تفتح مجاري إطلاق المشاريع غير المكتملة في دبي — نظرة داخل مراحل أغسطس ٢٠٢٦ الجديدة

كان الرقم الأكثر تداولا في سوق العقارات في دبي هذا الصيف هو الانخفاض: حيث انخفضت الإطلاقات غير المكتملة بنحو ٩٠% بين الربعين الأول والثاني من عام ٢٠٢٦، وهو أكبر انكماش في الدورة الحالية. في سوق لا تزال فيه الإطلاقات غير المكتملة تمثل حوالي ٧٣-٧٤% من جميع المعاملات، فإن تجميد بهذا الحجم ليس مجرد هامش — بل هو القصة. ما يستحق الانتباه الآن هو أن التجميد بدأ في الذوبان. خلال أواخر يوليو وحتى أغسطس، بدأ أكبر المطورين في إعادة طرح مراحل جديدة في السوق، وشكل ما يقومون بإطلاقه يخبرك بقدر ما تخبرك حقيقة أنهم يطلقون من الأساس. إذا كنت ترغب في الاطلاع على المخزون الحي أثناء القراءة، يمكنك تصفح مشاريع دبي غير المكتملة حسب المجتمع، المطور وخطة الدفع.

لماذا حدث تجميد الربع الثاني — ولماذا كان دائمًا مؤقتًا

كانت فترة التوقف قرارًا من جانب العرض، وليس انهيارًا في الطلب. أنهت دبي النصف الأول من عام ٢٠٢٦ بإجمالي ٨٦,٠٠٥ مبيعات عقارية بقيمة ٢٨٦.٤٣ مليار درهم — بانخفاض حوالي ١٢% عن ٣٢٦.٦ مليار درهم في النصف الأول من عام ٢٠٢٥، لكنها لا تزال ثاني أقوى نصف أول مسجل. في الوقت نفسه، من المقرر تسليم أكثر من ٨٠,٠٠٠ وحدة خلال عام ٢٠٢٦، مع اكتمال حوالي ٢٧,٠٠٠ وحدة في الربع الثاني وحده، وهو أعلى رقم ربع سنوي منذ خمس سنوات. في مواجهة هذا الكم الكبير من المخزون الجاهز الذي يصل دفعة واحدة، قام المطورون بالتصرف بشكل عقلاني وأبطأوا من إطلاق المشاريع الجديدة بدلاً من إضافة مخزون إلى مخزون. تغطي تحليل سوق المشترين لدينا ما قدمه هذا التحول للمشترين في هذه الأثناء — العودة إلى تمويل الرهن العقاري بنسبة ٨٠:٢٠، وإعفاءات رسوم دائرة الأراضي والأملاك، وخطط سداد أطول.

لم يكن من الممكن أن يستمر التجميد المبني على تلك المنطق، لأن الطلب الذي يقف وراءه لم يتراجع. ارتفعت الأسعار لكل قدم مربع بنسبة ٦.٥% خلال نفس الربع الذي انخفضت فيه الأحجام — يتقلص السوق عند الهامش المضاربي بينما يبقى الطلب من المستخدم النهائي وذوي الأفق الطويل ثابتًا. بمجرد أن تنتهي الموجة الأولى من الإنجازات، يتحول الحافز مرة أخرى نحو الإطلاق، وهذا هو التحول الجاري الآن.

إعادة الافتتاح الكبرى: داماك آيلاندز ٢، المرحلة ٢

الإشارة الأكثر وضوحًا هي من DAMAC. مشروع DAMAC Islands ٢ — المرحلة الثانية من خطة جزر في دوبيلاند، مجتمع يمتد على ٢٠ مليون قدم مربع مُنظم في ثمانية مجموعات مستوحاة من الجزر — قد انتقل إلى إطلاق نشط، مجموعة تلو الأخرى. خلال النصف الأول من أغسطس، بدأت المجموعات الفردية تظهر كإصدارات مستقلة: موريشيوس، برمودا، باربادوس، تاهيتي، ماوي، كوبا، باهاماس وأنتيغوا، كل منها بتصاميمها وأسعارها الخاصة.

طرحت DAMAC عرضًا مصحوبًا بحافز محدد زمنيًا يستهدف الشركاء والمستخدمين النهائيين: إصدار محدود في أغسطس من منازل تاون هاوس مكونة من ٣ غرف نوم بدءًا من ٣.٥٥ مليون درهم مع دفعة أولى بنسبة ١٦%، تم تسويقها تحت شعار "ادفع كأنك ٤، عِش في خمسة". تبدأ أسعار المنازل التاون هاوس في المرحلة الأوسع من حوالي ٢.٧٥ مليون درهم، مع تحديد موعد التسليم لعام ٢٠٢٩. الهيكل هو الدليل. بدلاً من خفض الأسعار الرئيسية — مما سيؤدي إلى إعادة تسعير كل وحدة غير مباعة في المجتمع — تتنافس DAMAC على تكلفة الدخول وشروط الدفع، وهو بالضبط ما اعتمدت عليه الشركات الكبرى خلال تباطؤ الربع الثاني. تقع بجانب المجتمعات الرئيسية الأخرى النشطة لـ DAMAC مثل Portofino في DAMAC Lagoons وViolet في DAMAC Hills ٢. بحلول عام ٢٠٢٥، كانت قيمة مبيعات DAMAC هي ثاني أكبر مطور في دبي بحوالي ٣٥.٩ مليار درهم، خلف Emaar فقط.

إعمار ومراس وصبها يعيدون التفاعل أيضًا.

داماك هي الأكثر شهرة، لكنها ليست الوحيدة. إعمار — المطور الرائد في دبي، الذي تصدر جميع المطورين في عام ٢٠٢٥ بمبيعات بلغت حوالي ٦٥.٨ مليار درهم، والذي تبيع مشروعاته عادة في غضون ساعات — لديه مخزون جديد يتحرك في دبي كريك هاربر، بما في ذلك برج فاليا، شقق من غرفة نوم واحدة وما فوق تبدأ من حوالي ١.٩٢ مليون درهم مع تسليم نحو عام ٢٠٣٠. كريك هاربر هو بالضبط النوع من المناطق الراسخة المدعومة بالمرافق حيث تميل أسعار مرحلة الإطلاق إلى الثبات، لأن الطلب هو من المستخدم النهائي بدلاً من المضاربة.

عادت مِراس مع فلل وتاون هاوس تشيري وود، وهو مشروع سكني منخفض الكثافة من المطور الذي حقق أعلى متوسط سعر بيع لأي مطور في دبي في الربع الأول من عام ٢٠٢٦ — حيث تركز فلسفته على ندرة نمط الحياة بدلاً من العائد، ويحدد الأسعار وفقًا لذلك. في هذه الأثناء، تواصل شركة صبها إصدار وحدات جديدة داخل أبراجها مثل صبها ون؛ وتعتبر صبها الرائدة في موثوقية التسليم بين الشركات الكبرى، حيث تقدر نسبة إتمام المشاريع في الوقت المحدد بين ٨٥-٩٠% خلال الفترة من ٢٠٢٠ إلى ٢٠٢٤ — وهي المتغير الأكثر أهمية عند شراء شيء لم يتم إنشاؤه بعد. يمكنك رؤية مجموعة كاملة من المطورين النشطين على صفحة المطورين لدينا.

ماذا يعني النصف الثاني المدفوع بالإطلاق إذا كنت تشتري الآن

تغير إعادة فتح خط الأنابيب الحسابات بثلاث طرق ملموسة.

تعود الخيارات، ولكن بشكل انتقائي. كان تجميد الربع الثاني يعني أن المشتري الذي ينتظر الإطلاق الجديد المثالي كان ينتظر في الغالب دون جدوى. لكن هذا الوضع بدأ في الت easing — ولكن الإطلاقات التي تعود تتركز في المجتمعات الرئيسية التي يشعر المطورون الكبار بثقة أكبر فيها، وليس موزعة بالتساوي عبر المدينة. إذا كانت قائمتك المختصرة تتعلق بمجتمع معين، فإن فرص رؤية هذا المجتمع لمرحلة جديدة في الربع المقبل أفضل بكثير مما كانت عليه في الربيع.

الحوافز، وليس الخصومات، هي المكان الذي تكمن فيه القيمة. هيكل DAMAC هو النموذج الذي يعتمد عليه السوق بأسره في الوقت الحالي: المطورون يتحركون بشأن حجم الدفعة المقدمة، ومعاملة رسوم دائرة الأراضي والأملاك، وطول خطة الدفع بشكل أكثر سهولة من السعر الأساسي. إعفاء رسوم دائرة الأراضي والأملاك يعادل ٤% من السعر نقدًا لا تحتاج للبحث عنه عند التسجيل — على وحدة بقيمة ٣.٥ مليون درهم، تقريبًا ١٤٠,٠٠٠ درهم — وعلى عكس تخفيض السعر، يتم الحصول عليه على الفور بدلاً من إعادة البيع. دليلنا لرسوم دائرة الأراضي والأملاك وتكاليف المعاملات يوضح ما يمكن أن يتراكم فوق ذلك.

لا تزال موجة التسليم تمثل خطرًا يجب أخذها بعين الاعتبار. الإطلاقات الجديدة مثيرة، لكنها تدخل نفس السوق الذي يستوعب أكثر من ٨٠,٠٠٠ وحدة مكتملة هذا العام. إذا كنت تشتري لتأجير، قم بتقدير إيجارك بناءً على المجموعة التي ستوجد عند التسليم في ٢٠٢٩-٢٠٣٠، وليس بناءً على السوق اليوم. إذا كنت تفكر في البيع قبل الاكتمال، تذكر أنك ستخرج إلى سوق مليء بالعرض. وأيًا كان ما تشتريه، تحقق أولاً من وضع حساب الضمان الخاص بالمطور — فالسوق الأكثر ضعفًا وكثافة في العرض هو بالضبط الوقت الذي يتم فيه اختبار الميزانيات العمومية، والحماية هنا هي هيكلية. تغطي مقالتنا حول حسابات الضمان وحماية الودائع ما هو محمي وما ليس كذلك.

الخط الأساسي

اقرأ إعادة الافتتاح كما هي: الكبار يحكمون أن موجة الإنجاز الأولى قد أفسحت المجال بما يكفي للبيع مرة أخرى، ويتنافسون على الشروط بدلاً من السعر للقيام بذلك. هذه إشارة أكثر صحة من اندفاع الإطلاق بأي ثمن — فهذا يعني أن المخزون الجديد قادم إلى السوق مع الانضباط الذي فرضته فترة التوقف في الربع الثاني لا يزال ساريًا. بالنسبة للمشتري، النافذة التي تهم هي تلك التي تعود فيها الإطلاقات ولكن الحوافز التي تم بناؤها خلال التباطؤ لم تُسحب بعد. في الوقت الحالي، كلا الأمرين صحيحان في آن واحد. تصفح أحدث الإطلاقات غير المكتملة حسب المطور وخطة الدفع، ووازن الشروط بعناية مثلما توازن العنوان.