2026年迪拜期房市场报告：数字所示的内容

迪拜的期房市场在2026年继续保持其创纪录的势头，报告的数字之大以至于常常被引用却难以理解。像AED 2520亿这样的数字令人难忘，但如果你不知道它具体统计了什么、遗漏了什么，以及它能告诉你关于你考虑购买的特定单元的哪些信息，它也几乎毫无意义。

本报告汇总了迪拜土地局、Property Finder、Bayut 和 Cavendish Maxwell 在所引用期间公开报告的数字，并且进行了大多数市场总结所忽略的部分：解释每个数字背后的机制。对于支持结论的数字，报告会明确指出；对于那些被常规夸大到无法承载结论的数字，报告同样会说明。如果您想将数据与现有库存进行对比，可以在浏览过程中按社区、开发商和付款计划查看迪拜的期房项目。

2026年第一季度的主要数据

三个数据指标构成了这一季度的基础。它们测量的内容各不相同，而将它们混淆是迪拜市场评论中最常见的错误。

总房地产交易额为2520亿阿联酋迪拉姆。

根据迪拜土地局的数据，迪拜在2026年第一季度的房地产交易总额达到了2520亿阿联酋迪拉姆，同比增长31%。关键字是“总额”。这包括整个注册市场：住宅、商业、土地、期房、现房、赠与、补助以及所有其他可注册的转让，这些都经过了该部门的登记。这是土地登记处活动的一个衡量标准，而不是已售房屋的数量。

一块大型土地在两个实体之间转手，每月的交易额可以达到数十亿，而没有一个家庭购买公寓。这并不意味着这个数字不诚实，而是它并不是大多数买家真正关心的问题的正确指标，买家真正想知道的是他们所在社区的单位类型是否在变得更贵或更便宜。

44,100 住宅交易

根据Arabian Business报道的Cavendish Maxwell的数据，2026年第一季度住宅交易达到了44,100宗，期房销售同比增长10.3%。这个数字更具参考价值，因为它统计的是住房数量。它也是一个数量，而不是价值，这意味着它反映的是交易量和流动性，而不是价格。

成交量比大多数买家意识到的更为重要。一个交易量高的市场是一个可以出售的市场。流动性是将纸面收益转化为现金的关键，而当市场情绪转变时，流动性是第一个消失的因素。一个季度有44,100笔住宅交易的季度，是一个存在退出机会的季度。

销售额达到1767亿阿联酋迪拉姆

根据《海湾新闻》，2026年第一季度的销售额达到了1767亿阿联酋迪拉姆。请将这一数据与2520亿阿联酋迪拉姆的数字一起阅读，而不是替代它。销售数字是实际购买的子集，而两者之间的差距则代表了其他登记活动。当一个标题给出一个数字，而比较给出另一个数字时，你正在进行苹果与橙子的比较，由此暗示的增长率是虚构的。

期房与现房：价格差距

这是直接影响购买决策的数据部分，也是最常被误解的部分。

每平方英尺的价格

根据Cavendish Maxwell的数据显示，2026年第一季度，迪拜全市的平均成交价格为每平方英尺约2,030 AED，较去年同期上涨12.22%；而现房的平均价格为每平方英尺1,691 AED，涨幅为5.62%。因此，期房不仅每平方英尺的价格高于现房，而且其增值速度超过现房的两倍。

这句话的两个部分都让人感到惊讶。普遍的看法是，期房是进入迪拜的便宜方式。然而，交易数据在全市平均水平上却显示出相反的情况，了解其中原因非常重要，以免从中得出错误的结论。

为什么期房交易的每平方英尺价格较高

三个机制导致了这一差距，而没有一个是“期房是更好的资产”。

实际后果：不要使用全市平均值来评估具体交易。将新推出的项目与同一社区中相似大小和规格的现房进行比较。我们的期房与现房比较正是通过这一过程进行的。

增长率差距所证明和不证明的内容

期房价格上涨12.22%，而现房仅上涨5.62%，这真实地反映了需求的集中方向。这并不是对您回报的预测，原因很简单：您并不是购买平均水平。您是在某个开发商的某栋建筑中购买一个单元，而在这样一个规模的市场中，城市平均水平的分散程度是巨大的。在供应过剩的子市场中，推出的新项目在整体平均水平大幅上涨的年份里表现平平。

这并不意味着差距会持续存在。一个增长率是可比增长率的两倍，从本质上讲，这种差距要么缩小，要么加大，变得越来越难以辩解。这两种情况在迪拜之前都曾发生过。将这种差异视为当前需求强度的证据，而不是一种外推。如果您想将其转换为您购买的实际数字，我们的投资回报率计算指南显示了除了标价之外还需要包含哪些内容。

期房在市场中的份额

从大约六成到大约四成。

2026年第一季度，期房交易约占住宅交易的72%，而现房市场仅占约28%。Bayut报告显示，2025年全年期房占比约为62.6%，而Arabian Business则将2026年第一季度的期房占比定在72%到74%之间。在短时间内，市场的控制力显著增强。

这个变化是本报告中最具结构性趣味的数字。当一个城市中每四笔住宅交易中就有三笔是针对尚未存在的房屋时，市场的价格发现已经从二手市场转移到了开发商的定价桌上。开发商，而不是买卖双方在已完成房源上进行谈判，正在为大多数交易设定参考价格。

上涨的股份对定价权意味着什么

主导的期房份额首先是供给侧现象，而非需求侧现象。开发商在能够销售时推出项目，而买家在推出的项目是可用且能够负担得起的情况下进行购买。该份额告诉您库存在哪里，但并不意味着期房是任何特定买家的更好选择。

有一个真实的风险值得明确指出。今天所有的期房最终都会完成。在一个大多数交易都是预售的市场中，正在建立一个交付时间表，而交付时间表往往会集中在一起。在同一季度内完成多个项目的社区，可能会看到租金趋于平稳，而单位的租赁情况却在增加。这是一个可以提前规划的时间风险，而在上述每一个数字中都看不出这一点。

每月动量

一月的记录

2026年1月，迪拜的月交易总值创下历史新高，约为724亿阿联酋迪拉姆，同比增长约63%，其中期房占总值的70%左右，来自Property Finder的数据显示。请注意，这是一个价值份额，而上述72%的数据是交易数量的份额。在这种情况下，它们非常接近，这本身就很有启发性：这意味着期房的平均交易额与市场并没有显著差异。

5月份的期房成交量

在2026年5月，期房交易达到了7,079笔，总值为141.8亿迪拉姆，继续成为住宅活动的最大贡献者。这意味着平均交易金额相当可观，并确认期房的份额并不是由一系列廉价单间公寓所支撑，而是涵盖了各个价格区间。

为什么期房持续受欢迎

四个结构性驱动因素，按影响力大致排序。

供应短缺与人口增长相对抗

迪拜的常住人口增长速度超过了已完成住房的存量，持续了一段时间。人们希望居住的社区中的现房库存确实非常紧张。期房是市场的主要部分，因为期房是正在建设的住宅。

付款计划作为融资方式。

这是一个工作量最大但分析最少的机制。与建筑相关的付款计划将一大笔款项转换为从收入中支付的时间表，无需银行、信用检查和利息项目。对于在阿联酋无法获得抵押贷款的买家来说，开发商的付款计划并不是一种便利功能，而是唯一可用的融资方式。这个单一事实解释了离计划项目在国际买家中占据主导地位的很大一部分原因。

对交易要有清晰的认识。延期付款已包含在单元价格中，如上所述，付款计划是一个义务。承诺购买超过其现金流能够承担的单元的买家，在交房时会变成被迫出售者，正是在他们最缺乏谈判筹码的时刻。计划是一个工具，而不是折扣。

交付的跑道

在完工之前购买可以让价格波动有时间朝着有利的方向发展，同时您的资本仅部分投入。这是真实的，这也是这种策略存在的原因。它也是对称的：如果市场朝相反方向波动，相同的杠杆效应会对您不利，而您在交接之前的退出则取决于开发商的分配规则，而不是您自己的时机。

托管和信任机制

买家在迪拜的期房项目中的资金会存入一个受监管的托管账户，而不是直接支付给开发商，并根据经过认证的施工进度进行释放。这就是为什么市场能够在未建成产品上维持四分之三的交易而不会失去信心。这是对您分期付款被挪用的保护。这并不保证项目按时交付，也不保证其价值与您支付的金额相符。在您假设托管账户的保护范围超过实际情况之前，请了解托管账户如何真正保护押金。

这对买家和投资者意味着什么

随着期房价格上涨速度快于现房，尽早进入精心挑选的项目仍然是核心策略——但“精心挑选”在这个句子中现在承载着大部分的分量。在一个期房市场份额从大约62.6%上升到低70%的市场中，边际项目不再是显而易见的好选择。随着市场的成熟，选择性成为了整个游戏的关键。

根据上述数据，有三个实用的筛选标准。首先，忽略全市平均值，比较您所在社区和单元类型的情况。其次，将付款计划视为价格的一部分，而不是单独的福利。第三，检查在您交房日期附近，您所在社区还有哪些项目即将完成，因为共享数据保证某个地方将会有交付潮。通过我们的期房项目页面，按区域、开发商和付款计划比较实时发布的项目，关注新发布的项目的进展，并在您做出决定之前，查看像Emaar这样的知名品牌在迪拜溪港等总体规划中的交付情况。

来源和方法论

本报告汇总了迪拜土地局、Property Finder、Bayut 和 Cavendish Maxwell 在所述期间公开报告的数据。这些数据反映了各自的报告和方法，可能因来源和时间框架而有所不同，这就是为什么两个可信来源可能会对同一季度给出略有不同的份额。在存在差异的情况下，两个范围均已显示，而不是选择其中一个。仅供参考；不构成财务建议。由 TRPE Real Estate 编制（RERA 999314）。

常见问题解答

在2026年第一季度，迪拜住宅交易中有多少比例是期房？大约72%的住宅交易是期房，Arabian Business 报道的范围在72%到74%之间，这使得现房市场的比例约为28%。Bayut 将2025年全年的期房交易比例估计在62.6%左右，因此在这一时间段内，期房的交易比例明显收窄。

为什么期房每平方英尺的价格比现房更贵？主要是构成而非质量。期房是最新的房源，位于最新的地段，而现房的平均建筑年龄已达二十年。延期付款也具有时间价值，开发商会将其计入单元价格，因此部分溢价是您付款计划中嵌入的融资成本。

12.22%的期房价格增长是否意味着我的单位会涨12.22%？不，这只是一个庞大且分散市场的全市平均值。您在某个开发商的某栋楼中购买一个单位，个别结果在均值周围差异很大。将这个数字视为需求集中所在的证据，而不是您购买的预测。

AED 2520亿的2026年第一季度数据实际上计算了什么？根据迪拜土地局的统计，这包括了迪拜在该季度内所有注册的房地产交易，同比增长31%。这其中包括商业和土地转让以及住宅销售，因此它是总注册活动的一个衡量标准，而不是已售出房屋的数量。该季度报告的住宅销售子集为AED 1767亿。

高比例的期房市场份额是否构成风险？它确实带来一个值得规划的特定风险。所有预售的房产最终都会交付，而交付通常会集中在一起。在同一季度内接收多个交付的社区，租金可能会暂时平稳，因为单位需要时间出租，这可能会影响投资者的第一年收入。请查看在您交付日期附近还有哪些其他项目交付。

这些数据是官方的吗？这些数据来自迪拜土地局、Property Finder、Bayut 和 Cavendish Maxwell 的公开报告，汇总了所引用的时间段。每个来源都有自己的方法论和报告日历，因此数字之间可能会有所不同。在依赖任何单一数据做出决策之前，请核实原始出版物。