в любом регулируемом процессе отмены, но сама по себе она не возвращает ваши деньги. Это происходит через эскроу-фреймворк и процесс DLD для отмененных проектов.

Изучите проекты недвижимости в Дубае на стадии строительства. →