迪拜期房市场目前是买方市场——您可以实际谈判的内容
在过去三年的大部分时间里，在迪拜购买期房意味着要竞争。新项目的发售在几天内售罄，好的单位总是优先给那些能够最快完成转让的人，而请求让步则很快会导致失去单位。然而，在2026年7月，你所进入的市场已经发生了很大变化，这种变化足以改变你购房的方式。
头条数字看起来不太乐观，很多报道也止步于此。但更有价值的解读是，买方的权力平衡有所增强，而市场并没有真正崩溃。本文阐述了发生了哪些变化，现在真正可以谈判的内容是什么，为什么不应将其视为一个讨价还价的窗口，以及这个窗口所带来的风险。如果您在阅读时想查看实时库存，可以按社区、开发商和付款计划浏览迪拜的期房项目。
上半年数据实际上传达了什么
迪拜在2026年上半年以86,005宗物业销售结束，销售总额达到2864.3亿阿联酋迪拉姆。与2025年同期的3266亿阿联酋迪拉姆相比，下降约12%。与历史上其他年份相比，这是酋长国有史以来第二强劲的上半年表现。
两个陈述都是正确的，而你选择的先行陈述往往揭示了你所销售的内容。下降是真实的，并且在第二季度加速：住宅交易超过38,000宗，同比下降近三分之一，销售总值为1104亿阿联酋迪拉姆，同比下降接近40%。仲量联行在三月份记录到交易量同比下降11%，而同期二手市场交易则大幅下降35%。
复杂化简单看空解读的细节在于每平方英尺价格在同一季度上涨了6.5%。成交量大幅下降，但价格并没有。这样的组合并不描述一个退缩的市场——它描述的是一个交易人数减少的市场，但那些进行交易的人并没有在基础价值上获得折扣。我们的2026年上半年市场报告将详细分析这一情况。
有利于买家的四个因素
这些是在购买时重要的变化，而不是市场报告中重要的变化。
银行将贷款价值比恢复至80:20。
贷款方已将比例收紧至70:30，这意味着买家需要支付30%的现金价值。根据Bayut和Dubizzle的战略高级总监Matt Gregory，这一比例已修订回80:20，允许融资高达物业价值的80%。以AED 200万的购房为例，这意味着初期所需现金大约减少了AED 20万。对于那些限制在于首付款大小而非每月负担能力的人来说，这是过去两年中最大的变化，价值超过大多数头条折扣。我们的离计划抵押贷款融资指南涵盖了贷款方如何评估与建设相关的购买。
开发商正在免除DLD费用并延长付款计划。
随着供应的增加，开发商已转向提供激励措施而非降价。灵活的付款计划和迪拜土地局费用豁免正在推广中，正如Aarna Real Estate的首席执行官Harneet Singh所提到的。DLD费用为购房价格的4%，因此在一套价值AED 200万的房产上，豁免的费用相当于您在注册时无需支付的AED 80,000现金——与降价不同，这笔费用是立即生效的，而不是在转售时才体现。我们对DLD费用和交易成本的详细分析解释了其他相关费用。
供应量在一个季度内几乎下降了90%
2026年第一季度和第二季度之间，期房开盘数量下降了约90%。这是整个数据集中最引人注目的数字，影响深远。开盘数量减少意味着在开盘价格水平上选择大幅减少，因此等待完美新发布的买家可能需要等待一段时间。这也意味着市场上可供销售的单位竞争大大减少，而拥有较小开盘计划的开发商在现有库存上更有理由进行谈判。
要价有所放缓——不均匀，且低于传闻所暗示的水平。
在某些地区，一些物业的成交价格低于要价的20%。Pride and Property的合伙人Nitin Chauhan描述了特定类别的价格修正幅度在15%到20%之间。但平台层面的数据则显得温和得多：Bayut和Dubizzle上的要价平均下降了约5%。这两个数字之间的差距正是这个市场的全部故事，任何方向的错误判断都将付出代价。
将其称为“特价窗口”的理由不足
在您投入七位数之前，只有单方面论述的页面是没有阅读价值的，这里有一个严肃的反驳论点。
Savills的评估显示，“当前证据表明市场正在正常化，而不是经历广泛的修正。”Betterhomes的首席执行官Richard Waind报告称，“我们没有看到任何大规模的恐慌性抛售，”活动主要由持长期观点的居民主导。Matt Gregory对折扣故事的看法非常直接：“我们没有看到平台上有实质性的价格下跌。”
Rohit Bachani，Merlin Real Estate的联合创始人，将市场划分得很有用：“这是两个市场的故事：基于投机的细分市场感受到了变化；而基于真正居住在这里的人群的细分市场则保持稳定。”这就是实际的过滤标准。15%到20%的调整主要集中在投机性房源上——这些单位是为了转售而购买的，位于需求薄弱的高楼中，卖家在交房前急于出售。真正有人居住的社区几乎没有变化。如果你在一个租户充足的社区寻找20%的折扣，你是找不到的；如果有人在那儿给你提供这样的折扣，那么这个折扣就说明了该单位的具体情况。
为什么价格上涨而成交量下降
这看起来矛盾，但实际上并非如此。交易量衡量的是愿意行动的人数。每平方英尺的价格则衡量了那些已经行动的人所同意支付的金额。当不确定性上升时，边际买家——即投机者、那些需要快速完成交易的人——首先会退缩。留下来的买家则主要是最终用户和长期投资者，他们对价格的敏感度较低，而对质量的敏感度较高。
结果是市场变得更加稀薄，以坚挺或上涨的价格交易更优质的房源。这也意味着销售的组成发生了变化，这在一定程度上独立于任何单个物业的增值，抬高了每平方英尺的价格。将6.5%视为价值保持的证据，而不是您获得的回报。
供应潮是实际风险。
到2026年，将交付超过80,000个单位。仅在第二季度，交付量就达到了约27,000个单位，是五年来的最高水平，而第一季度仅为约7,000个单位。这意味着在买家活跃度下降的市场中，实际供应量发生了显著变化。
对于期房买家来说，这在两个方面尤为重要。首先，如果您是为了出租而购买，您的单元在交房时将与更大规模的租户竞争，而不是项目启动时的租户池，这会对可实现的租金施加压力，并延长空置期。其次，如果您打算在交房前出售，您将面临大量交房的时期，这是需要买家的最不利时刻。Savills预计下半年交易活动将趋于平稳，交房量将保持高位，整体价格可能会保持相对稳定。
如果您现在正在购买，应该怎么做？
要求激励而不是折扣。开发商在DLD费用和付款计划上表现出更大的灵活性，而不是在标价上，因为降价会重新定价塔楼中每个未售出的单元，而费用豁免则不会。此外，费用豁免在现金方面今天对您来说比相应的价格折扣更有价值，因为您在退出之前无法实现该价格。
以租金为基础进行评估，而不是以增值为基础。随着如此多的供应进入市场，必须假设会有人入住。查看同一社区中可比单位的实际租金，而不是宣传册中所预测的租金，并在计算收益之前扣除服务费。
将大幅折扣视为信息。在一个平台级报价波动约5%的市场中，20%的折扣并不是慷慨。这通常意味着卖方处于困境，单位配置不佳，视野受限，或者交付时间比宣传的要晚。在接受之前，先找出原因。我们的《避免离计划投资错误指南》详细介绍了失败模式。
在进行任何其他操作之前，请检查托管账户的状况。市场疲软时，开发商的财务状况会受到考验，而您所拥有的保护是结构性的，而非声誉性的。我们关于托管账户和押金保护的说明文档详细列出了哪些内容是受保护的，哪些内容不是。
最后，诚实地看待您的持有期。这个市场奖励那些能够耐心等待交房潮并持有到下一个周期的买家。它惩罚那些在十八个月内需要流动性的人，因为正是在这个时候，供应达到峰值，转售市场最为稀薄。
常见问题
现在在迪拜购买期房是个好时机吗？这是过去两年中谈判的最佳时机，因为融资比例回到了80:20，开发商正在免除DLD费用，而项目发布的竞争已经崩溃。是否是购买的好时机取决于您的持有期——2026年的交房潮意味着任何需要在十八个月内退出的人都在购买最糟糕的转售窗口。
我现在在迪拜的期房上能获得多少折扣？在Bayut和Dubizzle平台上的挂牌价格平均下降了约5%。虽然存在15%到20%的折扣，但这些折扣主要集中在投机性房源和急售房主身上，而不是普遍适用于整个市场。预计优惠更多以免除费用和付款条款的形式出现，而不是直接降价。
2026年迪拜的房产价格是否下跌？交易量大幅下降——第二季度住宅销售同比下降近三分之一——但每平方英尺的价格在同期上涨了6.5%。交易人数减少；而进行交易的人则支付了稳定的价格。
现在迪拜房地产的贷款价值比是多少？根据Bayut和Dubizzle，银行将贷款价值比从70:30修订回80:20，允许买家融资高达物业价值的80%。这与之前更严格的条款相比，减少了大约10%的现金购买需求。
迪拜的房产价格会在2026年下半年下跌吗？Savills预计交易活动将趋于平稳，交房量将保持在高位，整体价格可能会保持相对稳定。压力主要集中在供应量大的社区和投机性库存，而不是整个市场。