如何计算迪拜期房的投资回报率

大多数期房投资者关注的一个数字是：宣传册上印刷的头条收益率或开发商提供的租金保证。这些都是基于挂牌价格计算的毛收益，忽略了获取资产的成本和运营成本。它们通常高估了投资者实际获得的收益。

正确计算回报是期房买家可以培养的最有价值的分析技能，这并不难。这是一种带有纪律的算术：计算每一个离开您账户的迪拉姆，而不仅仅是价格清单上的那些。本指南将从头到尾进行计算，并提供一个实例，然后解释每个步骤通常出错的地方。如果您想根据这些数字对真实房产进行定价，请按社区和付款计划浏览迪拜的期房项目。

第一步：您的总购置成本，而不是购买价格。

购买价格并不是您的投资。您投入的资本包括拥有该物品所需的一切：

在那套AED 1,200,000的公寓中，总的购置成本大约在AED 1,282,000到1,290,000之间。这大约是标价的7%到7.5%的溢价。这个数字，而不是价格，是后续每个计算中的分母。弄错这个是整个过程最常见的错误，并且会使后续的每一个数字看起来更好。所有这些费用在转让时都需要以现金支付，如果您后来改变主意，这些费用都不可退还。

步骤2：毛租金收益率

毛租金收益率是年总租金除以总购置成本，再乘以100。

AED 1,200,000加上AED 82,000的费用，总共投入AED 1,282,000。年总租金为AED 90,000，计算方式为AED 90,000除以AED 1,282,000，得出7.02%。

注意刚刚发生的事情。相同的租金在裸购价格上会显示为7.5%。开发商和代理几乎总是基于价格而不是成本基础进行报价，这本身就会在没有任何人不诚实的情况下将数字调整半个百分点。始终根据您的实际成本基础重新计算。

步骤三：净租金收益率，这是最重要的数字。

净租金收益率是年总租金减去年成本，再除以总购置成本，乘以100。需要扣除的年成本：

总计大约为26,000到30,000阿联酋迪拉姆。净年收入为90,000阿联酋迪拉姆减去约28,000阿联酋迪拉姆，因此为62,000阿联酋迪拉姆。净收益率为62,000阿联酋迪拉姆除以1,282,000阿联酋迪拉姆，结果为4.84%。

7%的头条与4.84%的现实之间的差距正是进行此项练习的原因，而这一点在大多数营销材料中并未披露。没有任何不诚实的行为发生。每一个数字都是真实的。宣传册只是提前停止了计算。

空置补贴是人们删除的项目。

投资者在建立自己的电子表格时几乎总是模拟十二个月的租金，因为单位显然会被占用。然而，租户在三月份离开，单位空置直到五月。5%的预留大约相当于每年两个半星期，这是一种保守而非悲观的估计。删除它，你的模型描述的是一个不存在的市场。

服务费因建筑而异，而非因社区而异。

每平方英尺12阿联酋迪拉姆是一个示例数字，而不是市场常数。配备游泳池平台、礼宾服务和健身房的设施丰富的塔楼每平方英尺的运营成本高于普通建筑，这一差异直接影响到您的净收益。仅此原因，两套租金相同的单元可能会产生显著不同的回报。请查看实际建筑的实际费用安排，正如我们的服务费用指南所解释的那样。

步骤4：诚实评估资本增值

资本增值是您持有期间市场价值的变化。对于期房，它分为两个阶段。

交房前增值是您启动价格与交房时可比已完成单位的市场价值之间的差额。在JVC、MBR City和Dubai Marina等强劲社区，这一增值在2021年至2026年期间的18到30个月的典型建设周期中，平均达到15%至30%。

交房后的增值是指在交房后，由市场条件、社区基础设施到位和流动性推动的增长。迪拜的高端住宅市场在2021年至2026年间增长了40%至60%，尽管这一增长率将会放缓。

示例：在2023年初以AED 1,200,000购买的一套期房，到2026年底相似的已完工单位售价为AED 1,560,000，这样在交房前的资本增值为AED 360,000，或30%。

您应该诚实面对的预测问题

这些历史范围描述了一个时期。它们并不是未来回报的时间表，将向后看的平均值视为向前看的假设是让自信的投资者受伤的方式。过去的周期异常强劲。建立一个假设其会重复的模型是一个决策，而不是观察，您应该有意识地做出这个决策。

可辩护的方法是进行两次计算。一次使用您的中央案例，一次将资本增长设定为零。如果交易仅因增值而可行，那么您并不是在购买租赁资产。您是在对市场进行方向性押注，并将租金作为安慰奖。这可能是一个完全合理的决定，但您应该知道这是您所做的决定。我们对期房与现房的比较展示了两者在这一点上的不同表现。

步骤5：持有期间的总投资回报率

总投资回报率是资本增值加上累计净租金收入，减去总购置成本，再除以总购置成本，乘以100。

五年的持有期示例：

注意一下这个结果的构成。租金贡献了AED 186,000，而资本增长贡献了AED 450,000。大约70%的回报来自市场的上涨，只有30%来自资产本身的表现。这是大多数迪拜期房投资的真实情况，在你自称为收益投资者之前，值得仔细思考。

请注意，租金仅在五年中的三年内产生，因为前两年是建设期。期房在交付之前是一个不产生收益的资产。任何在第一年开始计算租金的模型都错误地少算了两年的收入，这是一个很大的错误。

杠杆效应

以5%的抵押贷款利率融资70%的价格，即AED 840,000，您的投入股本为AED 360,000加上费用。年抵押贷款支付大约为AED 53,000，仅支付利息，或大约AED 65,000用于还款。在仅支付利息的抵押贷款后，净租金收入为AED 62,000减去AED 53,000，因此每年为AED 9,000。经过五年后，资本增值为AED 450,000，股本投资回报率约为107%，基于大约AED 442,000的股本。

杠杆效应显著放大了股本回报，同时也以相同的比例放大了损失，而这一点常常被忽视。根据上述数字，您的租金收入覆盖了抵押贷款，留有AED 9,000的余地，约为每月AED 750。一次延长的空置期、一项服务费的增加或一次利率的变动，都会使这部分余地消失，您将不得不用工资来资助该物业。杠杆模型并不是无杠杆模型的更强版本，而是一种不同的投资，具有不同的失败模式，其失败模式是现金流紧缩，而不是令人失望的回报。

短租与长租

租赁策略显著改变了净收益。

如果空置率超过大约35%到40%，短租的盈亏平衡优势就会消失，这就是为什么选址对短租的重要性甚至超过长租。在一个普通位置的短租单元并不是一个高收益的资产，而是一个收益较低且需要更多工作的资产。

对于以收益为导向的长期出租策略，JVC 仍然是默认的比较点，完整的项目列表让您在进行任何建模之前，可以在不同社区中对相同的单元类型进行定价。

破坏大多数模型的四个错误

修复这四个问题后，您的模型将比您手中拿到的任何宣传册都更加保守，这正是您在签署合同时希望达到的状态。税务状况在这里确实有帮助，我们的迪拜免税房地产投资指南涵盖了这对外国投资者意味着什么和不意味着什么。

常见问题解答

迪拜对房地产销售收取资本利得税吗？不，阿联酋不对房地产销售征收资本利得税，因此您的增值将全部保留。您的母国可能仍会根据您的税务居住地对增值征税，这个问题值得咨询专业人士，而不是简单假设。

在迪拜的期房社区，典型的服务费是多少？这些费用是按每平方英尺计算的，并且因建筑而异，而不是按社区来划分。配备游泳池、健身房和礼宾服务的设施丰富的塔楼，其运营成本高于普通塔楼，这直接影响到您的净收益。在购买之前，请查看特定建筑的费用表，而不是依赖于区域平均值。

开发商的收益预测有多准确？它们通常是基于购买价格计算的毛收益数字，这不包括收购成本和运营成本。虽然这些数字并非虚构，但在重要的扣除项之前就停止了计算。请根据您自己的总成本基础重新计算，通常收益率会下降几个百分点。

我可以在交房前转售期房吗？可以，但需遵循开发商的最低付款标准和获得不动产证明（NOC）。大多数开发商要求在批准转让之前，支付一定比例的房款。在制定退出计划之前，请在合同中确认该标准。

如果开发商未能按时交付，会发生什么？延迟是期房中最常见的不利结果。您在托管账户中的资金仍然受到保护，您的临时注册依然有效，但您的租金收入会比预期晚开始，这会推迟您计算中的每一项回报。如果您的模型对交付延迟一年没有容忍度，那就太紧张了。

我应该使用毛收益还是净收益来比较物业？永远使用净收益。毛收益忽略了服务费，而服务费是在没有租金收入税的市场中最大的扣除项，并且服务费正是两个在其他方面相似的单元之间差异最大的变量。以毛收益进行比较就是在比较一个隐藏差异的数字。