دبي في مرحلة البيع على الخارطة هي سوق للمشترين في الوقت الحالي — ما يمكنك التفاوض عليه فعليًا

على مدار السنوات الثلاث الماضية، كان شراء العقارات على المخطط في دبي يعني التنافس. كانت الإطلاقات تُباع في غضون أيام، وكانت الوحدات الجيدة تذهب لمن يستطيع التحويل بسرعة، وطلب التنازل كان وسيلة سريعة لفقدان الوحدة. لكن هذا ليس السوق الذي ستدخل فيه في يوليو ٢٠٢٦، والتغيير كبير بما يكفي ليؤثر على طريقة اقترابك من عملية الشراء.

تبدو الأرقام الرئيسية سلبية، ويتوقف الكثير من التغطية عند هذا الحد. القراءة الأكثر فائدة هي أن ميزان القوة انتقل نحو المشتري دون أن ينهار السوق فعليًا. يوضح هذا المقال ما الذي تغير، وما هو قابل للتفاوض حقًا الآن، والحجة ضد اعتبار ذلك نافذة للصفقات، والمخاطر التي تحملها هذه النافذة. إذا كنت ترغب في الاطلاع على الأسهم الحية أثناء القراءة، يمكنك تصفح مشاريع دبي غير المكتملة حسب المجتمع، المطور، وخطة الدفع.

ماذا تقول الأرقام في النصف الأول بالفعل

أغلقت دبي النصف الأول من عام ٢٠٢٦ بإجمالي ٨٦,٠٠٥ مبيعات عقارية بقيمة ٢٨٦.٤٣ مليار درهم. وبالمقارنة مع نفس الفترة من عام ٢٠٢٥، التي سجلت ٣٢٦.٦ مليار درهم، فإن ذلك يمثل انخفاضًا بنحو ١٢%. وبالمقارنة مع كل عام آخر تم تسجيله، فإنها تعتبر ثاني أقوى نصف أول تسجله الإمارة على الإطلاق.

كلا البيانين صحيحان، وما تبدأ به يميل إلى الكشف عن ما تبيعه. الانخفاض حقيقي وقد تسارع خلال الربع الثاني: بلغت المعاملات السكنية أكثر من ٣٨,٠٠٠، بانخفاض يقارب الثلث على أساس سنوي، مع قيمة مبيعات بلغت ١١٠.٤ مليار درهم، بانخفاض يقارب ٤٠%. سجلت Jones Lang LaSalle انخفاضًا بنسبة ١١% في معاملات مارس على أساس سنوي، وانخفاضًا أكبر بكثير بنسبة ٣٥% في صفقات السوق الثانوية خلال نفس الفترة.

التفصيل الذي يعقد القراءة السلبية البسيطة هو أن سعر القدم المربع ارتفع بنسبة ٦.٥% خلال نفس الربع. بينما انخفضت الأحجام بشكل كبير. لم تنخفض الأسعار. هذه التركيبة لا تصف سوقًا في تراجع — بل تصف سوقًا حيث يتعامل عدد أقل من الأشخاص، لكن الذين يتعاملون لا يحصلون على خصم على القيمة الأساسية. تقريرنا عن السوق للنصف الأول من ٢٠٢٦ يتناول التفاصيل بالكامل.

الأربعة أشياء التي كانت في صالح المشتري

هذه هي التغييرات التي تهم عند نقطة الشراء، بدلاً من تلك التي تهم تقرير السوق.

عادت البنوك إلى نسبة القرض إلى القيمة ٨٠:٢٠.

لقد قام المقرضون بتشديد النسبة إلى ٧٠:٣٠، مما يعني أن المشتري يحتاج إلى ٣٠% من القيمة نقدًا. وقد تم تعديل ذلك إلى ٨٠:٢٠، مما يسمح بتمويل يصل إلى ٨٠% من قيمة العقار، وفقًا لمات غريغوري، المدير الأول للاستراتيجية في Bayut و Dubizzle. في حالة شراء بقيمة ٢ مليون درهم، فإن ذلك يعني تقليص المبلغ النقدي المطلوب في البداية بحوالي ٢٠٠,٠٠٠ درهم. بالنسبة لأي شخص كانت قيودهم تتعلق بحجم الدفعة المقدمة بدلاً من القدرة على تحمل الأقساط الشهرية، فإن هذا هو أكبر تغيير منفرد خلال العامين الماضيين، وهو أكثر قيمة من معظم الخصومات المعلنة. دليلنا لتمويل الرهن العقاري على المخطط يغطي كيفية تقييم المقرضين لعملية الشراء المرتبطة بالبناء.

يقوم المطورون بإعفاء رسوم دائرة الأراضي والأملاك وتمديد خطط الدفع.

مع وصول المعروض، انتقل المطورون إلى تقديم الحوافز بدلاً من خفض الأسعار. تتوفر خطط دفع مرنة وإعفاءات من رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي، كما أشار هارنيت سينغ، الرئيس التنفيذي لشركة Aarna Real Estate. تبلغ رسوم دائرة الأراضي والأملاك ٤% من سعر الشراء، لذا فإن الإعفاء على وحدة بقيمة ٢ مليون درهم يعادل ٨٠,٠٠٠ درهم نقداً لا تحتاج إلى البحث عنها عند التسجيل — وعلى عكس الخصم على السعر الأساسي، يتم الحصول عليها فوراً بدلاً من عند إعادة البيع. توضح تحليلاتنا لرسوم دائرة الأراضي والأملاك وتكاليف المعاملات ما هو موجود أيضاً فوق ذلك.

انهار العرض تقريبًا بنسبة ٩٠% في ربع السنة.

انخفضت بدايات المشاريع غير المكتملة بنحو ٩٠% بين الربعين الأول والثاني من عام ٢٠٢٦. هذه هي أكثر الأرقام لفتًا للنظر في مجموعة البيانات بأكملها، ولها تأثيرات متعددة. فقلة الإطلاقات تعني خيارات أقل بشكل ملحوظ بأسعار الإطلاق، لذا قد ينتظر المشتري لفترة طويلة للحصول على الإصدار الجديد المثالي. كما يعني ذلك أيضًا تنافسًا أقل بكثير على الوحدات التي تصل إلى السوق، ولدى المطور الذي يمتلك خطط إطلاق أصغر سبب أكبر للتفاوض على المخزون القائم بالفعل.

تراجعت أسعار الطلب بشكل غير متساوٍ، وأقل مما تشير إليه القصص.

تُعَد بعض العقارات قد تم بيعها بأسعار تقل عن الطلب بنسبة تصل إلى ٢٠% في بعض المناطق، وقد وصف نيتين تشوهان، الشريك في Pride and Property، تصحيحات تتراوح بين ١٥% و٢٠% في فئات معينة. لكن البيانات على مستوى المنصات أكثر تواضعًا: حيث انخفضت أسعار الطلب على Bayut وDubizzle بنحو ٥% في المتوسط. الفجوة بين هذين الرقمين هي القصة الكاملة لهذا السوق، والخطأ في أي اتجاه سيكلفك الكثير.

الحجة ضد اعتبار هذا نافذة صفقة.

صفحة تناقش جانبًا واحدًا فقط لن تكون جديرة بالقراءة قبل أن تلتزم بمبلغ يتجاوز السبعة أرقام، وهناك حجة قوية مضادة هنا.

تقييم سافيلز يشير إلى أن "الأدلة الحالية توحي بأن السوق يتجه نحو التوازن بدلاً من أن يشهد تصحيحاً واسع النطاق." ريتشارد ويند، الرئيس التنفيذي لشركة Betterhomes، يذكر أن "نحن لا نشهد أي بيع جماعي بدافع من الذعر"، حيث تقود النشاطات السكان الذين يتبنون نظرة طويلة الأجل. تأكيد مات غريغوري على قصة الخصم واضح: "نحن لا نشهد انخفاضات كبيرة في الأسعار [على المنصات]."

يقول روهيت باتشاني، المؤسس المشارك لشركة Merlin Real Estate، إن الانقسام مفيد في توضيح الصورة: "إنها قصة سوقين: القطاعات المبنية على المضاربة تشعر بذلك؛ بينما القطاعات المبنية على الأشخاص الذين يعيشون هنا فعليًا تبقى ثابتة." هذا هو الفلتر العملي. تصحيحات بنسبة ١٥-٢٠% تتركز في المخزون المضاربي — الوحدات التي تم شراؤها للتداول، في الأبراج التي تعاني من طلب ضعيف من المستخدمين النهائيين، والتي يحتفظ بها البائعون الذين يحتاجون إلى الخروج قبل التسليم. المجتمعات التي يعيش فيها الناس فعليًا لم تتحرك تقريبًا. إذا كنت تبحث عن خصم بنسبة ٢٠% في مجتمع مشغول بشكل جيد، فلن تجد واحدًا، وإذا عرض عليك أحدهم خصمًا هناك، فإن الخصم يخبرك بشيء عن الوحدة المحددة.

لماذا ارتفعت الأسعار بينما انخفضت الأحجام

هذا يبدو متناقضًا ولكنه ليس كذلك. حجم المعاملات يقيس عدد الأشخاص المستعدين للتصرف. سعر القدم المربع يقيس ما اتفق عليه الذين تصرفوا لدفعه. عندما ترتفع حالة عدم اليقين، يتراجع المشتري الهامشي - المشتري المضاربي، الذي يحتاج إلى إتمام الصفقة بسرعة - أولاً. المشتريون الذين يبقون هم بشكل غير متناسب من المستخدمين النهائيين والمستثمرين على المدى الطويل، الذين يكونون أقل حساسية للأسعار وأكثر حساسية للجودة.

النتيجة هي سوق أرفع يتعامل بأسعار ثابتة أو متزايدة على مخزون أفضل. كما يعني ذلك أن تركيبة ما تم بيعه قد تغيرت، مما يرفع من قيمة السعر لكل قدم مربع بشكل مستقل إلى حد ما عن أي عقار فردي يكتسب قيمة. اعتبر نسبة ٦.٥% كدليل على أن القيم استمرت، وليس كعائد حصلت عليه.

موجة العرض هي الخطر الحقيقي

من المتوقع تسليم أكثر من ٨٠,٠٠٠ وحدة خلال عام ٢٠٢٦. وقد بلغ عدد الوحدات المكتملة في الربع الثاني وحده حوالي ٢٧,٠٠٠ وحدة، وهو أعلى رقم خلال خمس سنوات، مقارنة بحوالي ٧,٠٠٠ وحدة في الربع الأول. هذه خطوة كبيرة في توفير الوحدات في سوق يشهد عددًا أقل من المشترين النشطين.

بالنسبة للمشتري الذي يشتري عقاراً على الخارطة، فإن هذا الأمر مهم بطريقتين محددتين. أولاً، إذا كنت تشتري لتأجير الوحدة، فسوف تتنافس وحدتك مع مجموعة أكبر بكثير من المستأجرين عند التسليم مقارنةً بالمجموعة التي كانت موجودة عند إطلاق المشروع — مما يضغط على الإيجارات الممكن تحقيقها ويطيل فترات الفراغ. ثانياً، إذا كنت تنوي البيع قبل التسليم، فسوف تخرج إلى فترة من الاكتمالات الكبيرة، وهي أقل اللحظات ملاءمةً للحاجة إلى مشترٍ. تتوقع Savills أن يكون هناك تراجع في نشاط المعاملات وارتفاع في أحجام التسليم خلال النصف الثاني، مع احتمال بقاء الأسعار بشكل عام مرنة.

ماذا تفعل إذا كنت تشتري الآن؟

اطلب الحوافز بدلاً من الخصومات. لقد أظهر المطورون استعدادًا أكبر للتفاوض بشأن رسوم دائرة الأراضي والأملاك وجداول الدفع بدلاً من سعر الوحدة الرئيسي، لأن تخفيض السعر يعيد تقييم كل وحدة غير مباعة في البرج بينما الإعفاء من الرسوم لا يفعل ذلك. كما أن الإعفاء من الرسوم يساوي أكثر لك من الناحية النقدية اليوم مقارنةً بنسبة مئوية معادلة من سعر لن تدركه حتى الخروج.

قم بتقييم الوحدة بناءً على الإيجار، وليس على التقدير. مع هذا الكم من العرض الذي يصل، يجب أن يكون الافتراض هو أن شخصًا ما سيعيش فيها. تحقق مما تحققه الوحدات المماثلة في نفس المجتمع بالفعل، وليس ما تتوقعه الكتيبات، واطرح رسوم الخدمات قبل أن تعتبرها عائدًا.

اعتبر الخصم الكبير بمثابة معلومات. في سوق حيث تحركت أسعار الطلب على مستوى المنصة حوالي ٥%، فإن عرض خصم بنسبة ٢٠% ليس كرمًا. عادةً ما يعني أن البائع في حالة ضغط، أو أن الوحدة مصممة بشكل سيئ، أو أن الإطلالة compromised، أو أن تسليم الوحدة أبعد مما تم الإعلان عنه. اكتشف الأسباب قبل أن تتخذ قرارك. دليلنا حول أخطاء الاستثمار في المشاريع قيد الإنشاء التي يجب تجنبها يغطي أنماط الفشل بالتفصيل.

تحقق من وضع حساب الضمان قبل أي شيء آخر. الأسواق الأضعف هي عندما يتم اختبار ميزانيات المطورين، والحماية التي تمتلكها هي هيكلية بدلاً من أن تكون سمعة. توضح مقالتنا حول حسابات الضمان وحماية الودائع ما هو مشمول وما هو غير مشمول.

كن صادقًا بشأن فترة احتفاظك. يكافئ هذا السوق المشترين الذين يمكنهم الانتظار خلال فترة التسليم والاحتفاظ حتى الدورة التالية. يعاقب أي شخص يحتاج إلى السيولة خلال ثمانية عشر شهرًا، لأن هذه هي الفترة التي تصل فيها الإمدادات إلى ذروتها ويكون فيها سوق إعادة البيع في أضعف حالاته.

أسئلة شائعة

هل الوقت الحالي مناسب لشراء عقار على الخريطة في دبي؟ إنه وقت أفضل للتفاوض مقارنة بأي فترة في العامين الماضيين، لأن التمويل عاد إلى ٨٠:٢٠، والمطورون يتنازلون عن رسوم دائرة الأراضي والأملاك، وقد انهارت المنافسة على الإطلاق. ما إذا كان الوقت مناسبًا للشراء يعتمد على فترة الاحتفاظ الخاصة بك — حيث تعني موجة التسليم في ٢٠٢٦ أن أي شخص يحتاج إلى الخروج خلال ثمانية عشر شهرًا يشتري في أسوأ فترة لإعادة البيع.

ما مقدار الخصم الذي يمكنني الحصول عليه فعليًا على العقارات قيد الإنشاء في دبي الآن؟ انخفضت أسعار الطلب عبر منصات Bayut وDubizzle بنحو ٥% في المتوسط. توجد خصومات تتراوح بين ١٥-٢٠% ولكنها تتركز في المخزون المضاربي والبائعين المتعثرين بدلاً من أن تكون متاحة في السوق بشكل عام. توقع أن تأتي التنازلات على شكل إعفاءات من الرسوم وشروط دفع أكثر من كونها تخفيضات في الأسعار.

هل انخفضت أسعار العقارات في دبي في عام ٢٠٢٦؟ انخفضت أحجام المعاملات بشكل حاد - حيث تراجعت مبيعات العقارات السكنية في الربع الثاني بنسبة تقارب الثلث مقارنة بالعام السابق - لكن سعر القدم المربع ارتفع بنسبة ٦.٥% خلال نفس الفترة. كانت المعاملات أقل، لكن أولئك الذين قاموا بالشراء دفعوا أسعاراً ثابتة.

ما هو نسبة القرض إلى القيمة للعقارات في دبي الآن؟ قامت البنوك بتعديل نسب القرض إلى القيمة من ٧٠:٣٠ إلى ٨٠:٢٠، مما يسمح للمشترين بتمويل ما يصل إلى ٨٠% من قيمة العقار، وفقًا لـ Bayut و Dubizzle. وهذا يقلل من المبلغ النقدي المطلوب عند الشراء بحوالي ١٠% من قيمة العقار مقارنة بالشروط الأكثر صرامة التي كانت سابقة.

هل ستنخفض أسعار العقارات في دبي في النصف الثاني من عام ٢٠٢٦؟ تتوقع Savills تراجع نشاط المعاملات وارتفاع حجم التسليمات، مع احتمال بقاء الأسعار بشكل عام مرنة. الضغط يتركز في المجتمعات التي تعاني من وفرة في العرض والمخزون المضاربي بدلاً من أن يكون عبر السوق بشكل عام.