← Изучите проекты недвижимости в Дубае на стадии строительства.

Безналоговые инвестиции в недвижимость в Дубае: что на самом деле означает ноль

Одно число меняет всю инвестиционную привлекательность недвижимости в Дубае: ноль. Никакого налога на доход от аренды. Никакого налога на прирост капитала при продаже. Никакого ежегодного налога на имущество просто за то, что вы владеете активом. Для международного инвестора, привыкшего отдавать значительную долю доходов налоговым органам, это самая главная причина, по которой капитал продолжает поступать в недвижимость на стадии строительства в Дубае — и это основа, на которой строятся другие преимущества.

Но фраза "безналоговый" используется довольно свободно, и нечеткое понимание может дорого обойтись. Этот гид точно объясняет, что действительно не облагается налогом, что вы все еще платите, почему эффект особенно сильно накапливается на объектах на стадии строительства, где аргументы преувеличены, и вопрос о стране проживания, который подводит инвесторов, предполагавших, что положение Дубая — это вся история. Живые данные находятся на хабе по объектам на стадии строительства в Дубае, если вы хотите сравнить цифры с реальными проектами.

Что на самом деле означает "безналоговый" здесь

Для инвесторов в жилую недвижимость применяются все следующие условия.

Нет налога на личный доход с аренды.

Арендный доход полностью ваш. Здесь нет налога на доход, который бы уменьшал вашу прибыль, прежде чем она поступит к вам. Именно поэтому валовая доходность в Дубае ведет себя так иначе по сравнению с другими рынками: в большинстве случаев цифра, которую вы упоминаете на ужине, и сумма, которая поступает на ваш счет, разделены налоговой ставкой. Здесь они разделены только вашими операционными расходами.

Честное предупреждение заключается в том, что необлагаемые налогом объекты не являются бесплатными. Сервисные сборы — это основное вычитание, и они значительно варьируются в зависимости от района — достаточно, чтобы изменить порядок, в котором недвижимость является лучшей инвестицией. Валовая доходность в 7% близка к чистой доходности в 7% только в том случае, если учитывать только сервисные сборы, и эти сборы низкие; в здании с большим количеством удобств разница значительно шире. Наше руководство по сервисным сборам правильно разбирает эту арифметику.

Нет налога на прирост капитала

Продайте свою квартиру после передачи, или передайте её до завершения, и вы сохраните весь прирост. На рынках, где взимается налог на прирост капитала, значительная часть вашей прибыли исчезает в момент продажи, который также является моментом, когда у вас нет возможности для переговоров. Сохранение всей прибыли делает две вещи: увеличивает доходность и исключает налоги из решения о выходе. Вы продаёте, когда актив говорит об этом, а не когда говорит налоговый год. Этот второй эффект недооценен — значительная часть неудачных продаж на облагаемых налогом рынках обусловлена налогами, а не активами.

Нет ежегодного налога на имущество

Нет ежегодного налога на имущество или аналогичного налога, взимаемого за владение домом. Значение этого вопроса структурное, а не косметическое: постоянный процентный сбор с стоимости актива является постоянным бременем для темпа накопления, и он взимается независимо от того, приносил ли актив доход в этом году. Устранение этого налога означает, что период простоя или между арендаторами обойдется вам только в потерю аренды, но не в налоговый счет сверху.

Нет налога на наследство на недвижимость в ОАЭ.

С правильным планированием наследства. Этот квалификатор действительно имеет значение: наследование активов в ОАЭ зависит от тех договоренностей, которые вы установите, и это вопрос для квалифицированного консультанта, а не для абзаца на сайте недвижимости. Суть в том, что налоговый слой отсутствует, а не в том, что планирование не нужно.

Это структура, а не реклама.

Наиболее распространенная частная тревога заключается в том, что отсутствие налогов — это временный стимул, который будет отменен, как только рынок созреет. Это неверное понимание сути вопроса. Отсутствие личного налогообложения — это не рекламная акция; это основа экономики, и это долгосрочная основа способности города привлекать людей и капитал. Это целенаправленная политическая основа, а не рекламный период с конечной датой.

Это не является гарантией того, что ничего нигде никогда не изменится. Это аргумент о природе вещи: вы полагаетесь на структурную особенность юрисдикции, а не на предложение с истечением срока. Инвесторы должны правильно оценивать это различие и не путать его с гарантией.

Дубай безналоговый, но не бесплатный.

Чтобы честно составить бюджет, реальные расходы составляют:

4% сбор за регистрацию в Департаменте земель Дубая при покупке — это единовременные затраты, а не ежегодная плата. Это самый крупный государственный сбор, с которым вы сталкиваетесь, и он оплачивается в самом начале.

Регистрация на этапе предварительной продажи — всего несколько тысяч дирхамов, чтобы зафиксировать ваш интерес во время строительства.

Сервисные сборы после передачи — за квадратный фут, зависят от сообщества и являются показателем вашей чистой доходности.

Расходы на агентские услуги, ипотеку и оформление документов, где это применимо.

Обратите внимание на структуру этого списка. Дубай заранее включает свои расходы в сделку и оставляет период владения чистым. Налогооблагаемые рынки делают наоборот: скромная стоимость входа, а затем ежегодный налог на протяжении всего срока владения, плюс счет при выходе. При длительном владении одноразовые расходы, включенные заранее, оказываются значительно дешевле, чем повторяющиеся проценты, потому что одноразовые расходы не накапливаются. Это и есть реальное структурное отличие, и оно важнее заголовка. Подробности можно найти в нашем руководстве по сборам DLD и транзакционным расходам.

Почему эффект наиболее выражен именно на рынке недвижимости на стадии предварительной продажи?

На этапе строительства уже есть два структурных преимущества: низкий входной порог благодаря планам платежей, связанным со строительством, и возможность увеличения стоимости на протяжении всего периода строительства. Добавьте к этому нулевой налог как на конечную прибыль, так и на арендный доход, и взаимодействие этих факторов делает свое дело.

Механизм

План оплаты означает, что вы контролируете актив, который растет в цене, при этом оплатив только часть его стоимости. Любое увеличение стоимости начисляется на полную стоимость единицы, а не на ту часть, которую вы оплатили — это и есть рычаг в покупке на этапе строительства, и он существует без кредитора. Теперь уберите налог на прирост капитала из этой прибыли. Недвижимость, которая удваивается за рыночный цикл, возвращает полное удвоение, а не остаток после налога на прирост капитала, который вы бы сохранили на налогооблагаемом рынке. Добавьте неналоговый доход от аренды после передачи, и разрыв между неналоговым и налогооблагаемым рынком будет увеличиваться каждый год, а не один раз.

Вот почему покупка недвижимости на стадии строительства, из всех стратегий, больше всего выигрывает от налоговой среды: это стратегия с наибольшим рычагом и наибольшей доходностью, а доход именно тот, на кого направлен налог на прирост капитала. Структуры платежей подробно описаны в нашем центре платежных планов, а варианты после передачи ключей — в нашем руководстве по планам после передачи ключей.

Где аргумент становится преувеличенным

Нулевая налоговая ставка на убыток все равно остается убытком. Налоговая позиция умножает вашу прибыль; она не создает ее. Если вы покупаете плохо расположенную квартиру по стартовой цене, которая уже включает в себя три года роста цен, отсутствие налога не спасет ее — а на налогооблагаемом рынке убыток, по крайней мере, дает возможность для компенсации, которой Дубай не предлагает, потому что налога нет, чтобы его компенсировать. Это противоречит маркетингу, и это правда. Налоговая льгота — это множитель, и множители работают с любым знаком числа. Решение об активе стоит на первом месте; честное сравнение представлено в нашем сравнении офф-план и готовые объекты.

Широкий налоговый контекст, изложенный точно

Для полноты картины, поскольку неполные знания здесь вызывают путаницу: ОАЭ ввели корпоративный налог в размере 9% для бизнеса, превышающего определенный порог, а также 5% НДС, который применяется к некоторым товарам и услугам. Ни одно из этих условий не превращает инвестиции в жилую недвижимость в облагаемую налогом деятельность. Покупка жилой недвижимости и личный доход от аренды остаются вне личного налогообложения. Если вы владеете недвижимостью лично как инвестор, то описанная в этом руководстве позиция применима.

Здесь стоит задуматься, если вы рассматриваете возможность владения через корпоративную структуру или если ваша деятельность с недвижимостью больше похожа на бизнес, чем на инвестицию. Это вопросы структурирования с реальными ответами, и они требуют совета специалиста, который сможет увидеть вашу полную картину.

Вопрос о стране проживания

Это та часть, которую большинство статей о налогах пропускает, и именно она стоит людям денег.

Отсутствие налогов в Дубае — это лишь половина уравнения. Ваша страна может облагать налогом мировой доход независимо от того, где он получен, и многие так делают. Если вы являетесь налоговым резидентом в стране, которая облагает налогом глобальный доход и прирост капитала, ваша аренда в Дубае и ваши доходы от Дубая могут подлежать отчетности и налогообложению на родине — не потому, что Дубай что-то забрал, а потому, что ваша родная юрисдикция это требует. Применимость этого зависит от вашего статуса резидента, любых соответствующих соглашений и правил по иностранным активам и денежным переводам.

Таким образом, точное утверждение таково: сторона Дубая чиста. Ваша сторона — это отдельный вопрос с ответом, зависящим от юрисдикции, и единственный ответственный совет — подтвердить это с квалифицированным налоговым консультантом в вашей стране перед тем, как инвестировать, а не после получения первого арендного чека. Инвесторы, которые пропускают этот шаг, обычно не сталкиваются с проблемами в Дубае. Они сталкиваются с ними у себя дома.

Используя преимущества на практике

Налоговая позиция является множителем. Это имеет значение только в том случае, если базовый актив правильный, так что:

Приоритизируйте чистую прибыль, а не валовую. Сообщества с высокой плотностью арендаторов и умеренными сервисными сборами наиболее эффективно конвертируют налоговые преимущества в наличные — смотрите наш гид по лучшим районам, с актуальными предложениями на страницах JVC и Business Bay.

Используйте план платежей, чтобы ваши вложенные средства оставались небольшими по сравнению с активом, который растет в цене.

Покупайте у застройщиков с проверенной репутацией — просматривайте по имени на страницах Emaar или Sobha — потому что безналоговая доходность на недоставленную единицу равна нулю.

Рассмотрите возможность получения резидентства. Квалифицирующая покупка сочетает в себе необлагаемые налогом доходы с долгосрочным резидентством; механика этого процесса описана в нашем руководстве по Золотой визе через недвижимость.

Безналоговый статус — это не сноска в истории инвестиций в Дубае. Это двигатель: он превращает хорошие доходы в сильные чистые возвраты и позволяет капиталу расти без утечек. Но это двигатель, а не конечный пункт. Сначала выберите актив, а затем позвольте налоговой ситуации делать то, что она умеет. Текущие предложения перечислены в разделе новых запусков.

Часто задаваемые вопросы

Действительно ли доход от аренды недвижимости в Дубае не облагается налогом? В Дубае — да, на доход от аренды жилой недвижимости нет налога на доходы физических лиц, поэтому аренда поступает к вам в полном объеме. Удержания, которые уменьшают его, — это эксплуатационные расходы, в основном сборы за обслуживание, а не налог. Ваша родная страна может по-прежнему облагать этот доход налогом, если она налогооблагает мировые доходы, что является отдельным вопросом для местного консультанта.

Я плачу налог на прирост капитала, когда продаю недвижимость в Дубае? Нет. Независимо от того, продаете ли вы после передачи или передаете контракт до завершения, в Дубае нет налога на прирост капитала, так что вы сохраняете весь прирост. Это также устраняет влияние налогового времени на решение о продаже, что в облагаемых налогом рынках часто приводит к продажам, которые сами по себе не оправданы активом.

В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость? Нет. Для владельцев жилья нет повторяющегося налога на имущество или аналогичного совета. Вы платите ежегодные сборы за обслуживание, но это операционные расходы на управление вашим зданием — лифты, безопасность, бассейны, обслуживание — и они идут на содержание собственности, а не в государственный бюджет.

Влияет ли корпоративный налог в размере 9% в ОАЭ на инвесторов в недвижимость? Нет, если вы владеете жилой недвижимостью лично как инвестор. Корпоративный налог применяется к бизнесу, превышающему установленный порог, а 5% НДС применяется к некоторым товарам и услугам, но покупка жилой недвижимости и личный доход от аренды остаются вне личного налогообложения. Если вы планируете владеть через компанию, получите консультацию по структурированию.

Моя страна будет облагать налогом мой доход от аренды в Дубае? Возможно. Многие страны облагают налогом своих налоговых резидентов на всемирный доход и прирост капитала, независимо от того, где находится актив, и правила по иностранным активам и переводам средств сильно различаются. Сторона Дубая чиста; ваши обязательства перед родной страной — это отдельный вопрос, который вам следует уточнить у квалифицированного консультанта перед инвестированием.

Какие расходы мне действительно нужно будет оплатить, если налогов нет? Единовременный сбор за регистрацию в Департаменте земельных ресурсов Дубая в размере 4% при покупке, административный сбор за регистрацию на этапе строительства в несколько тысяч дирхамов, эксплуатационные расходы после передачи квартиры и любые расходы на агентство или ипотеку. Дубай заранее включает расходы в сделку и оставляет период владения чистым, что при длительном владении оказывается гораздо дешевле, чем ежегодный сбор.

Изучите проекты недвижимости в Дубае на стадии строительства. →