كيفية حساب العائد على الاستثمار في العقارات غير المكتملة في دبي

يستند معظم المستثمرين في المشاريع غير المكتملة إلى رقم واحد: العائد الرئيسي المطبوع في الكتيب، أو ضمان الإيجار الذي يقدمه المطور. هذه الأرقام هي أرقام إجمالية محسوبة على السعر المعلن، وتتجاهل كل من تكاليف الحصول على الأصل وتكاليف تشغيله. وغالبًا ما تبالغ في تقدير ما يتلقاه المستثمر فعليًا.

يُعتبر حساب العائد بشكل صحيح من أهم المهارات التحليلية التي يمكن أن يطورها المشتري في المشاريع غير المكتملة، وهو ليس بالأمر الصعب. إنه حساب رياضي مع انضباط مرتبط به: احسب كل درهم يغادر حسابك، وليس فقط تلك الموجودة في قائمة الأسعار. يقدم هذا الدليل الحساب من البداية إلى النهاية، مع مثال عملي، ثم يشرح أين يخطئ كل خطوة عادة. إذا كنت ترغب في تسعير الأسهم الحقيقية بناءً على هذه الأرقام، تصفح مشاريع دبي غير المكتملة حسب المجتمع وخطة الدفع.

الخطوة ١: إجمالي تكلفة الاستحواذ الخاصة بك، وليس سعر الشراء

سعر الشراء ليس استثمارك. رأس المال الذي تم استثماره يشمل كل ما تطلبه الأمر لامتلاك الشيء:

على شقة بقيمة ١,٢٠٠,٠٠٠ درهم، تتراوح تكاليف الاستحواذ الإجمالية بين ١,٢٨٢,٠٠٠ إلى ١,٢٩٠,٠٠٠ درهم. وهذا يعني زيادة تقريبية تتراوح بين ٧% إلى ٧.٥% عن السعر المعلن. هذه القيمة، وليس السعر، هي المقام في كل حسابات التالية. الخطأ في هذا الأمر هو أكثر الأخطاء شيوعًا في هذه العملية، ويؤثر سلبًا على كل الأرقام التالية. كل واحدة من هذه المبالغ مستحقة الدفع نقدًا عند نقطة التحويل، ولا يمكن استرداد أي منها إذا غيرت رأيك لاحقًا.

الخطوة ٢: العائد الإيجاري الإجمالي

عائد الإيجار الإجمالي هو الإيجار الإجمالي السنوي مقسومًا على إجمالي تكلفة الاستحواذ، مضروبًا في ١٠٠.

١,٢٠٠,٠٠٠ درهم بالإضافة إلى ٨٢,٠٠٠ درهم من التكاليف هو ١,٢٨٢,٠٠٠ درهم تم استثماره. الإيجار السنوي الإجمالي البالغ ٩٠,٠٠٠ درهم يعطي ٩٠,٠٠٠ مقسومة على ١,٢٨٢,٠٠٠ درهم، وهو ما يعادل ٧.٠٢%.

لاحظ ما حدث للتو. فإن نفس الإيجار على سعر الشراء الصافي سيظهر كنسبة ٧.٥%. المطورون والوكلاء غالبًا ما يقتبسون السعر بدلاً من تكلفة الأساس، وهذا وحده يغير الرقم بنصف نقطة مئوية قبل أن يكون هناك أي نوع من عدم الأمانة. دائمًا أعد الحساب بناءً على تكلفة الأساس الفعلية لديك.

الخطوة ٣: العائد الإيجاري الصافي، وهو الرقم الذي يهم.

عائد الإيجار الصافي هو إجمالي الإيجار السنوي ناقص التكاليف السنوية، مقسومًا على إجمالي تكلفة الاستحواذ، مضروبًا في ١٠٠. التكاليف السنوية التي يجب خصمها:

يبلغ الإجمالي تقريبًا ٢٦,٠٠٠ إلى ٣٠,٠٠٠ درهم إماراتي. الدخل السنوي الصافي هو ٩٠,٠٠٠ درهم إماراتي ناقص حوالي ٢٨,٠٠٠ درهم إماراتي، لذا يصبح ٦٢,٠٠٠ درهم إماراتي. العائد الصافي هو ٦٢,٠٠٠ درهم إماراتي مقسومًا على ١,٢٨٢,٠٠٠ درهم إماراتي، وهو ٤.٨٤%.

الفجوة بين ٧% كعنوان و٤.٨٤% كواقع هي السبب الرئيسي للقيام بهذا التمرين، وهي غير مذكورة في معظم المواد التسويقية. لم يحدث أي شيء غير نزيه. كل رقم هو حقيقي. الكتيب ببساطة توقف عن العد مبكرًا.

نسبة الشغور هي الخط الذي يقوم الناس بحذفه.

يعمل المستثمرون على بناء جداولهم الخاصة تقريبًا دائمًا على نموذج إيجار لمدة اثني عشر شهرًا، لأن الوحدة ستظل مشغولة، من الواضح. ثم يغادر مستأجر في مارس وتبقى الوحدة فارغة حتى مايو. إن تخصيص ٥% يعادل تقريبًا أسبوعين ونصف في السنة، وهو تقدير محافظ بدلاً من كونه متشائمًا. احذفه وسيوصف نموذجك سوقًا غير موجود.

تختلف رسوم الخدمة حسب المبنى، وليس حسب المجتمع.

١٢ درهم لكل قدم مربع هو رقم توضيحي، وليس ثابتًا في السوق. البرج الذي يحتوي على العديد من المرافق مثل سطح المسبح، وخدمة الكونسيرج، وصالة الألعاب الرياضية يكلف أكثر لكل قدم مربع من المبنى العادي، وهذه الفروق تنعكس مباشرة على صافي أرباحك. وحدتان بنفس الإيجار يمكن أن تنتجا عوائد مختلفة بشكل ملحوظ لهذا السبب فقط. استخرج الجدول الفعلي للمبنى الفعلي، كما يوضح دليل رسوم الخدمة لدينا.

الخطوة ٤: تقدير زيادة رأس المال بصدق

تقدير رأس المال هو التغير في القيمة السوقية خلال فترة الاحتفاظ. بالنسبة للعقارات تحت الإنشاء، يأتي ذلك على مرحلتين.

تقدير ما قبل الاكتمال هو الفرق بين سعر الإطلاق الخاص بك والقيمة السوقية للوحدات المكتملة المماثلة عند التسليم. في المجتمعات القوية مثل JVC و MBR City و Dubai Marina، بلغ متوسط هذا التقدير من ١٥% إلى ٣٠% خلال فترات البناء النموذجية التي تتراوح بين ١٨ إلى ٣٠ شهرًا من ٢٠٢١ إلى ٢٠٢٦.

تقدير ما بعد التسليم هو النمو الذي يحدث بعد التسليم، مدفوعًا بظروف السوق، ووصول البنية التحتية للمجتمع، والسيولة. شهد سوق دبي السكني الرئيسي نموًا بنسبة تتراوح بين ٤٠% و٦٠% بين عامي ٢٠٢١ و٢٠٢٦، على الرغم من أن هذه النسبة ستتراجع.

مثال عملي: وحدة تم شراؤها على المخطط بسعر ١,٢٠٠,٠٠٠ درهم في أوائل عام ٢٠٢٣، مع وحدات مماثلة مكتملة تُباع بسعر ١,٥٦٠,٠٠٠ درهم بحلول أواخر عام ٢٠٢٦، تعطي مكسبًا رأسماليًا قبل الاكتمال قدره ٣٦٠,٠٠٠ درهم، أو ٣٠%.

مشكلة التنبؤ التي يجب أن تكون صريحًا بشأنها

تصف تلك النطاقات التاريخية فترة معينة. إنها ليست جدولاً للعوائد المستقبلية، والتعامل مع متوسطات الماضي كافتراضات للمستقبل هو ما يتسبب في أذى المستثمرين الواثقين. كانت الدورة السابقة قوية بشكل غير عادي. إن بناء نموذج يفترض تكرارها هو قرار، وليس ملاحظة، ويجب أن تتخذ هذا القرار بوعي.

النهج الدفاعي هو إجراء الحساب مرتين. مرة مع الحالة المركزية الخاصة بك، ومرة مع تحديد نمو رأس المال على صفر. إذا كانت الصفقة تعمل فقط بسبب التقدير، فأنت لا تشتري أصل إيجاري. أنت تقوم بمراهنة اتجاهية على السوق وتستخدم الإيجار كجائزة تعزية. قد تكون هذه قرارًا جيدًا تمامًا، لكن يجب أن تعرف أنه القرار الذي تتخذه. مقارنتنا بين العقارات غير المكتملة والعقارات الجاهزة توضح كيف تتصرف الاثنتان بشكل مختلف في هذه النقطة.

الخطوة ٥: العائد الإجمالي على الاستثمار خلال فترة الاحتفاظ

العائد الإجمالي على الاستثمار هو مكاسب رأس المال بالإضافة إلى صافي الدخل الإيجاري التراكمي، ناقصًا إجمالي تكاليف الاستحواذ، مقسومًا على إجمالي تكاليف الاستحواذ، مضروبًا في ١٠٠.

احتفاظ لمدة خمس سنوات على المثال:

لاحظ شكل تلك النتيجة. ساهم الإيجار بمبلغ ١٨٦,٠٠٠ درهم، وساهم النمو الرأسمالي بمبلغ ٤٥٠,٠٠٠ درهم. جاء حوالي ٧٠% من العائد من ارتفاع السوق، و٣٠% فقط من أداء الأصل. هذه هي الصورة الحقيقية لمعظم الاستثمارات في دبي التي لا تزال قيد الإنشاء، ومن المهم التمعن فيها قبل أن تصف نفسك كمستثمر في العائد.

يرجى ملاحظة أن الإيجار استمر فقط لمدة ثلاث سنوات من أصل خمس سنوات، لأن السنتين الأوليين كانتا فترة بناء. الوحدة التي تُشترى على الخارطة هي أصل غير مُنتج حتى تسليمها. أي نموذج يبدأ الإيجار في السنة الأولى يكون خاطئًا بمقدار سنتين من الدخل، وهو خطأ كبير.

أثر الرفع المالي

قم بتمويل ٧٠% من السعر، وهو ٨٤٠,٠٠٠ درهم، بمعدل رهن عقاري ٥%، ورأس المال المستخدم هو ٣٦٠,٠٠٠ درهم بالإضافة إلى التكاليف. تبلغ الدفعة السنوية للرهن العقاري حوالي ٥٣,٠٠٠ درهم فقط للفائدة، أو حوالي ٦٥,٠٠٠ درهم عند السداد. الدخل الإيجاري الصافي بعد رهن عقاري فقط للفائدة هو ٦٢,٠٠٠ درهم ناقص ٥٣,٠٠٠ درهم، لذا فإن الدخل السنوي هو ٩,٠٠٠ درهم. مع نفس الزيادة في رأس المال البالغة ٤٥٠,٠٠٠ درهم بعد خمس سنوات، فإن العائد على الاستثمار في رأس المال يعمل حوالي ١٠٧% على نحو ٤٤٢,٠٠٠ درهم من رأس المال.

الرفع المالي يعزز عوائد الملكية بشكل كبير. كما أنه يعزز الخسائر بنفس النسبة تمامًا، وهذه هي الجملة التي يتم تجاهلها. بناءً على الأرقام المذكورة أعلاه، فإن دخلك من الإيجار يغطي الرهن العقاري مع وجود هامش قدره ٩,٠٠٠ درهم، وهو ما يعادل حوالي ٧٥٠ درهمًا شهريًا. حالة شغور ممتدة واحدة، أو زيادة في رسوم الخدمة، أو تحرك واحد في الأسعار، وستختفي تلك الهوامش وستكون مضطرًا لتمويل العقار من راتبك. نموذج الرفع المالي ليس نسخة أقوى من النموذج غير المرفوع. إنه استثمار مختلف مع نمط فشل مختلف، ونمط فشله هو ضغط في التدفق النقدي بدلاً من عائد مخيب للآمال.

الإيجارات القصيرة مقابل الإيجارات الطويلة

تغيرت استراتيجية الإيجار بشكل كبير صافي الدخل.

تختفي ميزة التعادل في الإيجارات القصيرة إذا تجاوزت نسبة الشغور حوالي ٣٥% إلى ٤٠%، ولهذا فإن اختيار الموقع يصبح أكثر أهمية للإيجارات القصيرة مقارنة بالإيجارات الطويلة. الوحدة الإيجارية القصيرة في موقع متوسط ليست من الأصول ذات العائد المرتفع. بل هي من الأصول ذات العائد المنخفض مع المزيد من العمل المرتبط بها.

استراتيجية الإيجار الطويل المدفوعة بالعائد، تظل JVC نقطة المقارنة الافتراضية، وتتيح لك قوائم المشاريع الكاملة تسعير نفس نوع الوحدة عبر المجتمعات قبل أن تبدأ في إعداد أي نموذج.

الأخطاء الأربعة التي تدمر معظم النماذج

قم بإصلاح تلك النقاط الأربع وسيتسم نموذجك بالتحفظ أكثر من أي كتيب تتلقاه، وهو بالضبط الموقف الذي ترغب في أن تكون فيه عند التوقيع. إن الوضع الضريبي يساعد حقًا هنا، ودليلنا للاستثمار العقاري المعفي من الضرائب في دبي يغطي ما يعنيه ذلك وما لا يعنيه للمستثمر الأجنبي.

الأسئلة الشائعة

لا تفرض دبي ضريبة على الأرباح الرأسمالية عند بيع العقارات. لا تفرض الإمارات العربية المتحدة ضريبة على الأرباح الرأسمالية من مبيعات العقارات، لذا فإن زيادة قيمة ممتلكاتك تبقى كاملة. قد تفرض بلدك الأم ضريبة على الربح حسب إقامتك الضريبية، وهو سؤال منفصل يستحق الاستفسار عنه مع محترف بدلاً من الافتراض.

ما هي رسوم الخدمات النموذجية في المجتمعات غير المكتملة في دبي؟ يتم تحديدها لكل قدم مربع وتختلف حسب المبنى بدلاً من المجتمع. يكلف برج مليء بالمرافق مثل المسابح، وصالة الألعاب الرياضية، وخدمة الكونسيرج أكثر في التشغيل مقارنةً بمبنى بسيط، وهذا يؤثر مباشرةً على العائد الصافي الخاص بك. احصل على جدول الرسوم الخاص بالمبنى المحدد قبل الشراء بدلاً من الاعتماد على متوسط المنطقة.

ما مدى دقة توقعات العائد من المطورين؟ عادةً ما تكون أرقامًا إجمالية محسوبة على سعر الشراء، والتي تستثني كل من تكاليف الاستحواذ وتكاليف التشغيل. إنها ليست مختلقة، لكنها تتوقف عن الحساب قبل الخصومات التي تهم. قم بإعادة الحساب بناءً على إجمالي تكاليفك، وعادةً ما ينخفض الرقم بمقدار بضع نقاط مئوية.

هل يمكنني إعادة بيع عقار تحت الإنشاء قبل التسليم؟ نعم، بشرط أن يتوافق ذلك مع الحد الأدنى من المدفوعات الذي يحدده المطور والحصول على شهادة عدم الممانعة. يتطلب معظم المطورين دفع نسبة محددة من السعر قبل أن يوافقوا على نقل الملكية. تأكد من الحد الأدنى في عقدك قبل أن تبني خطة خروج حوله.

ماذا يحدث إذا لم يسلم المطور في الوقت المحدد؟ التأخير هو النتيجة السلبية الأكثر شيوعًا في المشاريع غير المكتملة. تظل أموالك المحتفظ بها في حساب الضمان محمية، وتظل تسجيلاتك المؤقتة سارية، ولكن تبدأ عائدات الإيجار الخاصة بك في وقت لاحق مما هو متوقع، مما يؤخر كل عائد في حساباتك. إذا كان نموذجك لا يتحمل تأخير التسليم لمدة عام، فهو ضيق جدًا.

هل يجب أن أستخدم العائد الإجمالي أم العائد الصافي لمقارنة العقارات؟ العائد الصافي، دائماً. العائد الإجمالي يتجاهل رسوم الخدمة، التي تُعتبر أكبر خصم في سوق لا يوجد فيه ضريبة على الدخل الإيجاري، ورسوم الخدمة هي بالضبط المتغير الذي يختلف أكثر بين وحدتين متشابهتين. المقارنة على أساس العائد الإجمالي تعني المقارنة على الرقم الذي يخفي الفرق.