迪拜房地产2026年第一季度：AED 1767亿，74%为期房
迪拜的房地产市场在2026年以创纪录的速度开局。第一季度的总房地产销售额达到了1767亿阿联酋迪拉姆，交易数量接近48,000笔，而仅1月份的销售额就达到了约724亿阿联酋迪拉姆——被报道为市场历史上最高的月交易额，同比上涨约63%。在1月至5月之间，迪拜的住宅市场实现了约66,900笔销售，其中期房交易约占74%。
这些是主要数据，今年您与每位代理商交谈时都会听到这些数字。本文将探讨这些数字背后的内容：为什么期房占据市场的三分之四而不是一半，创纪录的季度数据告诉您什么以及不告诉您什么关于您应该支付的价格，以及哪些数据会误导那些表面上阅读它们的买家。如果您想在阅读时查看实时库存，可以按社区、开发商和付款计划浏览迪拜的期房项目。
Q1的数据实际上说明了什么
三个独立的指标被一起报告，它们回答不同的问题。将它们分开是使用它们的第一步。
1767亿阿联酋迪拉姆，涉及近48,000笔交易
这是土地部门记录的每种资产类型（公寓、别墅、土地、商业）在本季度的总物业销售价值和交易数量。这是一个活动的衡量标准，而不是价格的衡量标准。市场可以因为更多的交易、交易的物品更昂贵，或者因为少数几笔非常大的单笔交易而创下记录销售价值。本季度这三种情况在某种程度上都发生了，这就是为什么这个数字更应该被视为市场深度的证据，而不是价值的证据。
交易数量是这对数据中更稳定的一半。在三个月内接近48,000笔交易，确实是由不同买家做出的大量独立决策，这比总价值更难以扭曲。当有人告诉你市场“上涨”时，问问他们是指价值线还是交易量线，因为这两者可以并且确实会朝相反的方向移动。
一月份的72.4亿迪拉姆月份
大约724亿阿联酋迪拉姆的单月成交额被报告为历史最高月度总额，同比增长约63%，这确实是一个重要信号——但单月数据往往波动较大。迪拜的1月份通常是新年推盘的高峰期，期房销售在买家签约时记录，而不是在建筑完工时。集中推出的项目可以在一个月内产生巨大的成交额，而不改变潜在的需求基数。同比比较比环比更有意义，而季度数据则比任何一个月的数据更具参考价值。
价值上涨的速度超过了成交量。
季度中最具信息量的一条是差距：价值同比上涨超过23%，而交易数量的增长则相对温和。这个差距就是价格信号。它告诉你，平均交易额在增加，这发生在价格上涨时，或者当组合向更大或更昂贵的单元转变时，或者两者兼而有之。对于买家来说，这个数字是最重要的，因为它表明市场不仅仅是繁忙的——它更昂贵。繁忙是中性的，而更昂贵则是你即将支付的代价。
为什么期房交易占交易总量的约74%
三分之四的份额听起来像是对质量的裁决。它更接近于对融资、供应和组合的裁决。四种机制产生了这一结果，而这些机制都不是关于期房是否是一个好主意的看法。
付款计划是开发商提供的信贷产品。
当开发商在建设期间出售时，分期付款计划实际上是一种无息贷款。您支付定金，然后根据施工里程碑或日历进行一系列付款，最后在交房时支付余额。在施工期间，没有人会审核您的收入。与此相比，现房购买时，银行需要定金、收入证明和利率。期房购买方式让更多的买家能够参与，包括那些无法获得抵押贷款的买家。这一点足以在任何允许的市场中使期房的成交量倾斜。我们的迪拜期房付款计划指南详细说明了这些结构的不同之处以及每种方式在实际中的成本。
开盘价格是基于开发商所销售的未来设定的。
期房单位的价格通常低于附近类似的现房，因为买家需要承担施工风险、时间风险以及资金使用损失。这一折扣是对这些风险的补偿——并不是免费的钱。买家常常将其误读为保证收益，而这种误解每个季度都带来了大量的交易量。
新供应仅限于期房。
这是几乎每个人都忽视的部分。迪拜目前销售的大部分房产尚未建成，因此无法以其他方式出售。像Dubai South这样的增长走廊和像Jumeirah Village Circle这样的中端密集社区，正在建设中的单位远远超过已完成的单位交易。因此，期房的比例在某种程度上是关于建设进度的统计，而不仅仅是买家的偏好。如果一个社区有4,000个单位在建，而有400个二手房挂牌，那么那里期房的比例将会非常高，无论任何人的偏好如何。
票价较小，因此数量较多。
期房市场倾向于公寓，而公寓是最便宜的单元类型。一个销售大量AED 800,000公寓和少量AED 20百万别墅的市场，将显示出巨大的期房交易份额，但期房价值份额则不那么显著。交易数量份额和价值份额是两个不同的概念。当你看到74%时，检查一下引用的是哪一个。
一个创纪录的季度没有告诉你的事情
记录是向后看的。它们描述了其他人已经同意支付的价格，而这正是你现在被要求超越的价格。
市场整体平均价格并不能准确反映您的单元价值。
在定价方面，“迪拜市场”并不存在。这里有数十个子市场，各自的供应链以不同的速度运转。某个季度可能在全市范围内创下记录，而在同一时间段内，某个特定社区内的特定塔楼却有900个竞争单元交付，市场却显得疲软。平均值对于方向有用，但对于承保则毫无帮助。
高需求是一种成本，而不仅仅是舒适。
强劲的需求意味着更快的阶段售罄和价格在推出阶段之间的上涨，这就是尽早入手的理由。这也意味着你在竞争，而竞争正是将折扣转变为全价的原因。使得推出感觉紧迫的条件也是买家支付过高价格的条件。紧迫感既是销售工具，也常常是事实。
体量并不能消除施工风险。
托管监管、Oqood临时登记和与里程碑挂钩的资金释放是保护期房买家的措施，它们在繁忙的季度和冷清的季度中运作相同。活跃的市场并不会让弱开发商变得强大。实际上，火热的市场吸引的是那些纪律性最差的建筑商，因为在火热的市场中，任何东西都能销售。在让头条新闻替代尽职调查之前，了解在迪拜期房风险的真实情况。
作为买家，如何使用这些数据
这个季度表现确实强劲。这个事实应该改变你的流程，而不是你的信念。
一些分析师预计，随着发布日历的正常化，2026年晚些时候的期房成交量将会放缓。这是一个预测，而不是事实，您不应该在任何方向上以此为基础制定计划。您可以依赖的结构性观点是：在一个价值增长速度快于成交量的市场中，您的入市价格在回报中的作用比一年前更大。如果您仍在权衡这两条路线，我们的期房与现房比较将列出附带现金流的权衡，您可以在我们的新发布页面上将实时发布定价与创纪录的季度背景进行比较。
自己阅读下一个季度的内容
您无需订阅研究机构即可对这个市场保持诚实。四个习惯可以完成大部分工作。
总是要问：数量还是价值？
在迪拜，几乎每一个误导性的房地产标题都是通过引用一个数据并暗示另一个数据而产生的。74%的交易份额并不等于74%的资金份额。
始终要问：哪个子市场？
城市范围内的总数是汇总数据。您的资金可以在一个社区的一个建筑中购买一个单元，且只有一个供应渠道。将每个数字推到这个层面，或者舍弃它。
始终要问：混合中有什么？
销售的变化可以在没有任何单个单位价值变化的情况下影响平均价格。混合效应不断伪装成价格波动。
总是要问：与何时相比？
同比数据剔除了季节性影响，而环比数据则没有。在一个发布集中出现的市场中，环比比较几乎没有意义。
记录可以成为好的头条，但却是糟糕的指导。AED 1767亿告诉你市场深厚、流动性强且充满信心。但它并不能告诉你眼前的单位定价是否合理。只有可比房源、在建项目和付款计划才能做到这一点。当你掌握了这三者后，你可以看看一个创纪录的季度，并决定这是一个行动的理由还是一个谨慎的理由——这与数字是否真实是不同的问题。它确实是真实的。你仍然需要付出努力。
常见问题解答
2026年第一季度，迪拜的房地产销售总额达到1767亿阿联酋迪拉姆，交易数量接近48,000笔，仅1月份的交易额就约为724亿阿联酋迪拉姆，这被报告为迪拜市场历史上最高的月交易额，同比增长约63%。
在2026年1月至5月期间，迪拜的住宅市场共成交约66,900笔交易，其中期房交易约占74%。这个数字是交易数量的比例，而不是资金的比例——期房主要集中在价格较低的公寓，因此其在总价值中的比例较低。
创纪录的季度是否意味着价格会继续上涨？不。记录描述的是过去达成的价格，而不是未来的价格。本季度更有用的信号是，价值同比上涨超过23%，而交易数量的增长则相对温和，这意味着平均交易规模变大。这表明市场变得更加昂贵，这对买家来说是一种成本，而不是承诺。
为什么期房的销售量远超现房？主要原因在于融资和供应。开发商的分期付款计划相当于一种无利息的信用额度，没有银行进行担保，因此更多买家可以进行承诺。而且，迪拜的大部分新供应实际上尚未存在，因此只能以期房的形式进行销售。偏好只是解释的一部分。
到2026年，期房成交量会保持如此高吗？一些分析师预计，随着上市日程的正常化，2026年晚些时候期房成交量可能会略有下降。将其视为预测而非事实，不要围绕此进行购房决策。对您的单元而言，重要的是同一社区内的供应交付情况，而不是全市的份额。
我应该如何将启动价格与这些数据进行比较？忽略全市平均价格，获取同一社区内可比已完成单元的成交价格。期房折扣是对建筑风险、时间风险和资金使用损失的补偿。如果启动价格与已完成的可比房源持平或更高，那么您实际上是在为付款计划支付溢价。