تقرير سوق العقارات غير المكتملة في دبي ٢٠٢٦: ماذا تقول الأرقام

سوق العقارات غير المكتملة في دبي حافظ على زخمه القياسي حتى عام ٢٠٢٦، والأرقام المبلغ عنها كبيرة لدرجة أنها تُذكر دون أن تُفهم. رقم مثل ٢٥٢ مليار درهم هو رقم لا يُنسى. لكنه أيضًا قريب من أن يكون بلا معنى ما لم تكن تعرف ما الذي يحسبه، وما الذي يغفله، وما الذي يمكنه وما لا يمكنه أن يخبرك به عن الوحدة المحددة التي تفكر في شرائها.

يجمع هذا التقرير الأرقام المعلنة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وProperty Finder، وBayut، وCavendish Maxwell للفترات المذكورة، ثم يقوم بالجزء الذي تتجاهله معظم ملخصات السوق: يشرح الآلية وراء كل رقم. حيث يدعم الرقم استنتاجًا، يوضح ذلك. وحيث يتم توسيع الرقم بشكل روتيني إلى استنتاج لا يمكنه تحمله، يوضح ذلك أيضًا. إذا كنت ترغب في قراءة البيانات مقابل المخزون الحالي، يمكنك تصفح مشاريع دبي غير المكتملة حسب المجتمع، والمطور، وخطة الدفع بينما تعمل على ذلك.

الأرقام الرئيسية للربع الأول من عام ٢٠٢٦

تُعتبر ثلاث شخصيات محورية في الربع. تقيس كل منها أشياء مختلفة، وخلطها هو الخطأ الأكثر شيوعًا في تعليقات سوق دبي.

٢٥٢ مليار درهم إماراتي في إجمالي معاملات العقارات

سجلت دبي ٢٥٢ مليار درهم في إجمالي معاملات العقارات في الربع الأول من عام ٢٠٢٦، بزيادة قدرها ٣١% على أساس سنوي، وفقًا لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. الكلمة الأساسية هي إجمالي. هذا هو السوق المسجل بالكامل: السكني، التجاري، الأراضي، المشاريع قيد التخطيط، الجاهزة، الهدايا، المنح وكل عملية نقل قابلة للتسجيل مرت من خلال الدائرة. إنها مقياس للنشاط في سجل الأراضي، وليست مقياسًا للمنازل المباعة.

يمكن أن تتسبب صفقة واحدة لقطعة أرض كبيرة تنتقل بين كيانين في تحريك إجمالي شهري بمليارات الدراهم دون أن تشتري عائلة واحدة شقة. هذا لا يجعل الرقم غير صادق. بل يجعلها الأداة الخاطئة للسؤال الذي يطرحه معظم المشترين، وهو ما إذا كانت نوعية وحداتهم في مجتمعهم تزداد أو تنقص في السعر.

٤٤,١٠٠ معاملة سكنية

وصلت معاملات الإسكان إلى ٤٤,١٠٠ في الربع الأول من عام ٢٠٢٦، مع ارتفاع مبيعات المشاريع قيد الإنشاء بنسبة ١٠.٣% على أساس سنوي، وفقًا لتقرير كافنديش ماكسويل كما أفادت به Arabian Business. هذا هو الرقم الأكثر فائدة، لأنه يحسب عدد المنازل. كما أنه يعد عددًا، وليس قيمة، مما يعني أنه يخبرك عن الحجم والسيولة بدلاً من السعر.

الحجم مهم أكثر مما يدرك معظم المشترين. السوق التي تشهد عددًا مرتفعًا من المعاملات هي سوق يمكنك البيع فيها. السيولة هي ما يحول الربح الورقي إلى أموال، وهي أول ما يختفي عندما يتغير الشعور العام. ربع سنوي شهد ٤٤,١٠٠ معاملة سكنية هو ربع سنوي كانت فيه فرص الخروج متاحة.

١٧٦.٧ مليار درهم في المبيعات

بلغت مبيعات الربع الأول من عام ٢٠٢٦ ١٧٦.٧ مليار درهم، وفقًا لجلف نيوز. اقرأ هذا بجانب الرقم البالغ ٢٥٢ مليار درهم بدلاً من استبداله. يمثل رقم المبيعات جزءًا فرعيًا يعكس المشتريات الفعلية، والفجوة بين الرقمين هي بقية نشاط التسجيل. عندما يقدم لك عنوان واحد رقمًا ويقدم لك مقارنة رقمًا آخر، فإنك تنظر إلى مقارنة غير متكافئة، ومعدل النمو الذي يُفترض من ذلك هو خيال.

العقارات تحت الإنشاء مقابل الجاهزة: الفجوة السعرية

هذه هي الجزء من البيانات الذي له عواقب مباشرة على قرار الشراء، وهو أيضًا الجزء الذي يُساء فهمه في كثير من الأحيان.

أرقام السعر لكل قدم مربع

وفقًا لـ Cavendish Maxwell، كانت الأسعار المتوسطة المعامل بها في دبي في الربع الأول من عام ٢٠٢٦ حوالي ٢,٠٣٠ درهم إماراتي لكل قدم مربع للعقارات تحت الإنشاء، بزيادة قدرها ١٢.٢٢% على أساس سنوي، مقابل ١,٦٩١ درهم إماراتي لكل قدم مربع للمخزون الجاهز، بزيادة قدرها ٥.٦٢%. وبالتالي، فإن العقارات تحت الإنشاء ليست فقط أكثر تكلفة لكل قدم مربع من العقارات الجاهزة، بل إنها تتزايد قيمتها بمعدل يزيد عن ضعف المعدل.

كلا شقي هذه الجملة يثيران دهشة الناس. الحكمة السائدة هي أن العقارات على المخطط هي الطريقة الرخيصة للدخول إلى دبي. لكن البيانات المتداولة تقول العكس على مستوى متوسط المدينة، ومن المهم فهم السبب قبل استخلاص الدروس الخاطئة من ذلك.

لماذا تُباع العقارات قيد الإنشاء بسعر مرتفع لكل قدم مربع؟

تنتج الفجوة ثلاثة آليات، ولا واحدة منها تقول "العقار على الخريطة هو أصل أفضل".

النتيجة العملية: لا تستخدم المتوسطات العامة للمدينة لتقييم صفقة معينة. قارن بين الإطلاق والعقارات الجاهزة في نفس المجتمع، بحجم ومواصفات مشابهة. تعمل مقارنتنا بين العقارات تحت الإنشاء والجاهزة من خلال هذه العملية بشكل صحيح.

ما يثبته الفارق في معدل النمو وما لا يثبته

ارتفاع أسعار المشاريع تحت الإنشاء بنسبة ١٢.٢٢% مقابل ٥.٦٢% للمشاريع الجاهزة هو إشارة حقيقية حول المكان الذي تتركز فيه الطلبات. إنها ليست توقعًا لعائدك، لسبب بسيط: أنت لا تشتري المتوسط. أنت تشتري وحدة واحدة في مبنى واحد من مطور واحد، والتباين حول المتوسط على مستوى المدينة في سوق بهذا الحجم هائل. الإطلاقات في الأسواق الفرعية المفرطة العرض قد ظلت ثابتة في سنوات ارتفع فيها المتوسط بشكل ملحوظ.

كما أنه ليس وعدًا بأن الفجوة ستستمر. معدل النمو الذي هو ضعف المعدل المقارن هو، بطبيعته، فجوة إما تتقلص أو تتزايد إلى انتشار يصعب تبريره بشكل متزايد. وقد حدث كلا الأمرين في دبي من قبل. اعتبر الفارق كدليل على شدة الطلب الحالي، وليس كتوقع. إذا كنت ترغب في تحويل ذلك إلى رقم فعلي لعملية الشراء الخاصة بك، فإن دليل حساب العائد على الاستثمار لدينا يوضح ما يجب تضمينه بخلاف السعر الأساسي.

حصة العقارات غير المكتملة من السوق

من حوالي ستة من كل عشرة إلى حوالي ثلاثة من كل أربعة

تشكل العقارات غير المكتملة حوالي ٧٢% من معاملات الإسكان في الربع الأول من عام ٢٠٢٦، مما يترك السوق الجاهز بحوالي ٢٨%. أفادت Bayut أن حصة العقارات غير المكتملة لعام ٢٠٢٥ كانت حوالي ٦٢.٦%، بينما وضعت Arabian Business الربع الأول من عام ٢٠٢٦ في نطاق ٧٢ إلى ٧٤%. لقد tightened grip بشكل ملحوظ في فترة زمنية قصيرة.

هذا التحول هو الرقم الأكثر إثارة للاهتمام من الناحية الهيكلية في هذا التقرير. عندما تكون ثلاثة من كل أربع معاملات سكنية في مدينة ما لمنازل لا تزال غير موجودة، فإن اكتشاف الأسعار في السوق قد انتقل من سوق إعادة البيع إلى مكتب تسعير إطلاق المطورين. المطورون، وليس المشترون والبائعون الذين يتفاوضون على المخزون المكتمل، هم من يحددون السعر المرجعي لغالبية الأنشطة.

ما يعنيه ارتفاع الأسهم لقوة التسعير

إن الحصة السائدة في المشاريع غير المكتملة هي ظاهرة تتعلق بالعرض قبل أن تكون مرتبطة بالطلب. يبدأ المطورون بالإطلاق عندما يتمكنون من البيع، ويشتري المشترون المشاريع الجديدة عندما تكون هذه المشاريع متاحة ويمكن تمويلها بشكل معقول. تعكس الحصة مكان وجود المخزون، لكنها لا تشير إلى أن المشاريع غير المكتملة هي الخيار الأفضل لأي مشترٍ معين.

هناك خطر حقيقي واحد يستحق الذكر بوضوح. كل ما يتم بيعه على المخطط اليوم سيكتمل في مرحلة ما. السوق التي تشكل فيها غالبية المعاملات مبيعات مستقبلية هي سوق تبني جدول تسليم، وتجمع جداول التسليم. المجتمعات التي تستوعب عدة إكمالات في نفس الربع يمكن أن تشهد استقرار الإيجارات بينما يتم تأجير الوحدات. هذا هو خطر التوقيت الذي يمكنك التخطيط حوله، وهو غير مرئي في أي من الأرقام المذكورة أعلاه.

الزخم الشهري

سجل يناير

يناير ٢٠٢٦ سجل أعلى قيمة معاملات شهرية في تاريخ دبي بحوالي ٧٢.٤ مليار درهم، بزيادة تقارب ٦٣% على أساس سنوي، مع كون العقارات قيد الإنشاء تمثل حوالي ٧٠% من القيمة، وفقًا لـ Property Finder. تجدر الإشارة إلى أن هذه النسبة تمثل حصة القيمة، بينما الرقم ٧٢% المذكور أعلاه يمثل حصة عدد المعاملات. هما قريبان في هذه الحالة، مما يعد دليلاً مفيدًا: فهو يشير إلى أن متوسط سعر العقارات قيد الإنشاء ليس بعيدًا عن متوسط السوق.

حجم المبيعات غير المكتملة لشهر مايو

في مايو ٢٠٢٦، حققت العقارات غير المكتملة ٧,٠٧٩ صفقة بقيمة ١٤.١٨ مليار درهم، مما يجعلها أكبر مساهم في النشاط السكني. وهذا يعكس متوسط قيمة صفقة كبير ويؤكد أن حصة العقارات غير المكتملة لا تعتمد على مجموعة من الاستوديوهات الرخيصة. إنها تشمل مجموعة واسعة من نقاط الأسعار.

لماذا تظل المشاريع قيد الإنشاء تحقق النجاح؟

أربعة عوامل هيكلية، مرتبة تقريبًا حسب القوة.

نقص في العرض مقابل نمو السكان

لقد نمت السكان المقيمون في دبي بشكل أسرع من المخزون السكني المكتمل لفترة طويلة. إن المخزون الجاهز في المجتمعات التي يرغب الناس في العيش فيها ضيق للغاية. العقارات تحت الإنشاء هي المكان الذي يتواجد فيه الحجم، لأن العقارات تحت الإنشاء هي المكان الذي يتم فيه بناء المنازل.

تعمل خطط الدفع كتمويل.

هذه هي الآلية التي تقوم بأكبر قدر من العمل وتحصل على أقل قدر من التحليل. خطة مرتبطة بالبناء تحول مبلغًا كبيرًا إلى جدول مدفوعات من الدخل، دون الحاجة إلى بنك، دون فحص ائتماني ودون بند فائدة. بالنسبة للمشتري الذي لا يمتلك إمكانية الوصول إلى الرهن العقاري في الإمارات العربية المتحدة، فإن خطة دفع المطور ليست ميزة ملائمة. إنها التمويل الوحيد المتاح. هذه الحقيقة وحدها تفسر حصة كبيرة من هيمنة المشاريع غير المكتملة بين المشترين الدوليين.

كن واضحًا بشأن الصفقة. تم تسعير الدفع المؤجل في الوحدة، كما تم مناقشته أعلاه، والجدول الزمني هو التزام. المشترون الذين يلتزمون بوحدات أكثر مما يمكن لتدفقهم النقدي تحمله حتى التسليم يصبحون بائعين مضطرين في اللحظة التي يكون لديهم فيها أقل نفوذ. الخطة هي أداة، وليست خصمًا.

مسار التسليم

الشراء قبل الانتهاء يمنحك الوقت لتحرك الأسعار لصالحك بينما يكون رأس المال الخاص بك مستخدمًا جزئيًا فقط. هذه هي الحقيقة، ولهذا السبب توجد هذه الاستراتيجية. كما أنها متوازنة: نفس الرافعة المالية تعمل ضدك إذا تحرك السوق في الاتجاه المعاكس، وخروجك قبل التسليم يعتمد على قواعد التخصيص الخاصة بالمطور بدلاً من توقيتك الشخصي.

الإشراف وآلية الثقة

تذهب أموال المشترين في مشاريع دبي غير المكتملة إلى حساب ضمان منظم بدلاً من المطور مباشرة، ويتم الإفراج عنها بناءً على تقدم البناء المعتمد. لهذا السبب يمكن للسوق أن تستمر في ثلاثة من كل أربعة معاملات على منتجات غير مبنية دون انهيار الثقة. إنها حماية ضد سوء استخدام دفعاتك. ليست ضمانة بأن المشروع سيتم تسليمه في الوقت المحدد، أو أنه يستحق ما دفعته. اقرأ كيف تحمي حسابات الضمان الودائع فعليًا قبل أن تفترض أنها تغطي أكثر مما تفعل.

ما يعنيه ذلك للمشترين والمستثمرين

مع ارتفاع أسعار المشاريع غير المكتملة بشكل أسرع من الأسعار الجاهزة، تظل الدخول المبكر في الإطلاقات المختارة بعناية الاستراتيجية الأساسية — لكن "المختارة بعناية" تحمل الآن معظم الوزن في تلك الجملة. في سوق انتقل فيه حصة المشاريع غير المكتملة من حوالي ٦٢.٦% إلى السبعينيات المنخفضة، لم يعد الإطلاق الهامشي هو الخيار الجيد بشكل واضح. الانتقائية هي كل شيء مع نضوج السوق.

تتبع ثلاثة فلاتر عملية مباشرة من البيانات أعلاه. أولاً، تجاهل المتوسطات على مستوى المدينة وقارن داخل مجتمعك ونوع وحدتك. ثانياً، اعتبر خطة الدفع جزءاً من السعر، وليس كميزة منفصلة. ثالثاً، تحقق مما يتم الانتهاء منه في مجتمعك حول تاريخ التسليم الخاص بك، لأن بيانات الحصص تضمن أن هناك موجة تسليم قادمة في مكان ما. قارن الإطلاقات الحية حسب المنطقة، المطور، وخطة الدفع على صفحة مشاريعنا قيد التطوير، تابع خط الأنابيب من خلال الإطلاقات الجديدة، وانظر كيف تسلم الأسماء المعروفة مثل Emaar في مخطط رئيسي مثل Dubai Creek Harbour قبل أن تلتزم.

المصادر والمنهجية

يجمع هذا التقرير الأرقام المعلنة علنًا من دائرة الأراضي والممتلكات في دبي، وProperty Finder، وBayut، وCavendish Maxwell للفترات المذكورة. تعكس الأرقام تقاريرهم ومنهجياتهم الخاصة وقد تختلف حسب المصدر والإطار الزمني، ولهذا السبب يمكن أن يقدم مصدران موثوقان حصصًا مختلفة قليلاً لنفس الربع. حيثما تختلف الأرقام، يتم عرض كلا النطاقين بدلاً من اختيار واحد فقط. مقدمة للمعلومات فقط؛ ليست نصيحة مالية. تم تجميعها بواسطة TRPE Real Estate (RERA ٩٩٩٣١٤).

الأسئلة الشائعة

ما هي نسبة المعاملات السكنية في دبي التي كانت على المخطط في الربع الأول من عام ٢٠٢٦؟ حوالي ٧٢% من المعاملات السكنية، حيث أفادت Arabian Business بنطاق يتراوح بين ٧٢% إلى ٧٤%، مما يترك السوق الجاهز بحوالي ٢٨%. وقد قدرت Bayut نسبة المعاملات للسنة الكاملة ٢٠٢٥ بحوالي ٦٢.٦%، لذا فقد انخفضت نسبة النشاط على المخطط بشكل ملحوظ خلال تلك الفترة.

لماذا تكون العقارات غير المكتملة أغلى سعراً لكل قدم مربع مقارنة بالعقارات الجاهزة؟ يعود ذلك في الغالب إلى التركيب بدلاً من الجودة. العقارات غير المكتملة هي الأحدث في المواقع الجديدة، بينما العقارات الجاهزة تتراوح أعمارها في المتوسط حوالي عقدين من الزمن. كما أن الدفع المؤجل له قيمة زمنية يضعها المطور في سعر الوحدة، لذا فإن جزءاً من الزيادة السعرية هو تكلفة التمويل المضمنة في خطة الدفع الخاصة بك.

هل يعني نمو سعر العقار غير المكتمل بنسبة ١٢.٢٢% أن وحدتي سترتفع بنسبة ١٢.٢٢%؟ لا. هذه نسبة متوسطة على مستوى المدينة عبر سوق كبير ومتنوع. أنت تشتري وحدة واحدة في مبنى واحد من مطور واحد، والنتائج الفردية تختلف بشكل كبير حول المتوسط. استخدم الرقم كدليل على المكان الذي يتركز فيه الطلب، وليس كتنبؤ لعملية الشراء الخاصة بك.

ما الذي تحسبه قيمة ٢٥٢ مليار درهم في الربع الأول من ٢٠٢٦؟ جميع معاملات العقارات المسجلة في دبي خلال الربع، وفقًا لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، بزيادة قدرها ٣١% على أساس سنوي. يشمل ذلك التحويلات التجارية وأراضي بالإضافة إلى مبيعات الوحدات السكنية، لذا فهو مقياس لنشاط التسجيل الإجمالي بدلاً من عدد المنازل المباعة. وكانت مبيعات الوحدات السكنية المبلغ عنها خلال الربع ١٧٦.٧ مليار درهم.

هل يشكل ارتفاع حصة السوق في المشاريع قيد الإنشاء خطرًا؟ يحمل هذا خطرًا محددًا يستحق التخطيط له. كل ما يتم بيعه مسبقًا يكتمل في النهاية، وتحدث التجهيزات بشكل متجمع. يمكن أن تشهد المجتمعات التي تستقبل عدة تسليمات في نفس الربع انخفاضًا مؤقتًا في الإيجارات بينما يتم تأجير الوحدات، مما قد يؤثر على دخل المستثمر في السنة الأولى. تحقق مما يمكن أن يقدمه بالقرب من تاريخ تسليمك.

هل هذه الأرقام رسمية؟ إنها أرقام تم الإبلاغ عنها علنًا من دائرة الأراضي في دبي، وProperty Finder، وBayut، وCavendish Maxwell، تم تجميعها هنا للفترات المذكورة. كل مصدر لديه منهجيته الخاصة وتقويمه للتقارير، لذا قد تختلف الأرقام بينها. تحقق من النشر الأصلي قبل الاعتماد على أي رقم واحد لاتخاذ قرار.